借りるなら固定金利と変動金利どっちがお得?住宅ローンの選び方

住宅ローンを選ぶための基準は人によってさまざまですが、金利について考慮するのはすべてのみなさんに共通していることです。住宅ローンの金利で代表的なものと言えば、これから解説する「固定金利」と「変動金利」が一般的です。

ただ、それぞれの概要は理解しているものの、これらの金利について細かく把握している人はほとんどいません。それにも関わらず、「これくらいなら払えそう」「なんとかなる」などの安易な考えをもって住宅ローンを組んでしまう方はたくさんいます。

しかしながら、住宅ローンは借入金額が高額なため、金利選び一つで総返済金額に大きな影響を及ぼします。

そこで本記事では、住宅ローンで悩んでいる人を対象に固定金利と変動金利の選び方について図解でわかりやすく解説していきます。それぞれの違いやメリット・デメリットを把握することで、あなたに合った金利プランを選べるようになります。

目次

1.金利は住宅ローン選びの大きな悩み

金利の悩みのイメージ

住宅ローンを検討中の方にとって、固定金利と変動金利のどちらが良いのか、なかなか決められない人は多いです。

安定しているとはいえ、金利が少々高めの固定金利、かたや金利の低さに魅力がありながら返済額が変化する変動金利、「はたしてどちらが自分に適しているのか?」という悩みは尽きません。

結論から申し上げますと、住宅ローンの金利の選び方について、「固定金利」あるいは「変動金利」どちらが良いといった明確な答えはありません。この理由は、住宅ローンを組まれる人の「収入や支出」「家族構成」「借入金額」「貯蓄状況」「その他の諸事情」といったものが、すべて異なっているからです。

明確な答えが無いからこそ、住宅ローンの金利選びについて頭を悩ませてしまうのでしょう。次項からは、固定金利と変動金利のそれぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

2.固定金利と変動金利、それぞれのメリットデメリット

金利の選択

固定金利と変動金利の違いを比較するために、以下ではそれぞれのメリット・デメリットについて触れていきたいと思います。どちらにも良い面と悪い面があるため、一つ一つを考慮しながらあなたに適した金利選択に役立ててください。

2-1.固定金利とは

固定金利のイメージ

固定金利の特徴は、時間(年数)が経過しても、金利が常に一定といったところにあります。また、世の中の金利が急激に上がったり下がったりしても、その影響を受けることがありません。これは、固定金利のメリットです。

ここではさらに、仮に固定金利を選んだ場合における影響を以下で詳しく解説していきます。

2-1-1固定金利のメリット

固定金利の最大のメリットは、「長期間にわたって金利が一定であるため、返済計画を立てやすい」所にあります。

全期間固定金利のイメージ

上記図のように、返済期間中において金利が一定のものを「全期間固定金利」といいます。また、上の図のように、返済方法について「元利均等返済」を選択した場合、完済までの長期間は上記図の毎回返済額のように一定金額を保つことが可能になります。

ちなみに、元利均等方式とは、元金返済部分と利息部分を合計した「毎回の返済額」が一定となるように計算された返済方式のことを指します。返済開始時は利息部分の返済がメインになるため、元金が減りづらいです。ほとんどの住宅ローンは、この元利均等方式を採用します。

元利均等方式のイメージ

そして、全期間固定金利という名前の通り、世の中の金利が大きく変動しても金利が上がらない安心感があります。

つまり、将来、金利が上下変動したとしても、返済額が変わることがないということです。そのため、毎年の給料がベースアップしていく公務員や、会社員の人には返済計画が立てやすく安定性のある金利といえます。

2-1-2.固定金利のデメリット

固定金利の最大のデメリットは、変動金利に比べて金利が高いことが挙げられます。

どの金融機関においても共通していることですが、固定金利は変動金利に比べて金利が高いデメリットがあります。金利が大きく上がった時のリスクを、金融機関がとるからです。

たとえば、1.5%の金利で全期間固定金利を選択して住宅ローンを借り入れした後に、すぐに2%に上がる可能性があります。しかし、固定金利は借り入れから最後まで支払金額が一定であるため、返済が終わるまで1.5%の金利に変わりはありません。

このとき、差額の0.5%の金利負担を金融機関が行うため、金利変動のリスクを債務者(お金を借りる人)が取る変動金利よりも高くなっているのです。そのため、「金利が安い変動金利であれば借り入れできるが、固定金利だと住宅ローンを組むのが難しい」といった問題が生じることもよくある話です。

その一方で、総支払額が変わらないために、変動金利に比べて総返済金額が多くなる可能性があります。借り入れの時よりも世の中の金利が上がれば良いのですが、下がっていくことも十分に考えることができます。

そのため、世の中の金利が大きく下がったとしても、支払金額が減ることはありません。その結果、総返済金額が多くなってしまうことがあります。

仮に変動金利が長期に渡って低い金利を保った場合、確実に固定金利の方が多く住宅ローンの返済をしなければならないことになるでしょう。

2-2.変動金利とは

変動金利のイメージ

変動金利の特徴は大きく4つありますが、上記図と照らし合わせながらまずは読み合わせてみてください。

  1. 借入から5年間について返済金額が変化しない
  2. 5年ごとに返済額が見直される
  3. 半年ごとに金利が見直される
  4. 5年ごとの返済額が見直され、返済金額が上昇したとしても1.25倍以内と決まっている

2-2-1 借入から5年間について返済金額が変化しないとは

返済年数元金利息1ヶ月の返済金額
1年目20,000円60,000円80,000円
2年目10,000円70,000円80,000円
3年目30,000円50,000円80,000円
4年目40,000円40,000円80,000円
5年目35,000円45,000円80,000円

上の表を見て分かる通り、利息(金利)が変動しているにも関わらず、一ヶ月の返済金額が1年目~5年目まで80,000円から変動していないことを確認できるはずです。これを図で表すと、以下のようになります。

金利見直しのイメージ

図を見て分かる通り、利息の変動に合わせて元金が増えたり減ったりしています。これにより、5年間の支払金額を一定に保っているのです。

ここでは、1ヶ月の返済金額を80,000円としていますが、実際に返済している金額の元金と利息の内訳は変化していることを理解できるかと思います。金利は常に変動しているのですが、返済している金額は5年間80,000円であることがわかります。

2-2-2 5年ごとに返済額が見直されるとは

返済年数元金利息1ヶ月の返済金額
5年目20,000円60,000円80,000円
6年目40,000円50,000円90,000円
7年目30,000円60,000円90,000円
8年目20,000円70,000円90,000円
9年目35,000円55,000円90,000円
10年目45,000円45,000円90,000円

前項「2-2-1.借入から5年間について返済金額が変化しないとは」では、借入から5年経過までは1ヶ月の返済が80,000円でした。

しかし、上の表を確認すると、6年目から10年目は1ヶ月の返済金額が90,000円になっているのがわかります。金利が上昇したため、返済額が見直されたのです。

このように、借入から5年目まで、6年目から10年目まで、11年目から15年目までといったように、5年ごとに返済金額が見直されることをいいます。

2-2-3 半年ごとに金利が見直されるとは

変動金利は、毎年4月と10月の半年に1回ずつ金利が見直されます。そして見直された金利は、7月と翌年1月より実行されます。分かりやすいように表を用意しました。

返済月金利実行金利
1月1.0%1.0%
2月1.0%1.0%
3月1.0%1.0%
4月1.2%1.0%
5月1.2%1.0%
6月1.2%1.0%
7月1.2%1.2%
8月1.2%1.2%
9月1.2%1.2%
10月1.1%1.2%
11月1.1%1.2%
12月1.1%1.2%
翌年1月1.1%1.1%

この仕組みが元金と利息を上下変動させており、実際に目で確認しづらい盲点になっているのです。ここでもう一度、「2-2-1.」の項で使用した図を見てみましょう。

金利見直しのイメージ

金利は半年に一度見直されているにも関わらず、毎回の返済額は変わりません。場合によっては、毎月返済している分のほとんど、あるいは全てが利息になることも考えられます。そのため、毎年、確実に返済を続けていても、初めの間は元金が減りづらいです。

2-2-4 返済金額が上昇したとしても1.25倍以内とは

今回の例では、5年目までの1か月の返済金額は80,000円となっておりますが、金利の急激な上昇も十分に考えられます。

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ただし、金利が一気に上がったとしても、それに応じて返済金額も大きく膨らむわけではありません。変動金利には、1.25倍ルールというものがあるからです。1.25倍ルールとは、5年に一度の返済額の見直しの際、返していくお金が急に増えないように、その上限を1.25倍と定めています。

そのため、今回の場合であれば、返済額は上がったとしても100,000円まで(80,000円×1.25)となります。1.25倍ルールがあるため、100,000円を超えた返済を強いられることはありません。

返済年数元金利息1ヶ月の返済金額
5年目20,000円60,000円80,000円
6年目50,000円50,000円100,000円
7年目40,000円60,000円100,000円
8年目30,000円70,000円100,000円
9年目45,000円55,000円100,000円
10年目55,000円45,000円100,000円

ただ、11年目に訪れる返済額の見直しから、「125,000円まで(100,000円×1.25)になるかもしれない」といった金利上昇リスクも理解しておかなくてはならないのです。

また、先ほども申し上げた通り、金利が上昇しすぎてしまった場合、毎月の返済金額の全てが利息になってしまうことも考えられます。さらに、月々の支払いの金額が一ヶ月あたりの利息に満たない場合、未払い利息と呼ばれるものが発生してしまう可能性があるのです。

変動金利の5年ルール

未払い利息とは、毎月の支払いに充てている金額が全て利息になっても、支払いきれない利息のことを指します。そのことから、「未払い」という言葉が使用されています。

つまり、ローンの元金は減らなくなるばかりか、「利息だけを支払っていく状態が続いてしまう」ということです。このとき、未払い利息は蓄積されていくため、後で精算する必要があります。

これが、変動金利における最大の懸念といえます。

2-2-5.変動金利のメリット

変動金利は、固定金利に比べて金利が低いメリットがあります。金利が変動した際のリスクを、債務者(お金を借りる人)が取るからです。

また前述の通り、変動金利は「半年ごとに金利が見直される」特徴があります。これにより、金利が低くなれば返済する元金を確実に返していくことができます。低い金利が長期に渡って維持された場合は、総返済金額が少なくて済むメリットがあります。

2-2-6.変動金利のデメリット

ただ、金利が変動することによって返済額も変化するため、住宅ローンの返済計画が立てにくいデメリットがあります。金利が低くなることで返済額も低くなる分には問題ありませんが、逆に高くなってしまった場合における対策や備えがあらかじめ必要になります。

変動金利の場合、金利と返済額は比例の関係にあるため、金利が上昇すると返済金額も増えることとなります。

3.状況別に解説!最適な金利選択に必要な4つの考え方

状況別に解説!最適な金利選択に必要な4つの考え方

住宅ローンを申し込みにおける家計の状況はさまざまです。そこでここでは、予測できる状況別に最適な考え方を解説していきます。

3-1.固定金利だと返済できないが、変動金利なら返済できる場合

変動金利は固定金利よりも金利が低いといったメリットがありますが、「2-2-4 返済金額が上昇したとしても1.25倍以内とは」で解説した変動金利最大のリスクを踏まえておくことが重要です。

3-2.「変動金利でなければ借りられない」という思考は危険

変動金利でなければ住宅ローンが組めないということは、資金に余裕がないことを表します。購入時期をずらして、資金計画を再度練り直すなどの決断も必要でしょう。

たとえば、借り入れ当初の金利であれば問題なく返済できるとしても、5年後、10年後の金利がどのように変動するかは誰にも分かりません。そのため、「固定金利だと支払いが厳しいけど、変動金利であれば何とか支払える」という思考は危険だということを覚えておきましょう。

3-3.住宅ローンの申し込み前に家計のお金の流れを見直す

住宅ローンは長期における借金返済であることから、資金計画と無駄な支出がないかの確認が重要になります。生命保険の見直しや、浪費支出などがないか改めて確認することで、住宅購入費用に充てられないかチェックしてみましょう。

3-4.変動金利から固定金利に変更する場合

変動金利から固定金利へ安定した金利に変更する場合は、金利が上昇になりますので、返済金額が自分の返済能力と合致しているか再確認する必要があります。

返済資金に大きな余裕や見込みがなければ、変更するのは難しい可能性も視野に入れておく必要があります。

4.住宅ローンシミュレーションを活用する

住宅ローンシミュレーション

現代では、インターネットやスマートフォンの無料アプリなどで住宅ローンシミュレーションは自分自身で簡単にできる時代になりました。これらの方法は、おおよその返済目安額を調べるのに最適な方法であるのは言うまでもありません。

しかしながら、諸費用を含めた詳細な総返済金額は、やはり借入を検討している金融機関でなければ正確な数値を導き出すことができません。場合によっては、金融機関で提示される金額と住宅ローンシミュレーションの結果では、大きく異なる場合も考えられます。

このことを踏まえると、自身でシミュレーションをするよりも前に、借入を検討している金融機関をいくつか絞り込んだ方が効率的でしょう。当然、シミュレーションについても無料かつ正確に行ってくれるため、よりリアルに返済額を再現してもらうことが可能になります。

5.固定金利と変動金利を合わせた住宅ローンとは

住宅ローンミックスの例

住宅ローンは、先に解説した固定金利や変動金利のみに固執するのではなく、上記図のように2つの金利を組み合わせて活用することも可能です。

イメージとしては、仮に3,000万円の住宅ローンを申し込む際に、1つは「1,000万円の借入で固定金利」、もう1つは「2,000万円の借入で変動金利」といったようにそれぞれの金利の特徴を上手く活用することによって、実は賢い住宅ローンを組めることがあるのです。

ただし、人によって向き不向きは当然あるため、借り入れを検討している金融機関への相談は必須です。

5-1.期間選択型固定金利

期間選択型固定金利のイメージ

期間選択型固定金利は、先に解説した住宅ローンミックスの典型といえます。

はじめに、上記図のように当初の契約であらかじめ「固定金利期間」を決めておきます。たとえば、10年固定を選択した場合、借入から10年経過後に再度「固定」か「変動」の金利を選ぶといった流れになります。

将来の経済情勢を予測するのが困難だからこそ、期間選択型固定金利は、その時々の状況に合わせた金利を選ぶことができます。そのため、金利の上下変動を極端に受けにくいといったメリットがあります。

5-1-1.期間選択型固定金利の大きな落とし穴

ただ、期間選択型固定金利には、絶対に知っておかなければならない大きな落とし穴があります。それは、先に解説した変動金利のような「次の返済額の上限を1.25倍までにするといったルールがない」ことです。

これは、金利が上昇することで返済金額がどこまでも大幅にアップしてしまうことを意味します。これでは、せっかくのマイホームで生活する毎日が不安だらけで仕方がありません。

また、借入当初に金融機関から受けた「優遇金利の適用が無くなる場合」も考えられます。こちらは金融機関によって違いがあるため、確認しておくことが望ましいでしょう。

6.変動金利が勧めやすい理由とは

ほとんどの金融機関は、固定金利よりも変動金利をお勧めしてきます。これは、どういった理由があるのでしょうか。

住宅ローンを検討している人に対して、変動金利を勧めやすい理由は、「返済を楽にみせかけることができるから」です。

たとえば、生命保険や損害保険、自動車のCMを見てもわかるように、価格提示している金額は最も安い金額を見せることで見込み客に対し「これなら何とかなりそうだ(欲しい)」と思ってもらう意図があります。

変動金利も同様に、単純に固定金利よりも金利が低いです。そのため、固定金利では支払いが厳しいお客様であっても、予算内にあった返済金額を提示すれば簡単に納得させられるカラクリがあります。

6-1.固定金利は金融機関が金利変動のリスクをとる

金利の変動は半年ごとに見直されることを先に解説しましたが、この金利が変動することによるリスク(支払い)を「あなた自身が負担」するのか、「金融機関が負担」するのかで大きく異なります。

固定金利の場合は、金融機関が金利変動リスクを負担するため、その分借入金利が高くなってしまうといった仕組みです。

6-2.変動金利は自分が金利変動のリスクをとる

変動金利の場合は、自身で金利変動リスクを負担するため、その分借入金利が低くなっているといった仕組みです。

7.住宅ローンを選ぶときの重要ポイント

ここまで、固定金利と変動金利について、詳しく話をしてきました。ただ、住宅ローンを選ぶ際は、金利のみを重視して考えてはいけません。

そもそも、高額な借金を背負うことになるため、借り入れる金額についても重要視する必要があります。

そこで最後に、住宅ローンを借り入れる際に大切な思考をお伝えします。

7-1.「いくらなら借りられるか」ではなく、「いくらなら返していけるか」が最も重要

一般的に、住宅ローンを支払いながら、年間で最低限年収の15%を貯蓄にまわせるように借り入れすることが大切です。

たとえば、年収400万円の仮定の場合、一年で60万円を貯金する必要があります。住宅ローンは35年と長期の返済になるため、その間に何が起こるか誰にも分からないからです。「努めている会社が倒産」する可能性もありますし、「突然病気になって仕事ができなくなる」ことも考えられます。

そのため、最低限のリスク管理は必須です。

将来の見通しを甘く考えず、厳しい予想をして住宅ローンの計画を立てるようにしましょう。

まとめ

本記事では、住宅ローンで悩む人を対象に固定金利と変動金利の選び方を解説しました。住宅ローンの金利は、固定金利、変動金利の特徴を再確認し、あなたに合った考え方で選ぶことが大切です。

つまり、「どちらの金利が良い」という概念は存在しないということです。金利の変動やあなたの資金面を確認しながら金利を選びを行うと、一人一人適した金利が異なります。

たとえば、金利が高くても元本を確実に返済していきたいと考えている場合、「固定金利」が向いていると考えられます。

一方、金利の上昇リスクに耐えられる資金に余裕が方であれば、「変動金利」という選択肢も適しているといえるでしょう。

冒頭でも解説したように、住宅ローンは組み方、返し方で総返済金額に大きな差額が生じます。だからこそ、専門家であるファイナンシャルプランナー(FP)に報酬を支払って相談するといった選択肢も必要なのではないでしょうか。

なお、FPの必要性については、「現役FPが解説!FPへ相談する前に抑えておきたい4つのこと」を見れば理解できるはずです。

仮に「3万円を支払って、100万円損をしない情報を得る」のか、それとも「なにもせずに200万円損をしてしまう」のかでは雲泥の差があります。知っている人が得をする時代だからこそ、資産運用は賢く行いたいものです。