フラット35と民間銀行の住宅ローン(固定金利)の違い

住宅ローンの金利には、変動金利、固定金利、期間選択型固定金利などの種類があり、どの金利を選ぶのかによって1ヶ月あたりの返済金額や総返済金額に大きな違いを生じさせることになります。

また、これらの金利は、住宅ローンを申し込む予定の金融機関によっても異なるほか、たとえば、フラット35と民間銀行が取り扱う固定金利の住宅ローンによっても違いが生じることになるため、どれを選べば良いのか判断に迷ってしまう方も少なくありません。

このような事情を踏まえまして本記事では、フラット35と民間銀行が取り扱う固定金利の住宅ローンを一例に、その違いについて幅広く解説していきたいと思います。

1.フラット35と民間銀行の住宅ローンの違い

はじめに、フラット35と民間銀行の住宅ローンにおけるおもな違いについて、以下、参考までに表へまとめて紹介していきます。

内容フラット35民間住宅ローン
融資目的新築および中古住宅購入費用
中古住宅購入+リフォーム
新築および中古住宅購入費用
リフォーム・リノベーション費用
金利タイプ全期間固定金利変動金利
期間選択型固定金利
全期間固定金利
借入金額100万円以上8,000万円以下30万円以上1億円以下
借入期間15年~35年
50年(親子リレーローン)
1年~35年
保証人不要信用保証会社の保証が必要
融資対象となる物件住宅の床面積
一戸建ての場合 70平米以上
マンションの場合 30平米以上
(フラット35の融資を受けるためには、適合証明機関による物件検査に通過することが必要)
金融機関ごとの担保審査基準による
住宅ローンの借り換え可能可能
事務手数料定額方式(30,000円+消費税)など
もしくは
定率方式(借入金額の3%)など
定額方式(30,000円+消費税)など
もしくは
定率方式(借入金額の3%)など
保証料無料定額方式(300,000円+消費税)など
もしくは
定率方式(借入金額の3%)など
団体信用生命保険任意加入
(ただし、三大疾病付団体信用生命保険など特約付団体信用生命保険を選択した場合は別途保険料負担がある)
強制加入(保険料は無料)
(ただし、三大疾病付団体信用生命保険など特約付団体信用生命保険を選択した場合は金利上乗せ負担が必要)
団体信用生命保険任意加入
(ただし、三大疾病付団体信用生命保険など特約付団体信用生命保険を選択した場合は別途保険料負担がある)
強制加入(保険料は無料)
(ただし、三大疾病付団体信用生命保険など特約付団体信用生命保険を選択した場合は金利上乗せ負担が必要)
繰上返済手数料無料
(ただし、100万以上でなければ繰上返済を行うことができない)
無料もしくは数万円程度
(繰上返済は1円から可能)

それぞれの項目について大まかな解説をしておりますが、ご希望の金融機関を絞って住宅ローンを比較検討することが大切になることから、できる限り、直接問い合わせるように心掛けたいものです。

なお、次項からは、フラット35および民間銀行住宅ローンのメリットおよびデメリットについて解説をしていきます。

1-1.フラット35のメリット

フラット35のメリットは、何と言っても「返済計画が立てやすい」ところがあげられます。

フラット35という名前の通り、金利が完済まで変わらない「長期固定金利」であるため、融資の実行から完済までの返済金額が確定することになり、長期間に渡る住宅ローンの返済に大きな不安を抱える必要がないことになります。

また、自営業者など収入が不安定とされる職業に就いている方でもフラット35は、融資の審査が緩やかであり、借りやすいメリットがある点も疎かにすることができないポイントであると言えます。

フラット35は、すべての金融機関で取り扱っているわけではないほか、金融機関によって金利など融資条件が異なるため、フラット35での融資を検討されている方は、まず銀行選びが重要であることを押さえておきたいものです。

1-2.フラット35のデメリット

フラット35のデメリットは、長期固定金利であるため金利が高いことがあげられます。
とはいえ、フリーローンやカードローンなどのような金利ではなく、あくまでも住宅ローンの金利種類である「変動金利」や「期間選択型固定金利」に比べての話となります。

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また、フラット35で住宅購入を検討している方は、住宅購入諸費用にかかるまとまったお金をあらかじめ確保しておくことも求められます。

これは、フラット35における融資の大きな特徴であり、土地や建物といった物件購入費用をはじめ、リフォーム費用(フラット35リフォーム一体型の場合)が融資の対象となり、住宅購入諸費用は融資の対象外であるためです。

住宅購入諸費用には、「登記費用」「火災保険料」「団体信用生命保険料(フラット35は任意加入)」「事務手数料」「保証料(フラット35は無料)」などがあり、これらをすべて合算すると100万円単位でお金が出費してしまうことになります。

さらに、任意加入の団体信用生命に加入する場合は、住宅ローン残高に基づいた保険料計算がなされることになるため、返済当初は、毎年の団体信用生命保険料が高額になってしまうことも注意しなければならないポイントと言えます。

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1-3.民間銀行住宅ローンのメリット

民間銀行が取り扱っている住宅ローンを選ぶメリットは、自分たちが希望している住宅ローンを探しやすいことがあげられます。

住宅ローンは、多くの銀行で取り扱っているだけでなく、金利や事務手数料をはじめ、直接お金にかかることや、それにかかるサービスも多種多様であることから、先に解説したフラット35に比べて自分たちが希望している住宅ローンを探しやすいメリットがあります。

優遇金利や団体信用生命保険の保障内容も異なることから、自分たちが住宅ローンで優先している内容を反映させやすいメリットもあるほか、住宅購入諸費用も併せて融資が受けられる点は大きなポイントと言えるでしょう。

1-4.民間銀行住宅ローンのデメリット

民間銀行が取り扱う住宅ローンのデメリットは、比較的審査が厳しいところがあげられます。

会社員や公務員など給料が主な収入の方の場合、基本的に収入が安定していると判断されることから、極端に大きなデメリットになるとは考えにくい一方で、自営業者など収入が不安定な方は、審査が通過しにくいデメリットがあります。

特に金融機関や担当者による「差」は、非常に大きいものがあり、目に見える表面上の数値のみで判断される傾向も高いことから、経営状態が極めて安定しキャッシュが十分あると判断できるものも、時に振るい落とされてしまう懸念が生じます。

2.フラット35と民間銀行の住宅ローンの借り入れシミュレーション

これまで、フラット35と民間銀行の住宅ローンにおけるメリットおよびデメリットについて解説していきましたが、ここからは、フラット35と民間銀行の住宅ローンの借り入れにかかる簡単なシミュレーションを紹介していきます。

2-1.フラット35で2,500万円借り入れした場合のシミュレーション

ここでは一例として、新築住宅を購入するにあたり、みずほ銀行からフラット35で2,500万円借り入れし、平成29年7月に融資が実行されたものとしてシミュレーションをしていきます。

内容数値もしくは概算金額
金利
(手数料定額型)
(割引プラン適用)
(35年返済)
1.67%
事務手数料32,400円
保証料無し
団体信用生命保険料
(35年間支払目安)
1,750,700円
総返済金額33,030,885円
合計金額34,813,985円

参考:みずほ銀行・フラット35(機構買取型)・平成29年7月現在

事務手数料を定額型ではなく定率型を選択した場合や頭金を残して融資率が9割以下の場合などは、金利や総返済金額が少なくなります。

2-2.民間銀行の住宅ローン(全期間固定金利)で2,500万円借り入れした場合のシミュレーション

今度は、三菱東京UFJ銀行独自の住宅ローン(全期間固定金利)で新築住宅を購入するにあたり、2,500万円借り入れし、平成29年7月に融資が実行されたものとしてシミュレーションをしていきます。

内容数値もしくは概算金額
金利
(超長期固定金利住宅ローン ~ずーっと固定金利コース)
(35年返済)
1.33%
事務手数料32,400円
保証料
(利息組込み型)
0.2%金利へ上乗せ
団体信用生命保険料
(35年間支払目安)
無し
総返済金額32,303,890円
合計金額32,336,290円

参考:三菱東京UFJ銀行・ずーっと固定金利コース・平成29年7月現在

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先に紹介したフラット35と同様の返済条件であるにも関わらず、合計金額で約247万円もの差が生じる結果となりました。

重要な注意点として、三菱東京UFJ銀行の上記のシミュレーションは、優遇金利を受けるための条件が付されており、その条件をすべて満たした場合に適用される条件であることをご理解していただく必要があります。

住宅ローンの組み合わせは、多種多様であることから、シミュレーションと比較検討は非常に重要であることを感じられたのではないでしょうか。

2-3.民間銀行の住宅ローン(固定金利選択型)で2,500万円借り入れした場合のシミュレーション

これまで全期間固定金利のシミュレーションを紹介してきましたが、参考として、民間銀行の住宅ローン(固定金利選択型)で2,500万円借り入れした場合の概算シミュレーションをここでは紹介したいと思います。

シミュレーションの条件は、以下の通りとします。

  • 3年固定金利「年0.868%」で借入したものとします
  • 金利選択期間が終了する3年ごとに「固定金利」を再度選択し、金利は0.15%ずつ上昇し続けたものとします
  • 返済期間が16年目からは、完済まで金利が上昇しない(年1.618%)ものとします
  • 返済期間35年、元利均等返済(ボーナス払いなし)、その他の特殊事情は加味しないものとします

シミュレーション結果

経過年数金利1ヶ月あたりの返済金額総返済金額
当初0.868%69,0432,485,548
4年目から1.018%70,6392,543,004
7年目から1.168%72,1122,596,032
10年目から1.318%73,4582,644,488
13年目から1.468%74,6712,688,156
16年目から完済まで1.618%75,74518,178,737
35年間の総返済金額31,135,965

上記シミュレーションは、平成29年7月現在におけるおおよその金利を目安に作成したものになります。

ここでは、16年目から完済までの金利が上昇しないものとしてシミュレーションを致しましたが、仮に3年ごとに金利が0.15%ずつ上昇し続けたとしますと、全期間固定金利で返済し続けるよりも多くの返済をしなければならないことは確かです。

期間選択型固定金利には、将来の金利上昇に伴う返済負担が増加するリスクが含まれており、返済当初は少ない金額で返済し続けていけるものの、10年後、20年後など、他のライフイベント(進学・結婚・退職など)の時期と返済負担が重複してしまう危険性があります。

今回のシミュレーションでは、結果として期間選択型固定金利の方が、総返済金額が少なくて済みましたが、将来の動向で上下変動する不安定な住宅ローン返済を取るのか、安定を取るのかは本人の考え次第ということになります。

2-4.民間銀行の住宅ローン(変動金利)で2,500万円借り入れした場合のシミュレーション

今度は、参考までに、民間銀行の住宅ローン(変動金利)で2,500万円借り入れした場合の概算シミュレーションを紹介していきますが、完済まで金利が上昇しない場合と金利が上昇した場合を比較できるように表にまとめて紹介していきます。

シミュレーションの条件は、以下の通りとします。

  • 変動金利「年0.625%」で借入したものとします
  • 5年ごとに金利は0.5%ずつ上昇し続けたものとします
  • 優遇金利は、1.85%とし、完済まで適用されるものとします
  • 返済期間35年、元利均等返済(ボーナス払いなし)、その他の特殊事情は加味しないものとします

金利が上昇しないまま推移した場合のシミュレーション結果

経過年数金利1ヶ月あたりの返済金額総返済金額
当初から完済まで0.625%66,28627,840,470

基本的にはあり得ませんが、仮に0.625%の変動金利で住宅ローンを借り入れし、完済までの35年間の平均金利が0.625%であったとすると、総返済金額は27,840,470円となります。

あくまでも金利が上昇しなかったと仮定した場合となりますが、私たち住宅ローンの申込者の立場からすると「理想的」なパターンであることは確かです。

5年ごとに0.5%ずつ金利が上昇した場合のシミュレーション結果

経過年数金利1ヶ月あたりの返済金額総返済金額
1年~5年目0.625%66,2863,977,160
6年~10年目1.125%71,2264,273,560
11年~15年目1.625%75,5594,533,540
16年~20年目2.125%79,1964,751,760
21年~35年目2.625%82,05114,769,180
35年間の総返済金額32,305,200

変動金利を選択した場合における金利上昇の差は、表を見ると一目瞭然であることが分かります。

金利上昇しなかった場合は、35年間の総返済金額が27,840,470円となり、一方、5年ごとに0.5%ずつ金利が上昇した場合は32,305,200円でその差は4,464,730円という結果になりました。

期間選択型固定金利と同様に、金利上昇による影響が総返済金額に大きく関係していることが改めて確認できます。

なお、それぞれの金利でシミュレーションした総括は、最後の「まとめ」で述べていきたいと思います。

3.新規借入および借り換えを行う場合、フラット35と民間銀行の住宅ローンはどちらがお得か?

これまでの解説から、住宅ローンの新規借入および借り換えを行う場合、フラット35と民間銀行の住宅ローンは、どちらがお得なのか気になる方は多いと思います。

この答えは、「残念ながら一概に回答をすることができない」というのが正解です。

そもそも、住宅ローンを考える上で最も重要視しなければならないことは、「本人の希望に沿った住宅ローンを選ぶこと」であると考えますと、すべての方の考えが異なっているのが一般的であるはずです。

また、新築や中古の違いをはじめ、一戸建てやマンションといった違いのほか、お住いの都道府県、融資を受ける金融機関など、どれが違ったとしても返済条件が変わる結果につながります。

このようなことから、住宅ローンの新規借入や借り換えを行う場合のベストな選択肢とは、FPや住宅ローンアドバイザーといった専門家の協力を経て、自分の希望に沿った住宅ローンを確実に選ぶことであると思われます。

相談報酬は出費することになりますが、たとえば、金利が優遇される「フラット35S」や「フルローンにかかる金利の高低」「住宅ローン控除やすまい給付金」など総合的にプラスの恩恵が受けられる場合が多いと考えることができます。

4.フラット35と民間銀行の住宅ローンの審査基準の違い

フラット35と民間銀行の住宅ローンの審査基準の違いについて、以下の表へまとめております。

フラット35と民間銀行との審査基準の比較

審査項目フラット35民間銀行の住宅ローン
前年度年収規定なし

※年収400万円以上/返済負担率35%以下
※年収400万円未満/返済負担率30%以下
・大手銀行/200万円以上
・ネット銀行/400万円以上
勤続年数規定なし・大手銀行/3年以上
・ネット銀行/2年以上
借入時年齢70歳未満
(親子リレーはそれ以上でも可)
・大手銀行/70歳未満
・ネット銀行/65歳未満

民間銀行の住宅ローンにおける審査基準は、明確にされていないことから、上記表はあくまでも目安の参考資料となることは確かです。

住宅ローンは、目安で進めていくものではなく確実に進めていくものであるからこそ、ご希望の金融機関に対して直接問い合わせて詳細を確認することが大切だと考えます。

まとめ

本記事では、フラット35と民間銀行が取り扱う固定金利の住宅ローンを一例に、その違いについて幅広く解説したほか、参考として期間選択型固定金利および変動金利のシミュレーションも併せて紹介させていただきました。

住宅ローンは、選び方1つで自分たちにとって良くも悪くもなるものです。

本記事におけるシミュレーションでは、登記費用や火災保険料などといった住宅購入諸費用について加味しておりませんので、その辺も考慮すると、ますます複雑かつ難しくなるのは確かです。

このように考えた時、ご自身の住宅ローン選びを誰に相談するのかといった選択肢も将来の総返済金額に大きく左右するのも間違いありません。

誰にも相談せず独自で判断、融資希望の金融機関、FPや住宅ローンアドバイザーなどの専門家がおもな選択肢とあげられますが、これまで紹介したシミュレーション結果を見てもお分かりのように、複数の条件で比較検討することが重要であると感じることができると思います。

比較検討するためには、色眼鏡ではなく、すべて公平な条件で比較検討することが求められるため、やはり専門家へ依頼するのが住宅ローン選びに最適な選択肢であると考えられます。

フラット35と民間金融機関が取り扱う全期間固定金利についても比較しましたが、あくまでも参考であり、その時々に応じた金利や条件でシミュレーションしなければ、自分にとって最適な全期間固定金利を取り扱う金融機関を探し当てることはできません。

このように難しい専門的な問題が山積みであるからこそ、これから住宅ローンを検討される皆さまには、後悔をせず、誤ることのない正しい判断をしていただきたいものだと思っております。