変動金利を活用した住宅ローンの賢い組み方とは?ポイントは低金利とリスク管理

ポイント

住宅ローンの申し込みをする際に、変動金利と固定金利のどちらを選べばよいのか迷う方も多いと思います。

見た目の金利で判断すれば、変動金利の方が固定金利よりも低い金利であるため、魅力的に感じますよね。

その一方で、変動金利は完済までの長期に渡って金利が変動することになり、それに伴って返済金額や総返済金額も上下変動することになります。

そのため、変動金利で住宅ローンを借入する場合は、事前に変動金利の特徴やポイントをしっかりと押さえておくことがとても重要です。

そこで本記事では、変動金利を活用した住宅ローンの賢い組み方について詳しく解説を進めていきます。

1.住宅ローンにおける変動金利の仕組み

住宅ローンにおける変動金利の仕組みについて知っておくことは、変動金利を活用した住宅ローンの賢い組み方につながります。

そこで本項では、確実に押さえておくべき変動金利のポイントを個別に解説していきます。

1-1.住宅ローンの変動金利には5年ルールが設けられている

住宅ローンの変動金利には、5年ルールが設けられています。

毎月の返済方法を元利均等返済で行う場合、返済金額は5年ごとに上下変動する仕組みになっているのです。

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ざっくり解説をしますと、5年後の住宅ローンの金利が低下した場合は、これまでの返済金額に比べて少ない返済金額になる一方、金利が上昇した場合は、これまでの返済金額に比べて多く返済をしなければならないのです。

住宅ローンの変動金利を選ぶ場合は、このようなリスクがあることをあらかじめ理解した上でローンの申し込みをしなければなりません。

1-2.住宅ローンの変動金利には125%ルール(1.25倍ルール)が設けられている

住宅ローンの変動金利には、125%ルール(1.25倍ルール)が設けられています。

これは、毎月の返済方法を元利均等返済で行う場合、仮に金利が大幅に上昇したとしても、最大で1.25倍までしか上昇しないことになっています。

【補足】たとえば変動金利が1%であった場合、いくら金利が上昇したとしても、最大で1.25%を超えて金利が上昇しないといった意味です。

ただし、金利が上昇し続けていくことは、支払利息を多く支払い、ローンの借入元金が減りづらくなる点に注意が必要です。

1-3.住宅ローンの変動金利は、原則として半年に1回、金利が見直しされる

住宅ローンの変動金利は、原則として半年に1回金利が見直しされます。

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そのため、毎月の返済金額が一定金額であったとしても、実際に支払った内訳を見た時、支払利息と返済元金の内訳が変動することになる点に注意が必要です。

2.変動金利が適しているタイプを知る

変動金利を活用した住宅ローンの賢い組み方を知るには、そもそもどのような方が変動金利に適しているのか知る必要があります。

目先の低金利だけで変動金利を選ぶ方が多い一方、借入金額と安定した返済を考慮した時に、変動金利が向いていないと思われる方も多くおられます。

そのため、これから住宅ローンの申し込みをされる皆様には、「どのような方に変動金利が適しているのか」を確実に押さえていただきたいと思います。

2-1.金利の上昇で返済金額が増加しても滞ることなく返済に対応できる方

変動金利が適しているタイプの1つ目は、金利の上昇によって住宅ローンの返済金額が増加しても滞ることなく返済に対応できる方になります。

仮に、金利が低くなったことによって毎月の返済金額が少なくなる場合には問題がありませんが、逆に金利が上昇して返済金額が多くなってしまった場合に「返済が厳しい」と感じられる方には、変動金利が向いているとは言えません。

ただし、金利が大きく上がったとしても、毎月の返済に対応していくことができる状況が整っているのであれば、変動金利に向いていると言えます。

2-2.借入金額が少なく、返済期間が短い場合

住宅ローンの申し込みは、ご自身で希望の借入金額を決定し、金利・返済方法・返済期間もあわせて選択することができます。

この時、借入金額が少なく、返済期間が短い条件で住宅ローンを申し込みした場合、変動金利を選んだ方が得策な場合があります。

これは、変動金利の低金利によって毎月の返済金額が少なく抑えることができるためです。

ただし、後述する手持資金とセットで考えておく必要がありますので、この点に注意が必要です。

2-3.手持資金に十分な余裕がある

変動金利は、低金利であるメリットがある一方、返済金額が上下変動するデメリットもあります。

この時、貯金や収入が多いなど手持資金に余裕がある方であれば、万が一金利が上昇して返済金額が変わったとしても対応できますよね。

そのため、これに当てはまる人もまた、変動金利に向いていると考えられます。

また、金利が低いまま推移した場合においては、手持資金をまとめて返済に充てることも可能です。

その結果として、早くローン返済ができることにもなると考えることもできます。

3.変動金利の上昇リスクを抑えるために知っておくべきポイント

変動金利の最大のデメリットは、金利上昇リスクにおける返済金額および総返済金額の増加です。

そのためここでは、変動金利の上昇リスクを抑えて、返済金額および総返済金額をできる限り少なくするために知っておくべきポイントを解説していきます。

3-1.こまめな繰り上げ返済を行う

繰り上げ返済とは、ある程度まとまったお金を住宅ローンの返済に充てることによって支払う利息を少なくさせることをいいます。

繰り上げ返済をすることによって支払う利息が少なくなるということは、定期的に返済するよりも、トータルで返済するお金が少なくて済む効果があるということです。

このため結果として、変動金利の上昇リスクを抑えられることにつながります。

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3-2.変動金利の上昇に備えた計画的な貯蓄

変動金利は、資金に余裕のある方が向いている金利ではありますが、やはり、変動金利の上昇に備えた計画的な貯蓄や資金管理はとても重要です。

先に解説した繰り上げ返済を行うための原資に充てることもできますので、計画的な貯蓄とお金の管理を継続して行っておくことが大切なポイントになります。

3-3.元利均等返済ではなく元金均等返済を選ぶ

住宅ローンの返済方法において、元利均等返済よりも元金均等返済を選ぶ方が、総返済金額は少なくなります。

つまり、金融機関に対して支払うべき利息も、元利均等返済よりも元金均等返済の方が少なくなるのです。

このため、当初の申し込みにおいて、元金均等返済を選択しておくのもおすすめです。

4.変動金利で住宅ローンを借入するのであればネット銀行も検討

変動金利は低金利ですが、ネット銀行が取り扱っている住宅ローンの変動金利は、特に低い傾向があります。

たとえば、じぶん銀行住宅ローン(全期間引下げプラン)では、2019年4月現在で年利0.457%となっています。

ちなみに、ネット銀行で変動金利を選ぶ場合は、金利だけではなく団体信用生命保険の保障についてもあわせて確認しておきたいものです。

【補足】

団体信用生命保険は、住宅ローンの債務者が死亡や高度障害になった場合に、保険金と住宅ローンの残債務を相殺するための生命保険です。

団体信用生命保険の保障内容は、金融機関によって条件が大きく異なります。

そのため、ネット銀行を選ぶ場合は、金利だけではなく団体信用生命保険や各種諸費用も比較検討した上で選ぶことがとても大切です。

5.変動金利と固定金利で迷っている方へおすすめ

本記事では、住宅ローンの変動金利を活用した賢い組み方についてポイントを紹介しました。

ここで、「変動金利が自分には向かない」と判断された場合は、固定金利の特徴を知っておく必要もあります。

以下、同サイト内で公開している記事では、変動金利と固定金利の特徴をはじめ、住宅ローンを借入し返済していくためのポイントも合わせて紹介しておりますので、あわせて読み進めてみるのも良いでしょう。

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2016年4月13日

まとめ

変動金利を活用した住宅ローンの賢い組み方についてポイントをまとめます。

  • 変動金利は、金利の上昇で返済金額が増加しても滞ることなく返済に対応できる方向け
  • 変動金利は、借入金額が少なく、返済期間が短い場合向け
  • 変動金利は、手持資金に十分な余裕がある方向け
  • 変動金利の上昇リスクを抑えるために、計画的な貯蓄や繰り上げ返済などの対策をこまめに行える方向け
  • ネット銀行を選択肢に入れることで、より低い金利で借り入れが可能

変動金利を活用した住宅ローンの賢い組み方は、上記のポイントを押さえておくことが重要であり、低金利を活かすためのリスク管理にもつながります。

これがしっかりできれば、変動金利は返済金額や総返済金額を少なく抑えられることにつながり、余裕を持った安定した住宅ローンの返済と満足のいく住宅ローンの借入が実現できることでしょう。

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