住宅ローンの金利は契約日ではなく融資実行日に決定される

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住宅ローンの借入を検討している方のすべてが気になる項目の1つに、「住宅ローンの金利」があげられます。

この住宅ローンの金利は、大きく分けて以下の3つです。

  1. 変動金利
  2. 固定金利
  3. 期間選択型固定金利

いずれの金利も実際に適用になる年利率は、公的融資を除き、原則として住宅ローンの契約日ではなく、融資実行日に決まることになります。

このようなことを踏まえまして本記事では、住宅ローンの金利と融資実行の関係性についてポイントをまとめて解説していきます。

1.住宅ローンの適用金利は、融資実行時の金利が基本

住宅ローンの適用金利は、「変動金利」「固定金利」「期間選択型固定金利」のいずれの金利を選択したとしても、基本的には、融資実行時の金利が適用されるのが基本です。

そのため、住宅ローンの融資担当者は、この金利リスクについて説明することはもちろんですが、住宅ローンの申し込みをした方は、時として金利上昇のリスクがあることをあらかじめ知っておく必要性があります。

具体的には、住宅ローンの申し込み時から融資実行までには、段階審査が行われることによるタイムラグが必ず発生するのです。

このため、仮に、この期間中に住宅ローンの金利が上昇した場合、毎月の返済金額や完済までの総返済金額が「増加する」ことにつながるとお考え下さい。

1-1.住宅ローンの申し込みをする金融機関によっては、低い金利を選べる場合も

住宅ローンの金利は、「住宅ローンを申し込み時の金利」と「融資実行時の金利」の2つのパターンが考えられます。

住宅ローンの融資を受ける側の私たちからしますと、低い方の金利を選びたいことは当然ですよね。

このような理由も含めて、住宅ローンを取り扱っている金融機関の中には、「住宅ローンを申し込み時の金利」と「融資実行時の金利」の2つの金利の内、いずれか低い方の金利を適用金利として採用するサービスをしている金融機関もあります。

ただ、このサービスは、すべての金融機関ではなく一部の金融機関のみで行われています。

これを踏まえますと、住宅ローンの申し込み時の金利と融資実行時の金利差がどうしても気になる方であれば、このようなサービスをしている金融機関を探して住宅ローンの申し込みをされてみるのも良いかもしれません。

1-2.住宅ローンの金利上昇による返済金額の比較

住宅ローンの返済は、仮に、住宅ローンの申し込み時から融資実行までの間に金利が上昇したとしても、余裕を持った返済ができるようにしておかなければなりません。

ここでは、参考情報として、住宅ローンの申し込み時から融資実行までの間に住宅ローンの金利が0.2%増加した毎月の返済金額と完済までの総返済金額の差額について比較したものを紹介していきます。

以下、前提条件とします。

前提条件

  • 借入金額:3,000万円
  • 適用金利:比較表に記載されている通り
  • 返済期間:35年
  • 返済方法:元利均等返済(ボーナス払いなし)
  • 上記以外のその他の条件は加味しない
比較項目 住宅ローン申込時 融資実行時 差額
金利 1.83% 2.03% 0.2%
毎月返済金額 96,781 99,841 毎月3,060円の増加
完済までの総返済金額 40,648,259 41,933,361 1,285,102円の増加

住宅ローンの申し込み時から融資実行までの間で、仮に、金利が下がった場合は、毎月の返済金額や完済までの総返済金額も少なくて済むことになります。

大切なことは、実際に融資実行されるまでに住宅ローンの上下変動によって多少なりとも差額が生じるということです。

そのため、この差額に影響を及ぼさないような住宅ローンの返済計画を立てることが、とても大切になってきます。

2.住宅ローン融資実行後の金利リスクについてもあらかじめ知っておく

本記事の冒頭で、住宅ローンの金利は、

  • 変動金利
  • 固定金利
  • 期間選択型固定金利

これら3つの金利に分けられる特徴があることをお伝えしました。

実は、それぞれの金利には、住宅ローン融資実行後の金利リスクがあります。

そのため、住宅ローンの金利を考える上において、これら3つの金利リスクについて、あらかじめ知っておくことが大切です。

2-1.変動金利における融資実行後の金利リスク

変動金利における融資実行後の金利リスクは、主に3つです。

それぞれについて、以下、箇条書きで紹介していきます。

  1. 一般的に4月と10月の年2回に渡って金利が見直される。結果として、住宅ローンの金利が上下変動することになる
  2. 5年ルールと125%ルール(1.25倍ルールとも呼ぶ)がある。5年目ごとに返済金額を見直す場合、毎月の返済金額の増加率は、これまでの25%が最大となる。ただし、金利上昇によって生じた未払分については、6年目からの返済で調整される。
  3. 元利均等返済を選んだ場合、金利が急激に上昇したことによって、支払利息だけで毎月の返済金額がオーバーしてしまう。それだけでなく、未払利息が発生する大きなリスクがある。この場合の毎月の返済金額は、未払利息が優先して充てられることになるため、本来の借入元金が減らないことがある。

変動金利は、見た目の金利(表面金利)が低く、実際に住宅ローンを返済している方の多くが変動金利を選んでいるといった統計データがあります。

ただし、これら3つの金利リスクを承知した上で選ぶ必要があります。

基本的に変動金利は、「金利上昇リスクに耐えられる資金に余裕のある方」向けと言われています。

「住宅ローンの毎月の返済に余裕が持てない方」は、選ぶべき金利ではないこともしっかりと押さえておくべきポイントです。

2-2.期間選択型固定金利における融資実行後の金利リスク

期間選択型固定金利における融資実行後の金利リスクは、主に2つです。

  • 2年、3年、5年などといった短い期間の期間選択型固定金利は、当初の金利が低いが、固定金利期間中の金利上昇リスクがある。結果として、後述する固定金利よりも大きな金利リスクを負うことになる。
  • 選んだ固定金利期間が終了した後に、再度、変動か固定かを選ぶことになる。この場合、金利上昇局面では、上昇している金利の中から選ばなければならない。

期間選択型固定金利は、変動金利のような5年ルールや125%ルールというものはありません。

  • 金利が下降局面であれば有利
  • 上昇局面では不利

こうなるため、毎月の返済金額などが大きく増加するリスクを伴うのです。

こちらも変動金利と同じように、基本的には「金利上昇リスクに耐えられる資金に余裕のある方」向けの金利です。

「住宅ローンの毎月の返済に余裕が持てない方」は選ぶべき金利ではありません。

特に、固定金利期間が終了した後に金利が上昇したことによって、住宅ローンの返済が窮屈になるような家計状況の方には絶対におすすめすることができない金利であることは確かです。

2-3.固定金利における融資実行後の金利リスク

固定金利は、高金利時代であれば、住宅ローンの金利が低下したとしても引き続き高い金利で住宅ローンの返済を継続していかなければならないデメリットがあります。

ただし、少なくとも現状では、これまでに比べてまだまだ低金利の時代です。

完済までの長期に渡って低い金利が保証されるメリットが強い傾向にあると考えられるでしょう。

3.購入する新築住宅や中古住宅によって融資実行までの期間が大きく異なる

住宅ローンは、事前審査や本審査などといった段階審査を経て、融資実行される流れとなります。

この時、実際に購入する住宅が新築住宅なのか中古住宅なのかによって、融資実行までの期間が大きく異なることになるとお考え下さい。

通常、どちらの住宅を購入した場合であったとしても、住宅の引渡し時に融資金が振り込まれることになります。

新築住宅の場合ですと、着工から完成引渡しまでにかかる時間は、中古住宅に比べて長いです。

そのため、長い期間が経過している間に住宅ローンの金利情勢が大きく変化するリスクがあることも念頭に入れておく必要があります。

ただし、すでに紹介しました通り、住宅ローンを取り扱っている金融機関の中には、「住宅ローンを申し込み時の金利」と「融資実行時の金利」の2つの金利の内、いずれか低い方の金利を適用金利として採用するサービスをしている金融機関もあります。

仮に、このサービスが受けられる金融機関からの借入であれば、金利上昇のリスクについて心配をする必要がなくなると考えることができるでしょう。

4.住宅ローンの金利選びは、住宅ローンの返済計画を立ててから決める

これまで紹介した「変動金利」「固定金利」「期間選択型固定金利」といった3つの住宅ローンの金利は、それぞれの金利リスクがあることを、お分かりいただけたかと思います。

いずれの金利を選んだ場合であったとしても、完済までに余裕を持った返済ができるかどうかの返済計画は、あらかじめしっかりと立てておきたいものです。

特に、変動金利や期間選択型固定金利を選ぶ場合は、金利上昇リスクも視野に入れた住宅ローンの返済計画を立てておくようにしましょう。

万が一の金利上昇でも返済に支障が生じないかどうかも、検討しておくことが重要でしょう。

この時、忘れてしまいがちなのが、固定資産税や都市計画税をはじめ、将来の火災保険料といったランニングコストです。

これらのランニングコストは、毎年かかるものから、最長で10年後にかかるものまで様々です。

住宅ローンの返済をしながら、ランニングコストの負担も余儀なくされるということを、決して忘れてはなりません。

そのため、住宅ローンの返済だけでなく、ランニングコストを負担する予備資金を貯めていける程度の余裕も必要です。

大雑把で安易な住宅ローンの返済計画は厳禁であることを肝に銘じておきたいものです。

まとめ

住宅ローンの金利は、住宅ローンの契約日や住宅ローンを申し込みした日ではなく、融資実行の際に適用される金利で決定されるのが原則的な決まり事です。

ただし、例外として、金融機関によっては、住宅ローンの申し込み日と融資実行時の金利のいずれか低い方を選べるところもあります。

いずれにしましても、住宅ローンの金利選びは、非常に大切なものであるのは確かです。

そのように大切なものであるからこそ、目に見える金利の低さだけに捉われてはいけません。

金利の特徴やリスクを知った上で、まずは、それぞれの金利を適用した返済計画を立ててみることをおすすめします。

住宅ローンは、完済までに長い期間に渡って返済し続けていかなくてはならないものです。

だからこそ、慎重に時間をかけて比較検討し、その上で納得した金利選びをすることがとても大切であると言えます。

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