頭金なし!諸費用込みのフラット35フル住宅ローンは審査が厳しいのか?

仮にどうしても手に入れたい物件が見つかったとして、貯金がなく、頭金を用意するどころか、諸経費すら用意できない状態ですと、「フルローンで住宅ローンの借入をしたい」と考えますよね。

住宅ローンの中でもフラット35であれば、一般に審査基準もゆるいとされているため、中には、このフラット35で借入を検討されている方も多いのではないでしょうか。

実際のところ、フラット35で住宅ローンを借り入れする場合は、民間金融機関の住宅ローンとは異なり、フルローンで借入はできるものの、いくつもの注意点が存在することから審査基準がゆるいといった理由だけで申し込むのは危険です。

この理由の1つとして、全額借入をするとなると、これだけで金利が跳ね上がってしまうことから、無理なく返済できなくなる可能性も大いにあると考えられるからです。

そこで本記事では、頭金が無く、住宅ローン諸費用込みのフル住宅ローンは審査が厳しいのか? といったことに焦点をあてて解説を進めていきたいと思います。

1.住宅ローンは頭金がなくてもフルローンで借入できるのか?

「住宅ローンは頭金がなくてもフルローンで借入できるのか?」といった質問があった場合、その答えは「できます」が正解になります。

ただし、住宅ローンの返済において、毎月厳しい返済を迫られる場合や将来、厳しい返済を迫られる危険性が含んでいる可能性があることを除いているわけではありません。

つまり、安全かつ安心した、余裕のある住宅ローン返済をすることと、フルローンで住宅ローンを申し込むことは意味がまったく異なります。

仮に、貯金がなく、頭金を用意できない人であったとしても、住宅購入前の「資金計画」と「将来展望」がしっかりとしていれば、たとえ頭金や貯金が無い人であっても夢のマイホームを購入することができます。

頭金なしで貯金できない人が夢のマイホームを住宅ローンで購入できるのか

2017.03.27

1-1.住宅ローンにかかる諸費用も借入できるのか?

住宅ローンにかかる諸費用の借り入れは、民間金融機関の住宅ローンやフラット35によってその取り扱いが異なります。

民間金融機関の住宅ローンの場合は、住宅ローンの諸費用を含めて融資を受けることができますが、フラット35は、土地や建物にかかる物件価格のみの融資となり、住宅購入諸費用は、融資の対象外となります。

つまり、一般に融資が通りやすいとされるフラット35で住宅ローンを申し込む場合、最低でも住宅購入諸費用を手出しできる頭金が必要ということになります。

たとえば、2,500万円の住宅を購入して、住宅購入諸費用が250万円かかるとすれば、この250万円は最低でも寄せておくか、もしくは、両親や親戚などから、一時的に借入するための取り付けをしておく必要性があることを意味します。

参考:ヤフー知恵袋・フラット35はどうして諸費用込みでの融資をしないのでしょうか?

1-2.フラット35でフルローン(融資比率9割以上)を借りる際の注意点

一般に融資が通りやすいとされるフラット35であったとしても、住宅ローンの融資が受けられるための最低条件(安定した収入がある、健康であるなど)は、民間金融機関の住宅ローンと共通しているところが多く、フラット35であれば必ず通るわけではないことをまずは、改めてご理解いただく必要があります。

その上で、フラット35でフルローン(融資比率9割以上)を借りる際の注意点としては、「住宅購入諸費用をどのように確保するのか?」「無理のない返済計画が組めているのか?」「団体信用生命保険の加入はどのようにするのか?」が主なものとしてあげられるでしょう。

フラット35に限ったことではないものも含まれておりますが、住宅ローンの融資が受けられる方というのは、融資が比較的受けやすい住宅ローンの種類にかかわらず、基本的な個々の融資条件がしっかり満たされている方であることは間違いないのです。

1-3.フラット35でフルローンを借入する2つの方法を紹介

フラット35で住宅ローンの融資を受ける場合、原則として物件価格のみが融資対象となりますので、たとえば、土地が1000万円、建物が2000万円、合計3000万円の借入をする場合、これらの購入費用は融資の対象となりますが、これ以外にかかる住宅購入諸費用は別途、ご自身で用意しておかなければならないことを意味しています。

この際、フラット35でフルローンを借入するための2つの方法があり、将来のライフプランや返済計画を考慮する上で、どちらの方法が自分たちに適した方法なのか検討しておくことが大切です。

1-3-1.1つ目の方法:すべての借入金額を固定金利で借入する方法

フラット35でフルローンを借入するための1つ目の方法は、すべての借入金額を固定金利で借入する方法になります。

たとえば、土地が1000万円、建物が2000万円、合計3000万円の借入をする場合、融資比率9割以上のフルローンとなるため、固定金利の利率が高くなります。

仮に3000万円の借入に対して固定金利1.6%、返済期間35年、元利均等返済で返済し続けていく場合、1ヶ月の返済金額は93,331円になります。

1-3-2.2つ目の方法 借入金額の9割をフラット35、残り1割を別から借入する方法

フラット35でフルローンを借入するための2つ目の方法は、借入金額の9割をフラット35、残り1割を別から借入する方法になります。

たとえば、土地が1000万円、建物が2000万円、合計3000万円の借入をする場合、上記イメージ図のように、借入金額の9割にあたる2700万円はフラット35で借入し、残る借入金額の1割にあたる300万円は別から借入することで、フラット35の借入金利を引き下げられる効果が認められます。

たとえば、1つ目の方法で固定金利1.6%であったものが、2つ目の方法を使うことで1.2%になるといったイメージです。

しかしながら、借入金額の1割にあたる300万円については、優遇金利の適用されない変動金利である場合がほとんどであるため、1ヶ月の返済金額が多少なりとも抑えることができたとしても、金利の上昇によって逆に返済金額が多くなってしまう可能性がある点には注意が必要と言えます。

参考:住信SBIネット銀行 【フラット35】ミスターパッケージローン
参考:ARUHI ARUHIフラット35+ARUHIフラットα

2つ目の方法の方が1つ目の方法よりも返済金額が抑えられますが、短い期間で1割部分の高い金利の借入金額を完済できる見通しが立っているのであれば、2つ目の方法が有利に働く場合があると言えるでしょう。

1-4.借入可能額で考えると審査通過は難しい可能性が高くなる

住宅ローンの審査条件の1つに「返済負担率」というものがあります。

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返済負担率とは、ざっくり解説しますと、申し込まれた住宅ローンを融資したと仮定し、その後、無理なく返済していくことができるのかどうかを判断するための目安となる割合のことをいいます。

仮に年収に見合った「借入可能額」で住宅ローンの申し込みを行った場合、申し込み金額が必然的に大きくなってしまうことから、結果として返済負担率の割合が大きくなってしまいます。

したがって、住宅ローンの審査に通過するための融資条件を満たさないと判断されてしまう懸念が生じることから、審査通過が難しくなる可能性が高くなってしまうというわけです。

2.カードローンなどの借金がある場合、基本的に住宅ローンの審査通過は難しい

銀行系カードローンや消費者金融からの借入は、お金の使い道を問われない「フリーローン」であり、金利も高いことから、先に解説した返済負担率にも大きな影響を及ぼすことになります。

また、これらのフリーローンの返済をしながら住宅ローンの返済を続けていくことは、一時的に見て可能であったとしても、長期的に見た場合に家計が続かない懸念が予測できることから、融資をする側としては、なかなか審査を通し辛いわけです。

したがって、住宅ローンの審査を通過したいのであれば、最低でもこれらのローンは完済していることが求められると考えるのが無難でしょう。

参考:ヤフー知恵袋・住宅ローンについて質問ですより

3.「住宅ローン審査が通ること」と「将来にわたり返済を続けられること」は別問題

住宅ローンの審査を申し込んで結果が通知されるまでの期間は、誰でも気持ちが落ち着かないものです。

無事、住宅ローンの審査通過の連絡が来ると、「ほっとする」のも多くの方が体験することである一方、やはり重要なことは「住宅ローン審査が通ること」と「完済まで将来にわたり返済を続けられること」は別問題と考えなければならないことになります。

たとえば、住宅ローンの毎月返済のほか固定資産税や生活費、子どもの教育費、将来の医療・介護費、老後の準備金などを考慮していく必要があるため、これらを踏まえた上で無理なく返済できることが重要です。

住宅ローンの毎月々の返済金額平均と年収に見合う返済負担率とは

2017.02.22

4.住宅ローンの事前審査落ちの事例から考えられることを専門家FPが斬る

最後に、実際に住宅ローンの事前審査に落ちた事例から、なぜ審査に落ちてしまったのか個別に考えられることを専門家FP(日本FP協会CFP認定者・1級ファイナンシャルプランニング技能士)がバッサリ斬っていきたいと思います。

事例

住宅ローン審査の諸費用ローンについて質問します。住宅ローン事前審査で諸費用ローンも含めて申し込んだら落ちました。

新築分譲住宅の購入を検討してます。
物件2580万円
諸費用200万円
合計2780万円
頭金30万円
住宅ローン申込2750万円
夫の年収402万円です。
子供の教材のショッピングローンの借り入れ残高が4万円です。
返済の遅れは今まで1回もないです。
頭金30万円位までなら出せますが、これ以上は、引っ越し費用など考えると出せません。

住宅ローンと諸費用ローンを組んで買うにはどうすれば良いですか?
一度、住宅ローン事前審査落ちになると、ショック自信を失ってしまいます。

参考:ヤフー理恵袋 住宅ローン審査の諸費用ローンについて質問しますより

見解

はじめに、この質問者様のご主人の職業が記載されていないため、あくまでも憶測となりますが、仮に会社員や公務員などで年収402万円に対して2,750万円の住宅ローンの申し込みであれば、決して無理な借り入れとは言えません。

つまり、住宅ローンの事前審査に落ちる原因はどこかに隠れているということになります。

以下、事前審査に落ちた原因の予測をあげていきます。

  • ご主人の個人信用情報に何かしらの問題が生じていた(妻の知らない借入が存在・他の借金の連帯保証人になっていた・過去に代位弁済をされたことがあったなど)
  • 転職して間もないなど、勤続年数に問題が生じていた
  • 職業が自営業などで、年収ではなく所得で審査されていた
  • 完済時年齢など、融資条件を満たさない大きな問題が生じていた
  • ご主人の健康状態に懸念が生じていた
  • 返済条件が悪く、返済負担率などに問題が生じていた

おそらく、この質問者様としても、住宅ローンの審査は通るものと思っていただけにショックを隠し切れないことが十分に伝わってきますが、専門家の立場と致しましても、余程、無理な返済条件でなければ問題なく通ると思わざるを得ないところがあります。

仮に、借入金額2,750万円、固定金利1.5%、返済期間35年、返済方法、元利均等返済でシミュレーションすると、1ヶ月の返済金額は84,200円となり、年収402万円の方が絶対に返済が無理といった金額とは言えないと思われます。

また、子供の教材のショッピングローンの借り入れ残高が4万円で、かつ、返済の遅れは今まで1回もないといった自己申告の内容から、少なからず住宅ローンの事前審査に問題がある事項とは言えません。

併せて、住宅ローンの事前審査前に完済できる債務があれば完済しておくことが望ましいとされる一方で、ショッピングの借入残高4万円は明らかに少額であり、融資の審査体制に大きな影響を与えるとは考えにくいと思われます。

住宅ローンの申し込みを受けた金融機関側としても、当然、自分たちの利益に関わることでありますから、融資を実行したい反面、やはり貸し倒れリスクなど大きな懸念が生じた場合、融資を断るのが通常です。

おそらく、質問事項には記載されていない「何か」に融資することができない大きな問題が潜んでいると考えるのがやはり無難であり、審査に落ちた考えられる原因を明確にして次に進むことが大切だと言えるでしょう。

まとめ

本記事では、頭金が無く、住宅ローン諸費用込みのフル住宅ローンは審査が厳しいのか?といったことに焦点をあてて解説をさせていただきました。

よく頭金が無ければ住宅ローンは組めない、住宅は購入できないなど、様々な話が飛び交っておりますが、単刀直入に「余裕を持った借り入れであれば、フルローンであったとしても問題ない」のです。

要は、「住宅ローンの借り方が重要」であるということです。

多くの皆さまは、住宅購入をするのが初めてであることに加え、どのようにしたらよいのかわからないからこそ、多くの情報を様々なサイトから仕入れることと思いますが、信憑性がある、ないといったことはご自身で判断する必要があります。

専門家であるFPや住宅ローンアドバイザーに数万円の報酬を節約したいと考える方も多くおられると思いますが、目先の数万円と将来に渡ってロスをするお金を比べて検討する余裕をできる限り持っていただきたいものと考えます。

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