住宅ローン融資申し込みの流れやタイミング・時期と必要な書類

住宅ローンの融資を申し込む際、「実際に融資がなされるまでの流れ」や「タイミング」は気になるところだと思います。

ただ、ほとんどの方は家を買うこと事態が初めてです。そのため、住宅ローンについて周りに教えてくれる人は少なく、「何から始めていけばよいかわからない」という方はたくさんいます。

そこで本記事は、住宅ローンの融資を申し込んでから実際に融資がなされるまでの流れやタイミング、さらには必要な書類などについて紹介していきます。

この流れを把握しておくだけでも、住宅ローンの申し込みから融資実行までをスムーズに行えるようになります。

1.住宅ローンの融資申し込みから融資実行までの流れ

はじめに、住宅ローンの申し込みから、融資が実際に実行されるまでの流れを大まかに箇条書きで紹介していきます。

  • ステップ1:住宅ローン「事前審査」の申し込みを行う
  • ステップ2:審査結果についての連絡(不可の場合は、原因の精査)
  • ステップ3:住宅ローン「仮審査」の申し込みを行う
  • ステップ4:審査結果についての連絡(不可の場合は、原因の精査)
  • ステップ5:融資金額の調整を行う
  • ステップ6:住宅ローン「本審査」の申し込みを行う
  • ステップ7:審査結果についての連絡(不可の場合は、原因の精査)
  • ステップ8:融資契約を行う
  • ステップ9:融資が実行される

住宅ローンの融資が実行されるまでには、事前審査、仮審査、本審査という3つの審査をすべて段階的に通過してやっと融資実行されることがわかります。

また、実際に融資が実行されるまでの日数も金融機関によって違いがあるものの、概ね1ヶ月から2ヶ月程度の期間を要するとされています。

このことから、住宅ローンの審査を通過するためには、事前の準備が必要であることも感じ取ることができると思います。

以下、住宅ローンの申し込みにおける事前の準備における、ポイントについて解説していきます。

1-1.住宅ローンの融資申し込みの適切なタイミングを見極める

住宅ローンの融資の申し込みにおける適切なタイミングは、実際に就いている職業によって異なります。念のための確認事項として、「個人信用情報に問題がない」前提で紹介していきます。

「個人信用情報」とは、「お金の貸し借りや代金の返済が円滑にされているか」、「借金を抱え過ぎていないか」など、あなた自身の信用に関わる情報のことを指します。

もし、過去にローンを滞納していたり、多額の借金があったりして個人信用情報に傷(金融事故歴)がある場合、住宅ローンの審査はほぼ間違いなく通過できません。

個人信用情報に問題がないことが前提でなければ、住宅ローン融資を受けることは不可能であるため、あらかじめご了承ください。

一般に住宅ローンの申し込みには、「安定した収入があること」が求められます。これを確認するために、ほとんどの金融機関では、少なくとも3年間の就業実績を求めています。

中には、「1年以上で審査対象」といった金融機関などもあります。

ただ、先に紹介した3つの審査段階で確実な信用を得られるかどうかを判断する場合、かなりの懸念要素になることはまず間違いないでしょう。そのため、余裕を持つといった意味におきましてもこれらの部分が合致しているタイミングであるかどうかを見極めておきたいところです。

自営業者の場合は、上記に加え「3年間の黒字」が1つのポイントになる場合もあります。

これは、単独で住宅ローンの融資を受けるのか、夫婦共有で住宅ローンの融資を受けるのかによっても違いが生じます。

また、「年収ベース」でみる場合と「所得ベース」でみる違いも金融機関によって基準が異なります。こちらも特に自営業者の場合は、どちらの基準で見られるのかによって住宅ローンの審査の可否が大きく左右される項目といえます。

会社員や公務員など、給料をもらっている人の場合、3年間の就業実績、自営業者の場合は、3年間の黒字決算が住宅ローンの申し込みにおける適切なタイミングであると考えることができます。

住宅ローンの申し込みにおける適切なタイミング

  • 会社員や公務員の場合:3年間の就業実績
  • 自営業者の場合:3年間の黒字決算

ただし、あくまでも目安であるため、ご希望の金融機関に直接確認してみるようにして下さい。

1-1-1.すぐに融資を受けられるように、物件選びや契約、引き渡しに合わせる

住宅ローンの融資をできるだけすぐに受けられるようにするためには、事前審査を通過していることが最低条件として求められます。

そして、次のステップである「仮審査」の手続きをする上で大きな分岐点に差し掛かります。

金融機関によって異なりますが、仮審査を「不動産業者と契約していなければ受け付けない場合」と「不動産業者と契約していなくとも受け付けしてくれる場合」の2つに大きく分かれます。

ほとんどが、不動産業者と契約してから必要書類を提出して仮審査を受ける形となりますが、不動産業者との契約は、本当に注意してから行うようにして下さい。

特に、「契約後の手付金の返還の有無」「契約にかかる印紙税の負担」「住宅ローン非承認による契約の白紙撤回条項」などは、必ず確認しましょう。最悪なパターンは、契約が白紙撤回になって手付金が返還されない場合です。

これは、本当によくあり過ぎるトラブルです。そのため、もし不安な場合は、FP(ファイナンシャルプランナー)や建築士などの専門家を一時的な顧問として依頼し、間に入ってもらうなどの安全策も検討しておきたいものです。

1-1-2.不安な場合、FPや建築士などの専門家に相談する

住宅購入時において、FPや建築士は、とても強い味方になってくれる専門家です。

特に、中古住宅の場合、新築住宅と違って専門分野において取り扱いが異なることが多々あります。助成金などの補助もあるため、専門家に一時的な顧問を依頼し報酬を支払ったとしても、それ以上の見返りと安全安心を得ることができます。

1-2.購入する物件が決まり次第、事前審査を行う

購入する物件が決まり、住宅購入にかかる大まかな金額を知ることができたら、住宅ローンの事前審査を行いましょう。

事前審査は、細かな調整などについて考える必要はなく、まずは住宅ローン融資をしてもらうことができるかどうかの大まかな審査になります。

また事前審査は、早ければ当日、遅くとも1週間程度で審査結果がでます。そのため、次の仮審査に向けて準備をしておくことも大切です。

平成26年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書

出典:平成26年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書より

上記図は、住宅ローンを取り扱っている金融機関に対して国土交通省がアンケート調査を行った結果になります。

極端な解説をしますと、上記すべての項目に問題がないと判断されることは、住宅ローンの審査に通過し融資が実行されるということに繋がります。

毎年、審査基準の優先度は異なっている傾向が見られますが、金融機関によって審査基準は違います。

明確な審査基準が公開されているわけではないため、あなた自身で対策できるところをしっかりと準備しておくことが、住宅ローン融資実行の近道となります。

1-3.売買契約を結んだ後、住宅ローンの申し込み・本審査を実施

住宅ローンの事前審査、仮審査を通過した後は、いよいよ本審査の手続きを申し込みます。

「住宅ローンの借入申込書」や「団体信用生命保険加入申込書」といった必要書類を記入し、後述する必要な書類を一緒に添付する流れとなります。

金融機関によって提出する審査のタイミングは異なります

1-3-1.住宅ローンの融資申し込みに必要な書類や用意するもの

ここでは、みずほ銀行のホームページをもとに、住宅ローンの融資申し込みに必要な書類などについて紹介していきます。

実際に申し込みを行う金融機関の指示に従って、必要な書類を準備するようにして下さい。

住宅ローンに必要な書類一覧 住宅ローンに必要な書類一覧 住宅ローンに必要な書類一覧 住宅ローンに必要な書類一覧 住宅ローンに必要な書類一覧 住宅ローンに必要な書類一覧 住宅ローンに必要な書類一覧

出典:みずほ銀行:必要書類の一覧より

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住宅ローンの審査に必要な書類は、「あなたが用意する書類」と「不動産業者が用意する書類」に大きくわけられることになります。特別、取得に手間がかかる書類はないため、提出を求められてから速やかに準備の対応をすることで足ります。

1-4.本審査を通過した後、晴れて住宅ローン契約 絶対に守るべき注意点も紹介

本審査を通過し住宅ローンの融資が決定した場合、金融機関が指定した場所で契約をする流れとなります。なお、金融機関が指定場所とは、金融機関の店舗の2階や会議室などの個室といったスペースで行われることが一般的です。

住宅ローンの契約は、金融機関と交わす以下の2つになります。

  1. 金銭消費貸借契約 = 住宅ローン契約
  2. 抵当権設定契約 = 住宅ローンが返済できない場合の担保契約

こちらは、重要な注意点になりますが、本審査が通過したからといって本審査前と大きく状況が異なるようなことは絶対に避けるようにして下さい。

たとえば、おもな一例として「退職」「転職」「独立開業」「新たな借り入れ」などがこれにあたります。

本審査の通過までに、時間と労力をかけてきたわけであります。ほとんどの方は、この努力を無駄にするようなことはないと考えますが、このような状況の変化があった場合、住宅ローンの申し込み事態が「白紙撤回」になってしまう可能性があります。

さらに、これは申込者本人が原因による白紙撤回のため、不動産業者との契約トラブルについても避けて通ることができない問題になると十分予測することができます。

このように、取り返しのつかないことになる可能性を完全に払拭するために、あえて重要な注意点として紹介させていただきました。

1-5.物件の残金精算時のタイミングで住宅ローンが支払われる

基本的には、物件の引き渡しと代金の支払いは「同じ日」になされることが原則的な流れとされています。

ただし、実際は、代金の支払いが先になる場合や物件の引き渡しが先になる場合など、ケース・バイ・ケースで対応の仕方が異なることがあります。

そのため、あくまでも、契約をする双方が納得した上で契約を進める流れになると思って差し支えありません。このような流れで考えてみますと、まだ支払っていない物件に対する残金を精算するタイミングに住宅ローンが支払われることがわかります。

1-5-1.「代理受領」という支払方法も知っておこう

すべての金融機関で対応しているわけではありませんが、「代理受領(だいりじゅりょう)」という支払方法があることもあわせて知っておきたいものです。

代理受領とは、住宅ローンの融資を受けることになった金融機関に、あらかじめ融資資金の受け取る相手を指定しておく方法のことをいいます。

一般に住宅ローンの融資資金の流れは、金融機関からあなたの口座へお金が入金され、その後、あなた自身で不動産業者などに対して代金の振り込みを行う流れとなります。

しかし、多くの方に共通していることだと思いますが、金融機関からいったんあなたの預金口座へ資金が入金され、あなたの口座から相手の口座へ代金を振り込むのは手間で面倒ではないでしょうか。

また、普段目にしない巨額のお金が口座に入金されると、「万が一、何かあったらどうしよう」「急にお金が乗っ取られてしまったら」などのように、逆に気持ちが落ち着かないものです。

そこで、代理受領の手続きをしておくことで、金融機関があなたに代わって相手に対して代金を決済してくれることになります。この方法だと、手間が省け安心かつ確実です。

代理受領は、注文住宅を建てる際の「着工金」や「中間金」の支払いでも活用できます。

また、分譲住宅や建売住宅といったさまざまな売買代金の支払い時に採用される方法であり、馴染み深いものともいえます。ポイントは、代理受領の話を金融機関に伝えておかなければ、基本的に代理受領がなされることはない点になります。

そのため、借り入れを検討している銀行に対して、必ず事前に確認しておくようにしましょう。

1-6.住宅購入の翌年は、確定申告を行って住宅ローン控除の申請を忘れずに

はじめに、住宅購入をする際、「住宅ローン控除が適用になる家」であるかどうかについて、不動産業者に必ず確認するようにして下さい。この制度が受けられるか否かは、向こう10年間の税負担と家計に大きな影響を及ぼすことになるからです。

住宅ローン控除は、住宅購入をして住み始めた年の翌年に、確定申告をすることで適用を受けることができます。

確定申告は、原則として2月16日から3月15日までの約1ヶ月間と期間が決まっている点も確実に押さえておかなければならないポイントになります。

なお、住宅ローン控除に必要な書類は以下の通りです。

書類入手・依頼先確認事項
住民票の写し市区町村6か月以内に自分が居住していることになっているか
残高証明書金融機関等住宅のローン残高
登記事項証明書法務局取得年月日、住宅取得の対価の額、床面積(50㎡以上)
請負(売買)契約書等本人
給与等の源泉徴収票等会社等所得税額等
添付書類入手・依頼先確認事項
耐震基準適合証明書建築士等耐震性を有すること
既存住宅性能評価書登録住宅性能評価機関
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書住宅瑕疵担保責任保険法人

住宅ローン控除は、とても馴染み深い制度になっており、住宅売買や住宅建築に関わった不動産業者や銀行なども広くその制度を熟知しております。

確定申告をするのが初めてで不安な部分がある人が多いと思いますので、このような関係を持った方々にいろいろと聞いて教えてもらうのも一策です。

まとめ

本記事では、住宅ローンの融資を申し込んでから実際に融資がなされるまでの流れやタイミングや必要な書類などについて紹介してきました。

再確認も兼ねて、住宅ローンの申し込みから融資が実行されるまでの流れを掲載します。

  • ステップ1:住宅ローン「事前審査」の申し込みを行う
  • ステップ2:審査結果についての連絡(不可の場合は、原因の精査)
  • ステップ3:住宅ローン「仮審査」の申し込みを行う
  • ステップ4:審査結果についての連絡(不可の場合は、原因の精査)
  • ステップ5:融資金額の調整を行う
  • ステップ6:住宅ローン「本審査」の申し込みを行う
  • ステップ7:審査結果についての連絡(不可の場合は、原因の精査)
  • ステップ8:融資契約を行う
  • ステップ9:融資が実行される

住宅ローンの審査に無事「スムーズに通過したい」と考えている場青、事前審査前に本記事で紹介した以下の審査項目をクリアしているかあらかじめ確認しておきましょう。

平成26年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書

出典:平成26年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書より

住宅ローンの審査についてさらに詳しく知りたい場合、以下のコンテンツがおすすめです。

住宅ローンを借りるには?事前・仮審査と本審査の審査基準10項目

2016.05.26

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