ハウスメーカーでフラット35の住宅ローンを借りる際の注意点

ハウスメーカー

フラット35は、住宅金融支援機構が取り扱っている長期固定金利の住宅ローンのことを言い、都市銀行・地方銀行・ネット銀行など、多くの金融機関で取り扱いされています。

また、ハウスメーカーなど金融機関以外でもフラット35を取り扱っている場合もあります。

このためフラット35で住宅ローンを借入する際は、金利だけではなく諸費用についても比較検討することが大切です。

そこで本記事では、ハウスメーカーでフラット35の住宅ローンを借りる際の注意点について、押さえておくべきポイントを紹介していきます。

1.フラット35は、取り扱っているところにより条件は異なる

フラット35は、金融機関やハウスメーカーなど、取り扱っているところによって金利や手数料といった融資条件がそれぞれ異なります。

そのためフラット35に限らず、住宅ローンを借入する前の事前ポイントとして、それぞれの業者を比較検討することが重要です。

「トータルでどのくらいのお金がかかるか」をシミュレーションしておきましょう。

なお、フラット35公式サイトでシミュレーションが可能です。

2.ハウスメーカーでフラット35の住宅ローンを借りる際の注意点

ハウスメーカーでフラット35を借入する際の注意点は、担当者の知識や経験といった個人差によってトラブルの有無も含め良くも悪くもなることがあげられます。

以下、参考までに、ハウスメーカーでフラット35を借入する予定の方が担当者が原因で抱えている疑問や懸念について確認し、どのようにしていく必要があるのか見ていきましょう。

ハウスメーカーで建設中でフラット35を借りることにしています。

8月末に引き渡し予定なのですが、先日突然ハウスメーカーの担当者から、フラット35の場合は登記が完了してからでないと融資実行できないので引き渡しから融資実行までは繋ぎ融資が必要になるので手続きをしますと言われました。

契約時にそんなことは言われていませんでしたし、フラット35のホームページを見てもそのような記述を見つけられませんでしたが、ネットで検索してみるとそのようなことが書いてあったりもします。

そうなった場合、ハウスメーカーでフラット35を利用する人は皆さん同じように繋ぎ融資を受けているということになるかと思いますが本当にそうなのでしょうか?

フラット35で融資実行に必要な登記とは何をさしているのでしょうか?

(ヤフー知恵袋より引用)

2-1.質問内容全体から考えられるハウスメーカー担当者の問題点

フラット35を含む住宅ローンを借入する予定がある方の中には、

  • 住宅ローンの融資がどのように実行され
  • どのような流れでお金が振り込まれ
  • どのような流れでお金を支払っていく必要があるのか

こういったことがわからない方も多いです。

だからこそ、ハウスメーカーの担当者は細かく流れを説明して、質問内容にある「つなぎ融資」に関しては必ず説明しなければならなかったと言い切ることができます。

つなぎ融資は、多くの事務手数料とつなぎ融資にかかる支払利息が発生することになります。

このため、フラット35を借入する予定の方からすると「そのような大事な話はもっと早くからしておいてほしい」と当然に思うはずです。

ここの部分は、担当者に大きな落ち度があったとお伝えし、それぞれの質問に回答していきたいと思います。

2-2.ハウスメーカーでフラット35を利用する人はみんなつなぎ融資を受けているのか?

ハウスメーカーでフラット35を利用する・しないに関わらず、新築で住宅を建てる方のほとんどは、つなぎ融資を利用します。

これには、ハウスメーカーと交わす建築工事請負契約が大きく関係します。

その契約の中で、住宅の建築工事代金は

  • 着工時
  • 上棟時
  • 竣工時

といった、それぞれの進捗タイミングでお金を分割して支払うように求めているのが一般的であるためです。

4項目で分かる!住宅ローンで必要となるつなぎ融資とは

2016年5月25日

また、「フラット35の場合は登記が完了してからでないと融資実行できない」といった担当者の説明があったようですが、まずは、建築した住宅が、フラット35の融資基準に沿っていなければ融資を受けることはできません。

いわゆる、フラット35の技術基準にあてはまっているかどうかを検査確認してもらう必要があるのです。

専門業者から、建築した住宅がフラット35の融資基準に合っていることを証明する「適合証明書」の発行を受けることが必要です。

あわせて、新築住宅を建築する場合、土地家屋調査士が建物表題登記を行い、司法書士が所有権保存登記・抵当権設定登記を行うことによって住宅ローンの融資実行がなされます。

しかし厳密には、登記が完了してからではなく登記の手続きを行えるような状況がすべて整った後に、融資実行がなされるのです。

具体的には、金融機関から住宅ローンの融資がなされた後、直ちにハウスメーカーに対して代金決済が行われます。

この時点で、必要な登記をすべて行える状況が整うと考えることができます。

この後、

  • 登記手続きの依頼を受けた司法書士は各種登記手続きを行い、
  • 法務局で後日「登記完了証」を受け取り、
  • 依頼者へ交付する

といった一連の流れとなるわけです。

2-3.フラット35で融資実行に必要な登記とは何をさしているのでしょうか?

フラット35で融資実行に必要な登記とは、新築住宅を建築する場合、土地家屋調査士が行う建物表題登記、司法書士が行う所有権保存登記・抵当権設定登記を指しています。

なお、ハウスメーカーから土地を購入した場合は、上記に加えて土地の所有権移転登記も司法書士が行います。

2-4.ハウスメーカーは金融機関よりも融資条件が悪い可能性も

こちらはあくまでも参考情報となり比較検討が必要ですが、一般に金融機関に比べてハウスメーカーが取り扱っているフラット35は、融資条件が悪い傾向が多くなっています。

そのため、仮にハウスメーカーからフラット35の条件を提示された場合は、その情報をもとに、他の金融機関で借入するとどのようになるのか比較検討することが大切です。

また、ハウスメーカーに限らず地方の不動産業者などは、自分たちが提携している金融機関のローンを推して返済シミュレーションを提示してくる場合がほとんどです。

そのため、この辺の情報も参考に、住宅ローンの比較検討をしていくことが重要であるとお考え下さい。

3.重要!住宅ローンの申し込みをするタイミングに要注意

フラット35を含めた住宅ローンの審査において、申し込みを行う「タイミング」がとても重要です。

これから住宅ローンを申し込んでお金を借入する方々にとても多いミスについて、以下、ヤフー不動産の質問内容を引用して紹介しておきます。

フラット35の審査について質問させてください。 現在、住宅購入を考えており、某ハウスメーカーと話が進んでいます。

【家族構成】私と妻の二人(子無し)
【年齢】共に35才
【収入】私…420万 妻…480万
【自己資金】1000万

2月の末に条件の良い土地を見つけ、ハウスメーカーに出向きました(そのハウスメーカーが分譲した土地です)数回の打合せを行い概略の図面により土地込みで3500万程度(経費が別に200万程度)であり経費は現金,頭金に800万使用し、2700万の融資を申し込みましょうと言われました。

私も妻も借金などは無かったのですが、念のため信用情報を取り寄せ確認したところ、私の信用情報に携帯の分割延滞PとAが2つ有りました(3年前)

ハウスメーカーの担当者に正直に話し相談したところ、妻の名義だけでも問題ないと言われ、銀行を通してフラット35の審査(銀行窓口審査)をお願いしたところ、仮審査はOKとの事でした。

その結果を受け、ハウスメーカーと土地売買・宅地建設の契約を結び、間取りや外観などの設計もほぼ終了し、先日、地鎮祭も行いました。

ただ、設計を行う中で建築坪数の増加や風呂・キッチン等のオプション・太陽光システムの追加等により当初より500万程度の追加となってしまいました。

結局借り入れ希望額は3200万でフラット35Sの本審査を来週申し込むのですが、仮審査の段階から500万も上がった状態でフラットの本審査は通るのでしょうか?

いろいろ検索してみると『仮審査で通過しても本審査で落ちる事もある』とよく見かけ心配です。

ハウスメーカーの担当は『窓口銀行は地域でも審査が厳しい所なので、銀行がOKを出せば大丈夫です』と言っていますが、正直『根拠が無いだろ』と思ってしまいます。

妻の単独名義で審査を申し込むのですが、収入合算などの条件がついた場合は私の信用情報が逆にネックになりそうで不安です。

実際に、妻の単独名義で申し込んだ方や、仮申請から借り入れ金額が大幅に増加した方等のご意見をお聞かせください。

乱文長文、失礼しました。

ヤフー知恵袋より引用)

3-1.質問内容から注意しなければならない大きな問題点

質問内容の細かな点に触れませんが、最も注意しなければならない点は、住宅ローンの本審査が通過していない時点で住宅購入の話を前に進めていることです。

質問内容には「仮審査はOKとの事でした。その結果を受け、ハウスメーカーと土地売買・宅地建設の契約を結び、間取りや外観などの設計もほぼ終了し、先日、地鎮祭も行いました。」とあります。

本審査が通過していないため、融資が確実に実行される確約がされていない中での高をくくる進め方は、非常に危険なのです。

このような人は本当に多く、「途中で住宅を買えるのかどうか」「お金を返していけるのかどうか」について不安になる方も多くおられます。

はっきりと申し上げて、住宅を購入する順番(流れ)がそもそも間違っています。

3-2.質問内容におけるハウスメーカー担当者の問題点

質問内容におけるハウスメーカー担当者の問題点は、「窓口銀行は地域でも審査が厳しい所なので、銀行がOKを出せば大丈夫です」のように、住宅ローンの審査に通る根拠がない中で確定的な話をしているところです。

住宅ローンは、仮審査が通過しても本審査で落ちてしまうことも普通にあり得ます。

このため、このような住宅ローンの審査に通る根拠がない中で確定的な話をしているところは大きな問題なのです。

3-2-1.購入者よりも自社優先であることが明白

ハウスメーカーなど営利を目的としている業者は当然のことではありますが、質問者は夫婦共働きで双方がそれぞれ所得税や住民税が課税される収入を得ています。

そのため、妻の単独名義で申し込むことによって、住宅ローン控除・すまい給付金などの金額にマイナスの影響を与えることが十分予測されます。(平成31年3月現在の法令を基にしています)

ハウスメーカーの担当者は「妻の名義だけでも問題ない」としているようですが、年収と借入金額を見るといささか懸念もあります。

どちらかと言えば、購入者よりも自社優先であることも明白です。

また、妻の単独名義で住宅ローンを申し込む時は、頭金800万円が誰の名義になっているのかも必ず確認しておきたいものです。

仮に妻の単独名義で申し込んだことによって住宅ローンの本審査に通過した場合、土地や住宅は妻名義の所有物になります。

この時、800万円が夫名義であれば、贈与税の課税対象となるのです。住宅を取得するために「800万円を夫から妻へ資金援助した」とみられるためです。

この辺もことについても担当者が説明している雰囲気も感じられないため、このまま担当者の言うとおりにしていれば、世帯にとってはお金の面でマイナスが大きくなるほか、大きなトラブルに発展することも推測できそうです。

まとめ

ハウスメーカーが取り扱うフラット35を検討する場合は、他の金融機関との条件を比較検討するほか、担当者の経験や知識によって負担するべきお金が大きく左右することが考えられます。

本記事は、平成31年3月現在に執筆しているものとなりますが、法改正による住宅ローン控除のシミュレーション・すまい給付金のシミュレーション・住宅エコポイントなども考慮すると、よりお得に住宅ローンを借入できることも確かです。

この時、ハウスメーカーの担当者が、どの程度これらについて認知し顧客に提供できるかが大きなポイントになるとも言えます。

ただし、少なくともハウスメーカーの担当者を頼りにするのではなく、ご自身で調べることが大切です。

また、わからない場合はFPなどの専門家に相談して委ねるなどの対策も時には必要になるとも言えそうです。

審査が甘いフラット35を選ぶなら超低金利の今がチャンス

全期間固定金利であるフラット35を選ぶなら、間違いなく今がチャンスです。歴史的な超低金利が今も続いているものの、一生続くことは考えられないからです。

今後、少しずつ金利は上がっていくことが予想されるため、固定金利(当初10年など)や変動金利は金利上昇のリスクがあります。

その点、フラット35であれば契約とともに総支払額が確定します。

仮に金利が急激に上がっても、安定した支払いが可能です。

金利の変動で住宅ローンの支払いで破産する人は多いですが、フラット35なら家賃と同じように支出が見えるので家計のやりくりが簡単になります。

また、審査が緩いため、「年収が低い」「転職したばかりで勤続年数が少ない」などでも融資してもらえる可能性が高いです。

これらは融資条件に含まれていないからです。また、「自営業の方」や「派遣社員(パート・アルバイトを含む)」であっても審査が通りやすいのはフラット35だけになります。

「低金利のまま、最後まで安定した支払いを希望される方」や「審査に不安があるという方」はフラット35を選ぶようにしましょう。

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