審査が甘いフラット35住宅ローンは借り換えも通りやすいのか?

借換え

フラット35は、民間金融機関が取り扱っている住宅ローンに比べて、一般に審査が緩いと言われています。

ただし、現在抱えている住宅ローンを借り換えする場合は、新規借入よりも借り換え審査に通過するのが厳しくなることが考えられます。

これは、フラット35に限った話ではありません。

この理由は、土地や建物に関する「担保評価」のほか、年齢を重ねたことによる「健康状態」、場合によっては「残債務」なども借り換え審査に大きく影響するためです。

そこで本記事では、審査が甘いとされるフラット35でも借り換え審査が「なぜ厳しくなるのか」について、具体的に解説を進めていきます。

1.フラット35の借り換えで審査される項目

フラット35を含む住宅ローンの借り換えを行うということは、住宅ローンの審査を再度受けることを意味します。

新規借入・借り換えを問わず、基本的に審査される項目は同じです。

審査項目

(出典:平成29年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書

ただし、住宅ローンを借り換えするということは特に、購入した建物にかかる担保評価は時の経過によって低くなります。

このため、この部分を補える程の信用や他の審査項目の部分でカバーできるような体制を作っておく必要があるのです。

2.フラット35の借り換えで特に注意が必要な審査項目

フラット35の借り換えで特に注意が必要な審査項目は、健康状態・担保評価・返済負担率・カードローン等の他の債務の状況や返済履歴です。

2-1.健康状態

フラット35を含む住宅ローンをどのくらいの期間で借り換えするのかにもよりますが、新規借り入れしてから長い年月が経っている場合、少なくとも健康状態が懸念されることは否めません。

なぜならば、男女を問わず、年齢を重ねれば重ねるほど重い病気に罹患して入院するなどのリスクが高まってしまうためです。

そのため、このようになってしまった場合に引き続き住宅ローンの返済が継続できるのかどうかが、やはり大きな問題になると考えられます。

あくまでも借り換え条件やその他の事情によるものの、たとえば50代になってからの借り換えなどは、後述する担保評価も合わせてかなり慎重な判断がなされることは否めないでしょう。

2-1-1.フラット35は団体信用生命保険の加入は任意であるが、担保があるかどうかが肝

フラット35は、団体信用生命保険の加入は任意となっています。

ただ仮に、団体信用生命保険に加入しない場合は、万が一、死亡や高度障害になって住宅ローン債務を弁済する手段がどのようにされているのか確認される可能性があります。

たとえば、借り換えしたフラット35の債務を弁済できるほどの保障が備わった収入保障保険や定期保険などに加入している場合であれば、少なからず問題がないと考えられます。

その一方で、これらの準備もなく、ただ金利や返済金額を抑えたいといった自分中心の考え方では、フラット35の借り換えはかなり厳しい審査結果になってしまうでしょう。

したがいまして、死亡や高度障害になった場合の担保があるかどうかが、借り換え審査に通過するための肝になると言えるでしょう。

2-2.担保評価

担保評価は、現在返済している土地や建物の担保評価のことを指します。

そして特に、建物の担保評価は、長い年数が経過することによってその担保価値は0円に等しくなってしまうのです。

そのため、新規の借入から早い時点での借り換えであれば、有利に働く可能性があります。

しかしその一方で、40代や50代などの方が当初高い金利で融資を受けた住宅ローンを借り換えする場合、少なくとも建物にかかる担保評価はないとみなして差し支えないでしょう。

新規の住宅ローンの借入から10年以上経過している場合は、他の審査項目の部分で有利に審査されるような対策が必要と言えそうです。

2-3.返済負担率

フラット35の返済負担率は、その基準が明確に定められており、まずは以下の基準に合致している必要があります。

フラット35返済負担率上限

(出典:フラット35公式サイト

ここで大きなポイントになるのが、フラット35を借り換えするにあたり、既存の住宅ローンのほか、自動車ローン・カードローンなどの債務が返済負担率の基準を超過していないかということです。

あわせて、子供がいる場合、年齢にもよりますが、これから教育ローンなども借入するかもしれない懸念も高まりますよね。

そうなると、この辺も借り換え審査に影響を及ぼすものと考えられます。

なお、返済負担率の計算につきましては、同サイト内で公開している以下記事を参照されることをおすすめします。

住宅ローンの毎月々の返済金額平均と年収に見合う返済負担率とは

2017年2月22日

2-4.カードローン等の他の債務の状況や返済履歴

カードローン等の他の債務の状況や返済履歴は、前項で解説した返済負担率にも関係することですが、既存の住宅ローンのほか自動車ローン・教育ローン・カードローンなどの債務の返済が毎月しっかりと返済できているかどうかが大きなポイントです。

多重債務に陥っていることによって、個人信用情報に「異動=ブラックリスト入り」などがある場合や、返済の滞納・度重なる滞りが確認できた場合は、借り換え審査に通過しないことは言うまでもありません。

そのため、フラット35を含めた住宅ローンの借り換えを行う場合は、借り換え時だけではなく、日常生活のお金の管理が常日頃からできている必要があると言い切ることができます。

なお、住宅ローンの借り換えを収入合算で行う場合は、ご自身だけではなく収入合算者もこれまで解説した審査項目に懸念がないことが求められます。

この点にも、細心の注意を払っておく必要があるとお考え下さい。

3.住宅ローンの借り換えをする前に確認が必要なこと

フラット35を含む住宅ローンの借り換えをする前に必要なことは、そもそも既存の住宅ローンを借り換えした場合に、借り換え効果が確実に得られるかどうかを確認しておかなければなりません。

この時注意しなければならないのが、ローンの借り換えにかかる諸費用を加えて比較検討することです。

住宅ローンの借り換えは、住宅ローンの審査を改めて行うことを意味します。

このため、住宅ローンにかかる事務手数料や登記費用など、住宅ローンの借り換えにかかる諸費用はそれなりに高額になってしまうのです。

したがいまして、これらの高額な諸費用を負担したとしても「借り換え効果があるのかどうか」を正確に、かつ確実に計算して比較することが求められます。

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2016年5月30日

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3-1.既存の住宅ローンを繰上返済するよりも借り換えの方が良いのか確認が必要

既存の住宅ローンは、繰上返済をすることによって支払利息を軽減することができます。

そのため、繰上返済をするよりもローンの借り換えをした方が総合的に得策なのかを、比較検討する必要があるのです。

住宅ローンの借り換えは、どうしても時間と費用がかかってしまいます。

このため、仮に既存の住宅ローンを繰上返済するのとさほど効果が変わらないようであれば、既存の住宅ローンを繰上返済しながら将来に備えるのが無難な選択肢であるとも考えられます。

住宅ローン控除:借り換えや繰上返済する際の2つの注意点

2016年4月20日

3-2.フラット35で借り換えをする場合は、適合証明書の取得が必要

フラット35は、ローンの対象となる住宅が「フラット35の融資基準に沿っている」必要があります。

これに合致していなければ、フラット35の融資が実行されることはありません。

そのため、フラット35で借り換えを検討している方は、フラット35の適合証明書物件検査についてもあらかじめ知っておく必要があります。

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4.フラット35の借り換えをする金融機関について

これまで解説した内容を1つずつ比較検討した中で、それでもローンの借り換えの方が得策である場合は、フラット35を取り扱っている金融機関を比較検討して借り換え先を決定する必要があります。

この時、金利だけではなく、借り換えにかかる諸費用も加えた上で、トータルで比較検討することが重要です。

4-1.参考 ARUHIフラット35へ借り換えする場合

ARUHIスーパーフラット3月

(出典:ARUHI公式サイト

上記図は、ARUHIフラット35へ借り換えする場合となります。

機構団信に加入しない場合で一定条件を満たした場合、固定金利であるのにも関わらず、金利が年0.940%で借り換えできる点は大きな魅力と言えるでしょう。

ただし、借入期間が15年から35年となっていることから、借り換え時における返済期間が15年以上なければ借り換えすることができない点に注意が必要です。

また、既存の住宅ローンに対して団体信用生命保険へ加入していた場合は、借り換えによって団体信用生命保険が終了し保障が無くなります。

そのため、借り換えにあたって新たに団体信用生命保険に加入する場合は、加入申し込みと加入にかかる健康状態の告知がありますので、すでに解説した健康状態が重要になってくるとお考え下さい。

ただし、

  • フラット35で借り換えを検討したい方
  • 固定金利で安定した返済を継続したいと考えている方

上記の方は、ARUHIフラット35への借り換えを検討してみる価値はあるとも言えるでしょう。

それは、適用金利が低いところにあり、返済期間が長く残っていること・残債務が1,000万円以上など多いこと・金利差が低くなることなどを満たしていることで、より借り換え効果が大きく見込めることになるからです。

まとめ

一般に審査が甘いとされているフラット35であったとしても、ローンの借り換えとなると審査が厳しめになり、新規借り入れに比べて審査が通過しにくいことは確かです。

ただし、借り換えの対策をしっかりとできていれば審査に通過することにつながります。

このためまずは、既存の住宅ローンと借り換えした場合の効果を比較検討するところから始めなければなりません。

あわせて、既存の住宅ローンを繰上返済しても、なお借り換えの方が効果があるのかについても比較検討する必要があるため、時にはFPや住宅ローンアドバイザーなどの専門家のアドバイスを受ける方が望ましい場合もあるでしょう。

住宅ローンの借り換えは諸費用も大きく関係しますので、目に見える金利が低いだけで借り換えをすることは、かえって逆効果につながる恐れもあります。

そのためこの部分には注意が必要であり、時間とお金をかけて「かえって無駄に多くのお金を負担しなければならなくなった」という最悪な事態だけは避けるようにしたいものです。

審査が甘いフラット35を選ぶなら超低金利の今がチャンス

全期間固定金利であるフラット35を選ぶなら、間違いなく今がチャンスです。歴史的な超低金利が今も続いているものの、一生続くことは考えられないからです。

今後、少しずつ金利は上がっていくことが予想されるため、固定金利(当初10年など)や変動金利は金利上昇のリスクがあります。

その点、フラット35であれば契約とともに総支払額が確定します。

仮に金利が急激に上がっても、安定した支払いが可能です。

金利の変動で住宅ローンの支払いで破産する人は多いですが、フラット35なら家賃と同じように支出が見えるので家計のやりくりが簡単になります。

また、審査が緩いため、「年収が低い」「転職したばかりで勤続年数が少ない」などでも融資してもらえる可能性が高いです。

これらは融資条件に含まれていないからです。また、「自営業の方」や「派遣社員(パート・アルバイトを含む)」であっても審査が通りやすいのはフラット35だけになります。

「低金利のまま、最後まで安定した支払いを希望される方」や「審査に不安があるという方」はフラット35を選ぶようにしましょう。

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