フラット35を利用するときにかかる手数料をいつ支払うのかを解説

フラット35は、住宅金融支援機構が取り扱っている長期固定金利の住宅ローンのことをいい、民間金融機関が独自商品として取り扱っている住宅ローンに比べて特殊な特徴のある住宅ローンになります。

この内、住宅ローンにかかる手数料も特殊な部分の1つにあたり、実際にかかる手数料のほか、手数料の支払いタイミングなども特徴があることから、フラット35で住宅ローンを検討されている方は、あらかじめ押さえておくべきポイントが多いのも確かです。

そこで本記事では、フラット35を利用するときにかかる手数料およびその手数料をいつ支払うのかについて解説を進めていくほか、フラット35で住宅ローンを借りる時の注意点も併せて解説していきます。

１．フラット35の利用時にかかる手数料と、支払時期のまとめ

はじめに、フラット35の利用時にかかる手数料と、支払時期を表にまとめて紹介します。

フラット35の特殊な特徴には、「保証料や繰上返済手数料がかからないこと」や「フラット35の融資基準に沿っているかの検査があること」の2つがあげられます。

通常、民間金融機関が独自で取り扱っている住宅ローンの場合、繰上返済手数料が無料のところがあったとしても、保証料も併せて無料になるところはありません。

特に、保証料は、民間金融機関が融資した住宅ローンの「担保」を確実に設定しておくためのものであり、住宅ローンを融資した債務者が、住宅ローンの返済途中で返済が困難になってしまった時に保証会社が債務者に代わって残債を弁済してくれるものになります。

そのため、民間金融機関が保証料を無くすることは基本的にできず、民間金融機関が取り扱っている住宅ローンの融資条件には、金融機関に代わって債務者である住宅ローンの申込者が、保証会社に対する保証料を支払わなければならないことになっているのです。

また、フラット35で住宅ローンの融資を受けるためには、購入した住宅が、フラット35の融資基準に沿っていることが条件になっています。

そして、その融資基準を満たしているか確認するために、適合検査と呼ばれる検査を不動産業者とは別の外部機関に依頼して検査をしてもらう必要があります。

ちなみに、住宅購入の際にフラット35の融資基準に沿っているか不動産業者などへ確認しておくことで足り、新築住宅や建売住宅の場合は、適合検査に通過しないといったことは基本的にありませんので、極度の心配をする必要はないでしょう。

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２．フラット35にかかるそれぞれの手数料を、支払いのタイミングごとに解説

前項では、フラット35の利用時にかかる手数料と、支払時期のまとめについて表で紹介をさせていただきました。

本項では、フラット35にかかるそれぞれの手数料を、支払いのタイミングごとに流れに沿って解説をしていきます。

2-1．印紙税（印紙代）

フラット35にかかる印紙税（印紙代）は、住宅ローンの借入の際に交わす金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）に貼付する収入印紙代のことを指します。

印紙税法といった法律上の関係で、金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）には、収入印紙を貼付し消印しなければならないこととされており、実際に、金銭消費貸借契約を交わす時までに借入金額に応じた収入印紙（現物）を持ってくるような流れになります。

収入印紙代は、借入金額1,000万円超5,000万円以下で20,000円となりますが、今後、法改正などによって金額が変わることも考えられますので、あくまでも融資担当者の指示に従った金額の収入印紙を用意するようにしましょう。

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2-2．証明書発行手数料（適合検査手数料）

証明書発行手数料（適合検査手数料）は、フラット35の融資を受けるための基準に合致した住宅であるかどうかを確認、検査するための検査手数料のことをいいます。

実際に購入した住宅によって手数料金額には違いがあり、新築住宅(一戸建て)の場合で2～3万円台、中古住宅(一戸建て)で4～6万円台となっており、フラット35の検査機関に対して確認検査を依頼し現金で手数料を納めるのが一般的です。

中古住宅を購入してリフォームをした場合は、本人が検査機関に対して直接行うことになりますが、新築住宅を購入した場合は、不動産業者によって異なることもあるため、あらかじめ確認した上で、指示に従うことが確実です。

2-3．つなぎ融資利息

つなぎ融資利息は、住宅引き渡しまでにかかる融資金を一時的に融資してもらう際にかかる利息のことをいいます。

こちらも購入した住宅によって、つなぎ融資利息がかかる期間が異なることになるため、新築住宅、建売住宅、中古住宅（リフォームの有無）などで、実際にかかる利息額が大きく異なることになります。

つなぎ融資利息の計算に用いられる貸出利率は、フラット35の適用金利とは異なり、高めに設定されておりますので、あらかじめ貸出利率を確認しておくことで、ご自身でつなぎ融資利息を概算計算することも可能です。

なお、つなぎ融資利息は、融資実行時に融資金額から差し引かれることになります。

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2-4．事務手数料

事務手数料は、フラット35の各種手続きに関して金融機関に支払う事務手数料（手間賃）のことをいいます。

フラット35の事務手数料は、保証料がないぶん負担金額が大きく、金融機関によって事務手数料が大きく異なる特徴もあることから、金融機関選びをする上で特に注意するべきポイントの1つとなります。

たとえば、住信ＳＢＩネット銀行から3,000万円をフラット35で借り、借入金額の2.0%に相当する金額に消費税額を加算した金額（平成30年2月現在）の事務手数料を支払うとした場合、以下のような計算式で事務手数料を求めることが可能です。

事務手数料は、648,000円かかるといった計算をすることができ、こちらの事務手数料もつなぎ融資利息と同様に、融資実行時に融資金額から差し引かれることになります。

2-5．繰上返済手数料

繰上返済手数料は、住宅ローンの繰上返済をする際に金融機関に対して支払う手数料のことをいいます。

フラット35では、繰上返済をするには100万円以上でなければならないとされておりますが、「すまいノート」と呼ばれるものに登録しておくことで、10万円以上から繰上返済を無料で行うことができ、インターネットを通じて完結することになるため、わざわざ足を運ぶ必要もなく非常に便利です。

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３．フラット35の場合、手数料の支払い忘れをすることはない

フラット35で必要となる手数料の中でも事務手数料やつなぎ融資利息といった大きな金額のかかる手数料は、融資金額から差し引かれて、その残りが指定口座に振り込まれることになるため、手数料を支払い忘れてしまうということは基本的にありません。

印紙税や検査手数料などは、基本的に大きな負担となりませんが、順序立てて住宅ローンの手続きが進むことになるため、これらの手数料も必要に応じて支払わなければ、融資がスムーズに実行されることはありません。

4．フラット35で住宅ローンを借りる時は、ある程度まとまったお金の用意が必須

これまでの解説からすでにお気付きの方も多いと思いますが、フラット35では、実際に借入する金額から事務手数料やつなぎ融資利息が差し引かれた残りが指定口座に振り込まれることになるため、不動産業者などに支払うお金が時として足りなくなってしまう懸念が生じてしまいます。

そのため、フラット35で住宅ローンを借りる時は、ある程度まとまったお金の用意が必須になります。

本記事では、フラット35にかかる手数料のみを解説させていただきましたが、たとえば、住宅や土地を購入した際に必要となる場合がある仲介手数料や司法書士へ支払う登記手数料・登録免許税・印紙税といったその他の住宅購入諸費用を考えますと、なおさら100万円単位のまとまったお金を用意しておきたいものです。

なお、これらのまとまったお金が無い場合であったとしても、金利は高くなってしまうものの、他のローンを利用して住宅購入諸費用に充てることもできますので、この辺は、融資担当者へ確認してみることをおすすめ致します。

ただし、できることならば、まとまったお金を用意し、それが無理であれば、一時的に親族から一部を借入することができないかなどもあわせて検討しておきたいものです。

まとめ

本記事では、フラット35を利用するときにかかる手数料およびその手数料をいつ支払うのかについて解説を進めさせていただき、あわせて、フラット35で住宅ローンを借りる時の注意点も解説しました。

一般に、民間金融機関の住宅ローンは、フラット35に比べて審査が厳しめとされることもあり、他の金融機関ではだめだったものの、フラット35では融資が無事受けられたといったことはよく聞く話です。

これから住宅ローンの申し込みを予定されている方で、もしかしたら同じような境遇からフラット35で住宅ローンの融資を受ける方もおられると予測されますが、本記事で解説した注意点や手数料のポイントをご理解いただければ、スムーズに手続きが行われることと思います。

フラット35の手数料の内、事務手数料は金融機関によって大きく異なりますので、比較検討をしっかりと行うことも忘れないようにしましょう。

審査が甘いフラット35を選ぶなら超低金利の今がチャンス

全期間固定金利であるフラット35を選ぶなら、間違いなく今がチャンスです。歴史的な超低金利が今も続いているものの、一生続くことは考えられないからです。

今後、少しずつ金利は上がっていくことが予想されるため、固定金利（当初10年など）や変動金利は金利上昇のリスクがあります。

その点、フラット35であれば契約とともに総支払額が確定します。

仮に金利が急激に上がっても、安定した支払いが可能です。

金利の変動で住宅ローンの支払いで破産する人は多いですが、フラット35なら家賃と同じように支出が見えるので家計のやりくりが簡単になります。

また、審査が緩いため、「年収が低い」「転職したばかりで勤続年数が少ない」などでも融資してもらえる可能性が高いです。

これらは融資条件に含まれていないからです。また、「自営業の方」や「派遣社員（パート・アルバイトを含む）」であっても審査が通りやすいのはフラット35だけになります。

「低金利のまま、最後まで安定した支払いを希望される方」や「審査に不安があるという方」はフラット35を選ぶようにしましょう。

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