中古住宅をフラット35住宅ローンで購入する方法：適合証明書の審査

フラット35の融資を受けるためには、新築住宅や中古住宅を問わず、購入した住宅が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している必要があります。

そのため、実際にフラット35で借入を行うためには、適合証明検査機関または適合証明技術者に対して、購入した住宅の物件検査の申請を行い検査に合格しなければなりません。

加えて、新築時にフラット35に適合している住宅と証明されていたとしても、その住宅を中古住宅として購入する場合は、原則として再び物件審査をしなければならないことになっています。

そこで本記事では、中古住宅をフラット35で購入する方法として、フラット35の物件検査や適合証明書の発行などを中心に解説を進めていきます。

1．中古住宅をフラット35で購入する場合における物件検査の概要

はじめに、中古住宅をフラット35で購入する場合における物件検査の概要について、フラット35のＷＥＢサイトから引用して紹介します。

【フラット３５】をご利用いただくためには、購入される中古住宅について、原則として、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書（※）を取得していただく必要があります。この適合証明書は、適合証明検査機関または適合証明技術者へ物件検査の申請を行い、合格すると交付されます。※新築時に適合証明書を取得している場合であっても、原則として、中古住宅の適合証明書の取得が必要です。

（フラット35公式サイトより引用）

（出典：フラット35公式サイト）

中古住宅をフラット35で借入する場合は、物件検査として書類審査と現地調査が行われます。

これらの結果をもとに物件検査に合格した場合は、フラット35の借入に必要な適合証明書が発行される流れになります。

2．中古住宅の場合は、物件検査が2回ある場合も想定

中古住宅を購入する場合、購入した状態でそのまま住まれる方もおられる一方、リフォームやリノベーションをして住む方も多いはずです。

このように、中古住宅を購入してリフォームやリノベーションを行う場合、フラット35の物件検査はリフォーム前の物件検査およびリフォーム後の物件検査と2回必要な場合がある点に注意が必要です。

フラット35の借入は、適合証明書が発行されなければ融資が実行されることはありません。

このため、リフォームやリノベーションの完成時期というのは、つなぎ融資にかかる支払利息にも大きな影響を与えることになるのです。

そのため、中古住宅を購入し、あわせてリフォームなどを施す場合は、適合証明書の取得にかかる検査費用やつなぎ融資の支払利息のことについても資金計画に組み入れておくことが大切です。

2-1．物件検査にかかる検査費用

適合証明書を発行してもらうために必要な物件検査にかかる検査費用は、依頼する適合証明検査機関または適合証明技術者によって異なります。

ただし、中古住宅を購入してリフォームを行った場合における検査費用は、2回分をあわせてもおおむね8万円から9万円程度が1つの目安になると思われます。

2回目の検査費用は、安く上がるのが一般的です。

ただ、大切なことは、依頼する適合証明検査機関または適合証明技術者に「どのくらいの検査費用がかかるのか」尋ねることであるのは言うまでもないでしょう。

3．中古住宅を購入して物件検査費用を負担しなくても良い場合

本記事の冒頭では、新築時にフラット35に適合している住宅と証明されていたとしても、その住宅を中古住宅として購入する場合は、原則としてもう一度物件審査をしなければならないことを紹介しました。

ただし例外として、以下2つのいずれかにあてはまっている場合は、フラット35の借入に必要な物件検査を省略できるものとされています。

これにより、物件検査費用を節約することができます。

3-1．中古マンションらくらくフラット３５を購入した場合

｢中古マンションらくらくフラット３５｣とは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることをあらかじめ確認した中古マンションのことをいいます。

これにあてはまる中古マンションを購入した場合は、物件検査が不要です。

なお、中古マンションらくらくフラット３５に該当するマンションは、物件情報サイト（中古マンションらくらくフラット３５）で検索することができます。

具体的な手続きの流れとしましては、検索した中古マンションらくらくフラット３５の｢適合証明省略に関する申出書｣を印刷し、この申出書を取扱金融機関に提出することで物件検査を省略できます。

3-2．一定の要件を満たした築年数10年以内の中古住宅

購入した中古住宅が築年数10年以内で、かつ、以下の｢一定の要件｣の①または②のいずれかにあてはまっている場合は、｢【フラット３５】中古住宅（築年数10年以内）に関する確認書｣を取扱金融機関に提出することで物件検査を省略することができます。

あわせて、フラット35ｓを利用することができるため、借入当初5年間または10年間に渡って金利の優遇が受けられるメリットもあるのです。

（出典：フラット35公式サイト）

なお、新築時のフラット３５の融資が【フラット３５（保証型）】であった場合、この確認書を利用して借入申込みができる金融機関は、売主が新築時にフラット３５（保証型）を利用した金融機関に限られる点に注意が必要です。

中古住宅を購入する場合、以前に住宅を所有していた方が、

• いくらの借入をして
• どこの金融機関からお金を借入したのか

登記事項全部証明書を見ると抵当権が設定されているため、そこから確認することができます。

わからない場合や不安な場合は、不動産業者や専門家に尋ねるなどの対応が望ましいでしょう。

4．設計図書がない中古住宅の場合

中古住宅を購入してフラット35で借入を行う場合、以下のいずれかにあてはまる必要があります。

• 耐久性基準に適合する住宅
• 主要構造部を耐火構造とした住宅
• 準耐火構造（省令準耐火構造の住宅を含む）

ただし、こちらはフラット35を借入する私たちが自身で確認することというよりは、不動産業者やリフォームなどを施す業者が対応してくれる部分になります。

このため、事前に「フラット35での借入を希望している」ことを伝えておく程度で足りるとお考え下さい。

（出典：フラット35公式サイト）

先に紹介したような「築年数が10年以内」などいわゆる築浅物件の場合は、大抵必要書類は残っているものと推測されます。

しかし、築年数が長くなればなるほど上記の書類が無い場合も考えられるのです。

5．中古住宅を購入する場合は、フラット35におけるその他の基準も確認

これまで中古住宅をフラット35で購入するためには、物件検査において合格し、適合証明書の交付を受けることが必要であることを紹介しました。

あわせて、中古住宅を購入してフラット35を借入する場合は、「購入する中古住宅がそもそもフラット35の借入対象となる住宅であるかどうか」を確認しておかなければなりません。

（出典：住信SBIネット銀行公式サイト）

（出典：フラット35公式サイト）

中古住宅を購入してフラット35を借入する場合、新築住宅に比べて注意しなければならない点が多いのです。

住宅ローンの申し込み前に、購入予定物件が借入の対象になるのかどうかをしっかりと確認しておくことが非常に大切であると言えます。

6．中古住宅をフラット35で購入する場合のローン審査について

中古住宅をフラット35で購入する場合のローン審査は、新築住宅を購入する場合と審査項目に違いはありません。

（出典：平成２９年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書）

ただし、中古住宅の場合は、住宅ローンの審査項目でも割合が高い「担保評価」に懸念が抱かれてしまう場合も否めないことは確かです。

特に築年数が長い物件は、フラット35の借入による問題はもちろんのこと、

• 不動産取得税の軽減が低くなること
• 瑕疵保険の加入が必要であること

こういった問題もあるため、これらのデメリットを知った上でローンの審査に臨む必要があります。

また、住宅ローン控除におかれましても、中古住宅の場合は適用条件が新築住宅とは異なります。

これらも事前に把握しておかなければ、住宅ローン控除が適用されない最悪な事態に陥ってしまうことも考えられるのです。

中古住宅は、安く、ご自身の考えに沿った住宅を手に入れられる一方、注意点が多くあることを念頭に入れておきましょう。

その上で、1つひとつ対策をしていかなければならないとお考え下さい。

まとめ

中古住宅をフラット35で借入して購入する場合、購入予定の中古住宅がどのくらいの築年数が経過しているのかが、1つの大きなポイントになります。

フラット35の物件検査そのものは、さほどハードルは高くないものです。

このため、余程築年数の経過している中古住宅を購入しない限り、物件検査に合格すると考えられます。

一方、フラット35を借入するためのローン審査と絡めて考えた場合、担保評価やその他の面で不利になる部分もあることは確かです。

そのため、希望の中古住宅をフラット35で借入する場合は、物件検査・ローン審査対策・資金対策も含めて、総合的に対策を立てて行動されることが望ましいと言えるでしょう。

審査が甘いフラット35を選ぶなら超低金利の今がチャンス

全期間固定金利であるフラット35を選ぶなら、間違いなく今がチャンスです。歴史的な超低金利が今も続いているものの、一生続くことは考えられないからです。

今後、少しずつ金利は上がっていくことが予想されるため、固定金利（当初10年など）や変動金利は金利上昇のリスクがあります。

その点、フラット35であれば契約とともに総支払額が確定します。

仮に金利が急激に上がっても、安定した支払いが可能です。

金利の変動で住宅ローンの支払いで破産する人は多いですが、フラット35なら家賃と同じように支出が見えるので家計のやりくりが簡単になります。

また、審査が緩いため、「年収が低い」「転職したばかりで勤続年数が少ない」などでも融資してもらえる可能性が高いです。

これらは融資条件に含まれていないからです。また、「自営業の方」や「派遣社員（パート・アルバイトを含む）」であっても審査が通りやすいのはフラット35だけになります。

「低金利のまま、最後まで安定した支払いを希望される方」や「審査に不安があるという方」はフラット35を選ぶようにしましょう。

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