フラット35とは?金利や仕組みメリット・デメリットをわかりやすく解説

住宅の購入をこれから検討している方であれば、「フラット35」という言葉を一度は耳にしたことがあると思います。

ただ、「フラット35というフレーズは聞いたことがあるけれども、実際にどのような住宅ローンなのかよく分からない」という方は多いです。

そこで本記事では、これから住宅を購入したいと検討している方を対象に、フラット35の金利や仕組みなどを徹底解説し、住宅購入に役立ててもらう目的で作成公開していきます。

住宅ローンは、組み方1つで総返済金額が大きく変化します。そのため、フラット35についてしっかりと理解しておくことは、結果として住宅ローンの返済に好影響を及ぼす可能性があります。

目次

1.フラット35とは

フラット35とは、民間金融機関(銀行など)と住宅金融支援機構が提携して、住宅ローンの融資を望んでいる方に対して提供している長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。

ここでいう「長期固定金利」とは、住宅ローンを完済するまでの期間のことを指します。

たとえば、35年のローンであれば35年間、50年のローンであれば50年間といった期間の金利が借り入れから最後まで同じであることを意味します。返済期間や返済金利が同じであることは、住宅ローンの総返済金額が借入当初の時点で確定していることとイコールです。

そのため、家計における「資金計画」や「返済計画」が圧倒的に立てやすくなるといった長所があります。

1-1.民間金融機関とは

本記事でいう民間金融機関とは、銀行や信用金庫、労働金庫、農協など住宅ローンの融資を取り扱う金融機関のことをいいます。日常的に使われる民間金融機関についても、お金を取り扱っている銀行などを指し示す場合がほとんどです。

1-2.住宅金融支援機構とは

住宅金融支援機構は、平成19年4月1日に設立されました。この組織は、「住宅ローンを借りたい」と考えている国民1人ひとりが、民間の金融機関から円滑に資金を融資してもらえるように支援をしています。

こちらについても、同サイト内の「フラット35を提供する住宅金融支援機構が分かる4項目」で詳しく解説しております。

1-3.フラット35の仕組み

フラット35については、先に「民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して、住宅ローンの融資を望んでいる方に対して提供している長期固定金利の住宅ローンである」と解説した通りです。

民間金融機関は、長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことが難しいとされています。

そこで、住宅金融支援機構では、フラット35を取り扱っている数多くの民間金融機関から住宅ローン(フラット35)債権(さいけん)を買い取り、それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供する仕組みを支えています。

債権とは、ある者が特定の人に対して、一定の行為を請求しうることを内容とする権利の事を指します。これを住宅ローンで例えると、債権者(さいけんしゃ:お金を貸した人)が債務者(さいむしゃ:お金を借りた人)に対して、支払いを要求する権利のことです。

フラット35の仕組み

参考 フラット35ホームページ フラット35のしくみより

1-4.団体信用生命保険への加入が任意

民間金融機関が独自で取り扱っている住宅ローンは、団体信用生命保険への加入がほほ強制されています。

団体信用生命保険とは、債務者(お金を借りた人)が死亡、または高度障害状態になったときに住宅ローンの支払いが免除される保険のことです。

団体信用生命保険のイメージ

ただし、フラット35では、団体信用生命保険の加入は任意となっています。

なお、団体信用生命保険につきましては、同サイト内「団体信用生命保険とは:基礎知識から注意点をまとめた7項目」で詳しく解説しておりますので参考にしてみることをおすすめします。

1-5.フラット35sとは

フラット35sとは、新築住宅の建設・購入および中古住宅を買う際などにおいて「省エネルギー性」「耐震性」などに優れた住宅を購入した場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度のことをいいます。

ただ、フラット35sを利用するためには、フラット35の技術基準に加えて、フラット35sの技術基準にも適合する必要があります。このことを証明するために、検査機関による物件検査を受け、適合証明書の交付を受けなければいけません。

また、フラット35sは、いつでも申し込めば受けられるといったものではなく「受付枠」がある点には注意が必要です。受付枠に達することで、フラット35sの優遇を受けられなくなるため、金融機関と相談の上、手続きを進めていくことが重要です。

参考 フラット35ホームページ フラット35sの対象となる住宅より

2.フラット35の利用条件

フラット35は住宅ローンであることから、実際に融資を受けるためには、さまざまな細かい融資条件をクリアする必要があります。

ここでは、融資に関する主要なものを解説していきます。

2-1.申込者の条件

フラット35に申し込みすることができる条件は以下の通りです。

  • 申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済の場合は、満70歳以上も可能)
  • 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
  • 年収に占める総返済負担率が、以下の場合
年収400万円未満400万円以上
基準30%以下35%以下

参考 フラット35ホームページ フラット35のご利用条件より

総返済負担率とは、フラット35のほか、自動車ローンや教育ローン、カードローンなどの借入の返済割合のことをいいます。

こちらは、虚偽の申告をしても必ず把握されるため、借金などで住宅ローンに不安を抱えている方は、一度申し込み前にFP(ファイナンシャルプランナー)といったお金の専門家へ相談することをおすすめします。

2-2.借入対象の住宅の条件

  • 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅
  • 住宅の床面積が、以下の住宅
  • 一戸建て住宅、連続建て住宅、重ね建て住宅の場合:70㎡以上
  • 共同建ての住宅(マンションなど)の場合:30㎡以上
  •  敷地面積の要件はありません

参考 フラット35ホームページ フラット35のご利用条件より

2-3.借入金額について

フラット35の借入金額は、「100万円以上8,000万円以下」です。

2-4.返済方法について

フラット35の返済方法は、「元利均等方式(がんりきんとうほうしき)」と「元金均等方式(がんきんきんとうほうしき)」から自分に合った返済方法を選択することが可能です。

2-4-1.元利均等方式

元利均等方式のイメージ

元利均等方式(元利均等返済)は、毎回返済する金額が同額の返済方法になります。図を見て分かる通り、その内訳は最初は金利分の返済が多いため、元金がなかなか減りづらいです。

大半の住宅ローンは、この元利均等方式を採用します。

詳しくは、同サイト内の「住宅ローンとは:金利や返済、融資先まで理解する9つの極意」で、わかりやすく図解されておりますので、そちらを参考にしてください。

2-4-2.元金均等方式

元金均等方式のイメージ

元金均等方式(元金均等返済)は、毎回返済する元金が同額の返済方法になります。元金均等方式であれば、毎月確実に元金を返済できます。

ただ、はじめの内は金利の負担額が多いため、支払いが大変です。返済していくことで、毎月の返済額は減っていくものの、支払いが難しいため、ほとんどの場合は元利均等方式を選択します。

こちらについても、同サイト内の「住宅ローンとは:金利や返済、融資先まで理解する9つの極意」で、わかりやすく図解されておりますので、そちらを参考にしてください。

2-5.建築基準がある

フラット35の住宅ローンを受けるためには、国が定めた最低基準である「建築基準法」に適合させる必要があります。こちらにつきましては、不動産業者へフラット35を検討している旨を伝えておくことで十分です。

2-5-1.物件調査手数料は自己負担

物件検査は、物件検査手数料が必要であり、これは自己負担となります。

ちなみに、自己負担金額は一戸当たりの平均的な手数料の目安として、新築住宅(一戸建て)の場合で、2~3万円台、中古住宅(一戸建て)で4~6万円台です。

2-6.フラット35の借入期間

15年以上で、かつ、次の1または2のいずれか短い年数が上限となります。

  1. 「80歳」-「お申込時の年齢(1歳未満切上げ)」
  2. 35年

参考 フラット35ホームページ フラット35のご利用条件より

こちらはフラット35の申し込みを検討している金融機関において借入期間の案内があるため、自身の住宅ローン返済プランをしっかりと立てておくことが重要です。

2-7.担保について

ローンを組んだ「土地」および「建物」が担保になります。もし、住宅ローンが支払えなくなった場合、担保として預けている土地および建物を差し押さえられてしまいます。これを、「抵当権(ていとうけん)」と呼びます。

具体的には、ローンの返済が滞って支払いができなくなってしまった場合に、土地と建物に付された「抵当権」を実行することになります。

これは、フラット35を取り扱っている住宅金融支援機構が、土地と建物の所有する権利を最優先で取得することで、ローンの返済に充てるための権利を有するという意味になります。

2-8.手数料について

フラット35には「融資手数料」「物件検査手数料」「保証料」「繰上返済手数料」などの手数料があります。

  • 「融資手数料」「物件検査手数料」は業者や金融機関によって金額は異なる
  • 「保証料」「繰上返済手数料」は無料

3.フラット35のメリットとデメリット

フラット35におけるメリットとデメリットを理解しておくことは、住宅ローンを検討する上で大切な情報の1つです。

3-1.フラット35のメリット

まず、フラット35のメリットから解説していきます。メリットを把握することで、このローンがあなたに適しているかどうかを判断できるはずです。

3-1-1.35年間、固定金利のまま

全期間固定金利のイメージ

フラット35は、「全期間固定金利」の住宅ローンです。全期間固定金利とは、上記図のように時間が経過しても金利がずっと一定のことをいいます。

たとえば、世の中の金利が急に上がったとしても、それに影響されることなく、最後まで同じ額の返済をすればよいです。

3-1-2.借入元金が確実に減っていく

フラット35は「全期間固定金利」の住宅ローンのため、変動金利と異なり元金が確実に減っていく大きなメリットがあります。

変動金利の場合、半年に一度金利を見直します。そのため、世の中の金利が上がったときに、毎月の支払で利息

の割合が大きくなってしまうことがあります。すると、毎月の返済の多く、あるいはすべてを利息の返済に充てなければいけなくなります。これでは、元金は一向に減りません。

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金利見直しのイメージ

一方、フラット35であれば、毎月の返済は金利の変動に左右されることがないため、確実に元金が減っていくのです。

3-1-3.返済額が変わらない安心感がある

「2-4-1.元利均等方式」を返済方法で選んだ場合は、完済し終えるまで返済額がずっと変わらない安心が得られます。

3-1-4.保証人が必要ない

フラット35は、民間の金融機関が取り扱っている住宅ローンと異なり「保証人が不要」といった特徴があります。いわゆる連帯保証が一般的ですが、フラット35の場合、保証人が不要なため、連帯保証人をつける必要がないことになります。

参考 フラット35ホームページ 保証人とはより

3-1-5.保証料がかからない

フラット35は、民間の金融機関が取り扱っている住宅ローンと異なり「保証料も不要」といった特徴があります。

多くの方が誤解していることがありますが、仮にこの保証料を支払ったからといって、住宅ローンが仮に支払えなくなってしまった場合でも債務が免除されるわけではありませんので注意が必要です。

参考 フラット35ホームページ 保証料0円より

3-1-6.技術基準と物件調査があるため、住宅の品質を確保できる

フラット35の住宅ローンを利用するには、先に解説したように、国が定めた最低基準「建築基準法」に適合させる必要があります。具体的には「技術基準」といった目安となるものが設けられており、新築住宅や中古住宅、フラット35s、借換対象住宅によって異なりますが、こちらは不動産業者がやるべき仕事になります。

このことから、フラット35で住宅を購入した場合には、技術基準に適応している住宅になりますので結果として住宅の品質を確保できることに繋がると考えておくと良いでしょう。

3-2.フラット35のデメリット

次に、フラット35のデメリットにも触れていきます。メリットだけを知るのではなく、しっかりと悪いところも把握した上で、このローンがあなたに適しているかどうかを判断してください。

3-2-1.変動金利に比べて金利が高い

フラット35の金利は「全期間固定金利」のため、民間の金融機関が取り扱っている変動金利の住宅ローンと比べると金利が高いです。金利が上がったときのリスクを、金融機関が取るからです。

そのため、同じ金額を借りた場合であっても、総返済金額が高くなる可能性があります。

3-2-2.繰り上げ返済できる額は100万円から

フラット35の繰り上げ返済金額は、「100万円から」となっています。そのため、利息の軽減効果をもたらす繰り上げ返済を実行するためには、まとまったお金が必要なデメリットがあります。

なお、繰り上げ返済を上手に活用したい場合、「住宅ローンを賢く返済する秘訣:繰り上げ返済6つのポイント」で詳しく解説していますので、目を通しておきましょう。

4.フラット35の注意点

ここで解説する注意点は、フラット35に限ったことではなく、ほとんどの住宅ローンに当てはめることができます。そのため、しっかりと内容を確認して、住宅ローン選びに役立ててください。

4-1.借入する金融機関によって金利や手数料が異なる

フラット35は、取り扱っている金融機関によって金利や手数料が異なる特徴があります。

そのため、フラット35を利用して住宅ローンを申し込みしようと検討している方は、どこの金融機関で取り扱っているのか比較検討することが大切になります。

4-2.フラット35の「借入金額」と「返済期間」の関係について

フラット35では「借入金額」と「返済期間」によって「金利の取り扱いが異なる」といった特徴があります。具体的には、借入金額が住宅購入金額の「9割以下」と「9割超」では、金利の取り扱いが異なります。

たとえば、3,000万円の住宅ローンをフラット35で融資を受ける場合に、9割以下にあたる2,700万円以下で融資を受けるか、2,700万円を超えて融資を受けるかでは、金利が異なるといった意味になります。

また、返済期間が「20年以下」と「21年以上」についても金利の取り扱いが異なります。

フラット35を利用する場合は、住宅購入金額の10%を頭金として出せるか、出せないかは適用金利に大きな影響を及ぼすことになります。

4-3.融資実行のタイミングに要注意

フラット35の融資実行のタイミングには、細心の注意が必要です。

たとえば、建売住宅やマンションなどすでに形となっているものを売買する場合には、契約し建物などの引き渡しを受けた時に融資が実行されます。

一方、注文住宅の場合、後述する「つなぎ融資」などの関係で、融資実行のタイミングが問題になってきます。

4-3-1.つなぎ融資について

注文住宅を建築する時は、着工をはじめ、土地代金の支払いや棟上げ(むねあげ:家を建てる際、骨組が出来上がる最後に、その上に棟木「むなぎ」を上げること)時の支払いなど、都度、不動産業者にお金を支払う必要性が生じる場合があります。

このとき、手元のお金がなければ、一般に金融機関からの融資が必要となります。

金融機関は、住宅購入に必要なお金を一度に融資するのではなく、その都度、不動産業者にお金を支払います。これを「つなぎ融資」と呼び、住宅ローンの全額融資を確実に行うために、完成引き渡しまでの期間中に利息だけを住宅ローンの債務者に支払ってもらいます。

つなぎ融資ができない金融機関で住宅ローンを組む場合は、注文住宅を購入するのが難しいことがあります。そのため、必ず金融機関へ確認しておくことをおすすめします。

4-4.フラット35の金利は「お金を受け取った時」の金利が適用される

フラット35の金利は、「申込時」ではなく、「資金の受取時点」での金利が適用されます。

金利決定のイメージ

参考 フラット35ホームページ 金利情報より

4-4-1.申し込んだ時と融資実行日では金利が変化している

フラット35に限らず、住宅ローンの金利は融資を申し込んだ時の金利ではなく、融資実行日の金利が適用されます。いわゆる、「ずれ」が生じることが一般的です。

この金利の「ずれ」が生じないようにするために、民間金融機関の中には独自のサービスとして申し込みした時の金利を適用する場合があります。

ただし、これは「必ず書面等で確認」することが重要です。口約束では証拠が残りませんし、そもそもトラブルの元になります。

5.金利や手数料が一番低い最寄りの金融機関を瞬時に見つけ出す方法

ここまでフラット35について解説してきましたが、読者のみなさまの中には、フラット35で住宅ローンを検討したいと思った人も多いことでしょう。ここでは、フラット35で最寄りの金融機関を瞬時に見つけ出す手順をイメージ画像と共に紹介します。

5-1.フラット35のサイトを開く

まず初めに、「フラット35のホームページ」を開いてください。すると、以下のような画面が出てきます。

フラット35のホームページ

5-2.金利情報ページをクリック

次に、グローバルメニュー(上にあるメニューバー)の「金利情報」をクリックしてください。

金利情報ページをクリック

5-3.都道府県から検索する

すると、以下のページが表示されるため、図で示したように、「都道府県等から検索はこちら」をクリックしてください。

都道府県から検索する

以下の場所まで移動した後は、①~⑤までを入力してください。

都道府県から検索

5-4.借入金額を設定する

ここまで来たら、あなたが「借り入れをしようとしている金額」と、「返済期間」を以下の図のように選択してください。

借入金額を設定

5-5.総返済額が低い順に並び替えをして比較

最後に、「総返済額の低い順で表示」を押します。

総返済額が低い順に並び替えをして比較

これを行うだけで、フラット35を扱っている金利や手数料が一番低い最寄りの金融機関を瞬時に見つけ出すことができます。

6.フラット35を借りるためにかかる諸経費

フラット35に限らず住宅ローンには諸費用がかかります。ここではフラット35を借りるための諸経費を紹介します。

諸費用支払先
印紙代税務署
融資事務手数料借入先金融機関
フラット35物件検査手数料検査機関
抵当権設定登記費用法務局(登記所)
抵当権設定のための司法書士報酬司法書士
火災保険料・地震保険料損害保険会社

※ フラット35において住宅ローン保証料は不要、団体信用生命保険は任意加入のため、ここでは上記表へ掲載しておりません。

まとめ

本記事では、フラット35の金利や仕組みを中心に解説しました。

住宅ローンは、長期に渡って返済していかなければならない借金です。これはつまり、マイホームを購入する「幸せ」と大きな借金を抱える「不幸せ」を同時に得ることになります。どちらの割合を多く感じることができるかは、住宅ローンの組み方次第と言っても過言ではありません。

フラット35は、変動金利と異なり金利が高いデメリットはあるものの、保証料が不要であったり、保証人が必要ないなど総合的に考慮した場合、プラスになる要素が多いです。

ただし、大切なのは、あなたに合った住宅ローン選びになります。本記事の内容はあくまでも参考にしていただき、ゆとりのある返済計画に役立ててもらえれば幸いです。