フラット35は、住宅金融支援機構が取り扱っている長期固定金利の住宅ローンのことをいい、民間金融機関が取り扱っている住宅ローンと比較すると、変わった特徴のある住宅ローンです。
その特徴の1つとして、住宅ローンにかかる「手数料」があげられ、フラット35の場合は、手数料の多くを占める「事務手数料」と「保証料」の取り扱いが、民間金融機関の住宅ローンと異なるところもあり、これから住宅購入を検討されている方にとっては、確実に押さえておきたいポイントになります。
その他、「つなぎ融資手数料」にも、特徴があることから、フラット35を利用して住宅ローンを検討している皆さまにとって、本記事は必見と言っても決して過言ではないでしょう。
目次
１．フラット35の利用時にかかる手数料は、大きく2種類
フラット35は、民間金融機関をはじめ、モーゲージバンク、インターネット銀行といった多くの金融機関で取り扱われており、金利をはじめ、本記事でそれぞれ解説していく手数料も、フラット35を取り扱っている金融機関によって金額が異なります。
本項では、フラット35の利用時にかかる手数料として代表的な「融資手数料（事務手数料）」と「つなぎ融資手数料」の2つについて、それぞれ個別に解説を進めていきます。
1-1．融資手数料（事務手数料）
融資手数料（事務手数料）とは、金融機関に対して支払う住宅ローンの事務手続きに対して支払う手数料のことをいいます。
融資手数料（事務手数料）は、金融機関によって異なりがあるものの、大きく「定額型」と「定率型」の2種類に分けられる特徴があり、それぞれの特徴の違いは以下の通りです。
- 定額制 融資手数料（事務手数料）は、安いものの、金利は高い
- 定率制 融資手数料（事務手数料）は、高いものの、金利は低い
融資手数料（事務手数料）における定額制と定率制の一例
| 比較内容 | 返済期間 | 定額制 | 定率制 | ||
| 手数料 | 金利 | 手数料 | 金利 | ||
| Ａ社 | 15年～20年 | 32,400円 | 1.25％ | 借入金額× 0.972％ | 1.10％ |
| 21年～35年 | 32,400円 | 1.53％ | 借入金額× 1.5366％ | 1.37％ | |
※Ａ社および手数料および金利はイメージです
定額制と定率制のどちらの方が、得なのかを考えますと、結論から申し上げて「定率制」の方が総返済金額や総支払金額は少なくて済みます。
融資手数料（事務手数料）における定額制と定率制の実質負担金額の比較例
借入金額3,000万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなし、Ａ社から借入
※ 後述する、つなぎ融資手数料やつなぎ融資利息は加味しません
| 比較内容 | 金利 | 毎月返済金額 | 総返済金額 | 手数料 | 総支払金額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 定額制 | 1.53％ | 92,296円 | 38,764,668円 | 32,400円 | 38,797,068円 |
| 定率制 | 1.37％ | 89,956円 | 37,781,907円 | 497,858円 | 38,279,765円 |
定額制および定率制における手数料の計算方法は、以下の通りです。
- 定額制 定額制は、あらかじめ決められた手数料金額であり、この場合、表から32,400円です
- 定率制 表の計算式にあてはめて計算します
※ 3,000万円×1.5366％＝460,980円
※ 460,980×1.08（消費税率）＝497,858円
比較計算の結果、定率制の方が、定額制に比べて517,303円、総支払金額が少なくて済んでいることが確認できます。
1-2．つなぎ融資手数料
つなぎ融資とは、不動産業者との不動産売買契約や建築工事請負契約から住宅の引き渡しまでの期間において、不動産業者などに対して必要となる支払資金を金融機関から分割で融資を受けることをいい、その時にかかる手数料が、つなぎ融資手数料です。
フラット35で融資を受ける場合は、つなぎ融資が必要となる場合がほとんどであり、この理由として、住宅ローンは不動産会社と契約を交わしたときに借り入れできるものではなく、実際に住宅の引渡しが終わらなければ融資が実行されないことが1つ目の理由としてあげられます。
フラット35の融資金額は、住宅の引渡しが完了してから振り込まれる一方で、不動産業者などが、依頼を受けた住宅を建築する際、あらかじめ、不動産売買契約や建築工事請負契約において、着工金の支払い時、中間金の支払い時、完成引渡し後、といったように、段階的に代金を支払わなければならない契約になっているのがほとんどです。
この時、それぞれの段階時に必要となるのが、つなぎ融資であり、つなぎ融資を行うことで、本来、住宅の引渡しが終わらなければ融資がなされないお金を分割で融資されるといった仕組みになっているわけです。
このつなぎ融資の手続きにかかる事務手数料が、つなぎ融資手数料であり、つなぎ融資実行から引き渡しまでにかかった日数を日割り計算して算出したものが、つなぎ融資利息になります。
1-3．「保証料」はフラット35の場合、かからない！
一般に、住宅ローンにかかる手数料には、融資手数料（事務手数料）やつなぎ融資手数料に加えて「保証料」という手数料が必要な場合が多いです。
民間金融機関の住宅ローンを申し込む上では、保証会社に保証をしてもらえる信用があること、および保証料を金融機関に代わって住宅ローン申込者が負担すること、といった2つの条件を満たしていなければなりません。
フラット35では、この保証料がないといった大きな特徴があり、住宅購入をする上で、多少なりとも金銭負担を避けられるメリットが得られる場合があります。
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2．フラット35の手数料を複数の金融機関で比較
こちらはあくまでも参考情報となりますが、先に解説したフラット35の各種手数料について、住信SBIネット銀行・ARUHI・じぶん銀行：新生銀行の4社について比較した表を作成しておりますので、これからフラット35で住宅ローンを検討される方は、参考にしてみることをおすすめ致します。
なお、表の内容は、平成30年3月現在のものであり、それぞれの金融機関によって定期的に変更されることが十分予測されますので、必ず対象となる金融機関に尋ねるようにして下さい。
金融機関別のフラット35における各種手数料比較
| 内容 | 住信SBIネット銀行 | ARUHI | じぶん銀行 |
|---|---|---|---|
| 融資手数料 （事務手数料） | 借入金額の2.0%に相当する金額に消費税額を加算した金額 | 【スタンダードタイプ】 融資金額の2.0％（消費税別） | 借入金額に対して2.16％（税込） |
| つなぎ融資手数料 | （つなぎ融資の取り扱いなし） 108,000円 | 100,000円 （消費税別） | （つなぎ融資の取り扱いなし） 108,000円 |
それぞれの金融機関の手数料を比較してみましたが、金融機関によって大きな違いのあることが確認できます。
融資手数料（事務手数料）につきましては、住信SBIネット銀行・ARUHI・じぶん銀行の3社につきましては「定率制」を採用しており、新生銀行は、「定額制」を採用していることがわかります。
- 定額制 融資手数料（事務手数料）は、安いものの、金利は高い
- 定率制 融資手数料（事務手数料）は、高いものの、金利は低い
次に、つなぎ融資手数料を比較しますと、住信ＳＢＩネット銀行とじぶん銀行では、つなぎ融資の取り扱いがされていないことから、たとえば、十分な頭金（自己資金）がない方で、フルローンで住宅購入を検討されている方であれば、住信ＳＢＩネット銀行とじぶん銀行の2社を選択することはおすすめできません。
なぜならば、すでに解説をさせていただきましたように、フラット35の場合は、通常、つなぎ融資が必要になりますので、これらの金融機関を選んだ場合は、つなぎ融資を利用することができず、自己資金からまとまったお金を支出するか、もしくは別のローンを別途借入する必要性が生じるためです。
したがいまして、これら4社の中から選ぶのであればARUHIか新生銀行になると考えられますが、ARUHIは、全国的に対面相談できる店舗を有している一方で、新生銀行は、店舗数が限られていることを考えますと、ARUHIに軍配が上がるのではないかと考えられます。
実際のところ、フラット35の利用者数が多い金融機関としてARUHIがあげられておりますが、このように比較して考えますと、その理由も納得できるのは確かです。
3．フラット35の手数料はいつ払う？
これまで解説した、フラット35の融資手数料（事務手数料）とつなぎ融資手数料やつなぎ融資利息は、最後に振り込まれる融資金額から差し引かれて支払う形になります。
そのため、発生した手数料を別に振り込むといった煩わしい手間が省ける一方で、ある程度まとまったお金を準備しておかなければ、不動産業者などに対して支払わなければならない住宅代金を支払えない大きな問題が生じてしまいます。
本記事では、フラット35の手数料にのみ焦点をあてて解説を進めておりますので、以下、同サイト内で公開している記事を読み進めていただきまして、手数料の支払いタイミングについて詳しく知っておくことを強く推奨致します。
4．参考 フラット35の金利について
フラット35の金利は、長期固定金利に限られていることから、基本的に民間金融機関が取り扱っている住宅ローンの変動金利などに比べて金利が高い特徴があるほか、住宅ローンの債務担保にあたる「団体信用生命保険＝団信」の加入の有無によっても、金利が大きく変わります。
そのため、フラット35の場合は、目に見える表面金利が、他の金融機関の住宅ローンに比べて非常に高い印象を受けている方も多いと思いますが、金利だけではなく、先に解説した手数料など、諸々の諸費用をすべて込みで総合的に比較検討することが大切です。
まとめ
本記事では、フラット35の手数料についての解説をはじめ、手数料を比較することによって考えられるおすすめの銀行および、手数料をいつ支払うのかといった3つのことについてそれぞれ解説を進めさせていただきました。
本記事のそれぞれの要点を以下へもう一度まとめておきたいと思います。
1. フラット35の主な手数料
- 融資手数料（事務手数料）
- つなぎ融資手数料（つなぎ融資利息も手数料とは別に支払いが必要）
2．フラット35のおすすめ銀行
- 本記事の手数料のみを考慮するとARUHIに軍配（ただし、金利も含めて総合的な比較が必要）
3．フラット35の手数料は、いつ支払うのか
- 実際に振込される融資金額から、手数料やつなぎ融資利息などをすべて差し引かれるため、別途、金融機関の指定口座へ振込するなどの対応は必要なし
フラット35で融資が受けられる対象とは、購入する土地や建物などの不動産をはじめ、リフォームにかかる費用であることから、事務手数料、つなぎ融資手数料、火災保険料、登記にかかる全般の費用など、いわゆる住宅購入諸費用は、融資の対象外です。
そのため、住宅購入諸費用にかかる資金は、自己資金で準備する必要があること、もしくは、他から借入によってまかなうこと、両親等から一時的な借入や資金援助などによってまかなうこと、などそれぞれに適切な対応が求められることも、あらかじめ知っておく必要があるでしょう。
フラット35は、民間金融機関の住宅ローンに比べて融資がされやすいメリットがあるものの、このようなデメリットもあることから、あらかじめ計画的に住宅購入計画および返済計画を立てておくことを強くおすすめ致します。
