フラット35住宅ローンの頭金の「あり・なし」は審査よりもの金利差に注目

住宅ローンの頭金

フラット35は、借入から完済までの金利が変わらない長期固定金利の住宅ローンです。

一般に、フラット35のように長期固定金利の住宅ローンは、借入から完済までの金利が変わらないため、住宅ローンの返済計画が立てやすくなっています。

しかしその一方で、変動金利や期間選択型固定金利の住宅ローンに比べ、金利が高い特徴があるのです。

ただし、フラット35では、頭金と呼ばれる、いわゆる住宅購入にかかるまとまった自己資金のあり・なしを含む諸条件によって、大きな金利差が設けられています。

そこで本記事では、フラット35で住宅ローンを借入する際における頭金や金利差が生じる諸条件についてわかりやすく解説を進めていきます。

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ポイント

フラット35において8年連続シェアNo.1という圧巻の実力がある金融機関です。

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特 徴

ARUHIの最大の特徴は、頭金が1割あるいは2割以上ある場合、お得なフラット35Sよりさらに金利の優遇が受けられる点です。

頭金の割合次第で大きく金利が引下がるのは、ARUHIだけです。

事前審査は最短当日、本審査は【最短3営業日】というスピード感も大きな魅力でしょう。

1.フラット35の住宅ローンで金利差が生じる4つの理由

フラット35で住宅ローンを借入する場合、以下の4つの理由から、金利差が生じることになります。

  1. 頭金(自己資金)が1割以上または2割以上あるのか
  2. 完済までの返済期間は、どのくらいなのか
  3.  団体信用生命保険に加入するのか、加入しないのか
  4. 借入するフラット35の種類は、どのようなものなのか

ここでは、フラット35で大手のARUHI住宅ローンを例に解説を進めていきます。

1-1.フラット35の住宅ローン金利差はどのくらい?

フラット35で住宅ローンを借入する場合、前項で紹介した4つの理由によって金利差が生じることになりますが、4つの理由が加味された具体的な金利差の一例を紹介します。

なお、こちらは2019年1月の金利になるため、現在の正確な金利は公式サイトをご覧ください。

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1-1-1.ARUHI フラット35S 金利(団体信用生命保険加入)

団体信用生命保険に加入する場合で頭金が1割以上の金利(2019年1月実行金利)

返済期間 実行金利
金利引き下げ期間
(当初5年間または10年)
金利引き下げ期間終了後
15年~20年 年1.010% 年1.260%
21年~35年 年1.080% 年1.330%

団体信用生命保険に加入する場合で頭金が1割未満の金利(2019年1月実行金利)

返済期間 実行金利
金利引き下げ期間
(当初5年間または10年)
金利引き下げ期間終了後
15年~20年 年1.450% 年1.690%
21年~35年 年1.520% 年1.770%

上記2つの金利表は、いずれも団体信用生命保険に加入する部分が共通しています。

ただ、頭金が1割以上ある場合と、ない場合との金利による違いを表しているとお考え下さい。

頭金が1割以上ある場合とない場合の金利差は、上記表から年0.44%もあることが確認できます。

【補足】

なお、頭金とは、自己資金のことを指します。

たとえば3,000万円の住宅購入をする場合で1割にあたる300万円を自己資金から支出。残る2,700万円を住宅ローンの借入からまかなう場合は、自己資金が1割以上あるといったイメージになります。

それでは次に、団体信用生命保険に加入しない場合の金利を比較してみます。

1-1-2.ARUHI フラット35S 金利(団体信用生命保険加入なし)

団体信用生命保険に加入しない場合で頭金が1割以上の金利(2019年1月実行金利)

返済期間 実行金利
金利引き下げ期間
(当初5年間または10年)
金利引き下げ期間終了後
15年~20年 年0.810% 年1.060%
21年~35年 年0.880% 年1.130%

団体信用生命保険に加入しない場合で頭金が1割未満の金利(2019年1月実行金利)

返済期間 実行金利
金利引き下げ期間
(当初5年間または10年)
金利引き下げ期間終了後
15年~20年 年1.250% 年1.500%
21年~35年 年1.320% 年1.570%

今度は、いずれも団体信用生命保険に加入しない場合で、頭金が1割以上ある場合の金利と頭金が1割以上ない場合の違いとなります。

頭金が1割以上ある場合とない場合の金利差は、先の例と同じように年0.44%です。

また、団体信用生命保険に加入する場合と加入しない場合の金利差は、0.2%もあることが確認できます。

つまり、ARUHIフラット35で任意加入となっている団体信用生命保険に加入する場合は、0.2%上乗せされた金利が適用されるということです。

2.フラット35で金利差が生じた場合、具体的にいくら金額が変わるのか?

フラット35で住宅ローンを借入する場合、返済期間・頭金の有無・団体信用生命保険の加入の有無によって、適用金利が大きく異なることがわかりました。

では、上記の理由によって金利差が生じた場合、具体的にいくら金額が変わることになるのでしょうか。

以下、シミュレーションをした結果について紹介しておきます。

2-1.ARUHI フラット35Sの返済金額および総返済金額(団体信用生命保険加入)

団体信用生命保険に加入する場合で頭金が1割以上の金利(2019年1月実行金利)

シミュレーションにおける前提条件は、以下の通りとします。

  • 購入金額:3,000万円
  • 借入金額:2,700万円
  • 頭金:300万円
  • 実行金利:表の通り
  • 返済方法:元利均等返済(ボーナス払いなし)
  • 返済期間:表の通り
返済期間 実行金利
金利引き下げ期間
(当初5年間)
金利引き下げ期間終了後
20年 年1.010% 年1.260%
35年 年1.080% 年1.330%
返済期間 1か月あたりの返済金額 総返済金額
金利引き下げ期間
(当初5年間)
金利引き下げ期間終了後
20年 124,291円 126,439円 30,216,480円
35年 77,227円 79,916円 33,403,380円

団体信用生命保険に加入する場合で頭金が1割未満の金利(2019年1実行金利)

シミュレーションにおける前提条件は、以下の通りとします。

  • 購入金額:3,000万円
  • 借入金額:3,000万円
  • 頭金:なし
  • 実行金利:表の通り
  • 返済方法:元利均等返済(ボーナス払いなし)
  • 返済期間:表の通り
返済期間 実行金利
金利引き下げ期間
(当初5年間)
金利引き下げ期間終了後
20年 年1.450% 年1.700%
35年 年1.520% 年1.770%
返済期間 1か月あたりの返済金額 総返済金額
金利引き下げ期間
(当初5年間)
金利引き下げ期間終了後
20年 144,074円 146,536円 35,020,920円
35年 92,149円 95,283円 39,830,820円

返済期間が20年であっても返済期間が35年であったとしても、頭金が1割以上あるか、ないかで完済までの総返済金額には、約500万円近くの差が生じていることがわかります。

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特 徴

ARUHIの最大の特徴は、頭金が1割あるいは2割以上ある場合、お得なフラット35Sよりさらに金利の優遇が受けられる点です。

頭金の割合次第で大きく金利が引下がるのは、ARUHIだけです。

事前審査は最短当日、本審査は【最短3営業日】というスピード感も大きな魅力でしょう。

2-2.ARUHI フラット35Sの返済金額および総返済金額(団体信用生命保険加入なし)

団体信用生命保険に加入しない場合で頭金が1割以上の金利(2019年1月実行金利)

シミュレーションにおける前提条件は、以下の通りとします。

  • 購入金額:3,000万円
  • 借入金額:2,700万円
  • 頭金:300万円
  • 実行金利:表の通り
  • 返済方法:元利均等返済(ボーナス払いなし)
  • 返済期間:表の通り
返済期間 実行金利
金利引き下げ期間
(当初5年間)
金利引き下げ期間終了後
20年 年0.810% 年1.060%
35年 年0.880% 年1.130%
返済期間 1か月あたりの返済金額 総返済金額
金利引き下げ期間
(当初5年間)
金利引き下げ期間終了後
20年 121,896円 124,012円 29,635,920円
35年 74,716円 77,344円 32,326,800円

団体信用生命保険に加入しない場合で頭金が1割未満の金利(2019年1月実行金利)

シミュレーションにおける前提条件は、以下の通りとします。

  • 購入金額:3,000万円
  • 借入金額:3,000万円
  • 頭金:なし
  • 実行金利:表の通り
  • 返済方法:元利均等返済(ボーナス払いなし)
  • 返済期間:表の通り
返済期間 実行金利
金利引き下げ期間(当初5年間) 金利引き下げ期間終了後
20年 年1.240% 年1.490%
35年 年1.300% 年1.550%
返済期間 1か月あたりの返済金額 総返済金額
金利引き下げ期間(当初5年間) 金利引き下げ期間終了後
20年 141,340円 143,766円 34,358,280円
35年 89,233円 92,299円 38,581,620円

こちらのシミュレーション結果でも、返済期間が20年であっても返済期間が35年であったとしても、頭金が1割以上あるか・ないかで、完済までの総返済金額には約500万円近くの差が生じる結果となりました。

3.フラット35で住宅ローンを借入するなら頭金が多いほどお得

これまでのシミュレーション結果より、フラット35で住宅ローンを借入するならば、頭金を1割以上準備した方が低い金利で借入することができてお得なことがわかりました。

実のところ、ARUHIで住宅ローンを借入する場合、「ARUHIスーパーフラット」が適用されます。

これは、頭金が1割以上あることに加え返済負担率が20%以内である場合や、頭金が2割以上ある場合に、さらに低い金利が適用される特徴があります。

ARUHIスーパーフラット特徴

(出典:ARUHI公式サイト

ARUHI

(出典:ARUHI公式サイト

たとえば、住宅購入金額が3,000万円とし、頭金が2割以上にあたる600万円、借入金額が2,400万円だとします。

すると、ARUHIスーパーフラット8Sが適用でき、長期固定金利であるのにも関わらず、年利が1%を下回って借入することが可能です。

また、住宅購入金額が3,000万円とし、頭金が1割以上にあたる300万円、借入金額が2,700万円で返済負担率が20%以内としましょう。

この場合、ARUHIスーパーフラット9Sが適用でき、こちらも低金利で住宅ローンを借入できます。

ちなみに、借入金額2,700万円・固定金利1%・元利均等返済(ボーナス払いなし)・返済期間35年で住宅ローンを借入した場合、1ヶ月あたりの返済金額は76,217円になります。

これを1年の返済金額に換算すると914,604円(76,217円×12ヶ月)です。

返済負担率が20%以下に収まるようにするのであれば、年収が約457.4万円以上あることが必要です。(他の借入がない場合)

  • 914,604÷4,574,000≒0.1999
  • 0.1999×100=19.99%(返済負担率)

ARUHIスーパーフラット8SやARUHIスーパーフラット9Sを活用して、低い金利で住宅ローンの借入をしたい場合は、あらかじめ担当者へその旨を伝え、確実に低い金利が適用されるためにはどのような条件が必要なのか確認されることを強くおすすめします。

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まとめ

フラット35で住宅ローンを借入する場合、頭金の有無団体信用生命保険への加入の有無によって適用される金利に大きな違いが生じます。

通常、住宅ローンの審査におきましては、頭金(自己資金)が多くある場合、住宅ローンの審査に通過しやすいメリットがあります。

そのため、頭金が多い状態で住宅ローンを借入するということは、より低い金利が適用され、かつ、住宅ローンの審査に通過しやすいといった一石二鳥の効果が期待できると考えられるのです。

まとまった頭金の準備は、短期間で簡単に行えることではありません。

これからフラット35を利用して住宅購入を検討されている方は、計画的に頭金を準備した上で申し込まれた方が望ましいでしょう。

審査が甘いフラット35を選ぶなら超低金利の今がチャンス

全期間固定金利であるフラット35を選ぶなら、間違いなく今がチャンスです。歴史的な超低金利が今も続いているものの、一生続くことは考えられないからです。

今後、少しずつ金利は上がっていくことが予想されるため、固定金利(当初10年など)や変動金利は金利上昇のリスクがあります。

その点、フラット35であれば契約とともに総支払額が確定します。

仮に金利が急激に上がっても、安定した支払いが可能です。

金利の変動で住宅ローンの支払いで破産する人は多いですが、フラット35なら家賃と同じように支出が見えるので家計のやりくりが簡単になります。

また、審査が緩いため、「年収が低い」「転職したばかりで勤続年数が少ない」などでも融資してもらえる可能性が高いです。

これらは融資条件に含まれていないからです。また、「自営業の方」や「派遣社員(パート・アルバイトを含む)」であっても審査が通りやすいのはフラット35だけになります。

「低金利のまま、最後まで安定した支払いを希望される方」や「審査に不安があるという方」はフラット35を選ぶようにしましょう。

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