4項目で分かるフラット35を提供する住宅金融支援機構とは

住宅ローンの申し込みを検討している方であれば、「フラット35」といった言葉を一度は聞いたことがあると思います。また、テレビCMでも「ずっと変わらない、ずっと安心の」といったコンセプトで放映されているものを、一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。

その一方で、フラット35は多くの金融機関が取り扱っているため、ほとんどの方はこの商品を実際に提供している組織があることを知りません。

実は、このフラット35は、「住宅金融支援機構(じゅうたくきんゆうしえんきこう)」という名の組織が提供している住宅ローンのことを指します。住宅金融支援機構は、フラット35はもちろん、その他の融資を扱っている支援機構になります。

そこでこのページでは、住宅金融支援機構の詳細をはじめ、取り扱っているフラット35やリフォーム融資など、さまざまな融資について幅広く解説していきます。

1. 独立行政法人住宅金融支援機構とは

住宅金融支援機構とは

住宅金融支援機構は、平成19年4月1日に設立されました。この組織は、「住宅ローンを借りたい」と考えている国民1人ひとりが、民間の金融機関から円滑に資金を融資してもらえるように支援をしています。

具体的には、民間金融機関の住宅ローン債権(さいけん)を住宅金融支援機構が買い取ることで、国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを設立の目的としています。要するに、住宅金融支援機構が銀行などから債権を買い取ることで、私たち国民が住宅ローンを組みやすくしてくれているのです。

住宅金融支援機構のイメージ

ちなみに債権とは、ある者が特定の人に対して、一定の行為を請求しうることを内容とする権利の事を指します。これを住宅ローンで例えると、債権者(さいけんしゃ:お金を貸した人)が債務者(さいむしゃ:お金を借りた人)に対して、支払いを要求する権利のことです。

そもそも、民間金融機関とは、都市銀行や地方銀行と呼ばれる銀行をはじめ、信用金庫や信託銀行、労働金庫など預金を扱う機関のことをいいます。本記事では、「フラット35を取り扱っている金融機関」を指します。

民間の金融機関からすると、住宅ローンの申し込みをした国民に対して融資を実行したとしても、その債権は住宅金融支援機構が買い取ってくれるため、貸し倒れの心配が無くなります。

貸し倒れの心配が無い分、民間の金融機関は国民に対して住宅ローンを融資しやすくなるのです。このような流れや、環境を提供しているのが住宅金融支援機構といったことになります。

1-1.住宅金融公庫から業務を引き継いだ

住宅金融支援機構は、旧住宅金融公庫から平成19年4月1日に業務を引き継いだ歴史があります。住宅金融支援機構の設立年月日が平成19年4月1日なのはこのためです。

1-2.住宅金融支援機構法とは

住宅金融支援機構法とは、独立行政法人住宅金融支援機構の「名称」「目的」「業務範囲」に関する事項を定めることを目的として、平成17年に制定された法律です。

旧住宅金融公庫の頃から定められている法律であることから、度重なる法改正を繰り返して、今日に至っている法律でもあります。

2.フラット35の取り扱いについて

フラット35について

ここからは、住宅金融支援機構が取り扱っている「フラット35」について詳しく解説していきます。主に、以下のような素朴な疑問について解説します。

  • そもそもフラット35とはどのようなものなのか
  • フラット35の特徴はどのようなところにあるのか
  • フラット35はどのような方に向いているのか

2-1.そもそもフラット35とは

そもそもフラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して、住宅ローンの融資を望んでいる方に対して提供している長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。

ここでいう「長期固定金利」とは、住宅ローンを完済するまでの期間のことを指します。たとえば、35年ローンであれば35年間、50年ローンであれば50年間といった期間の金利がずっと同じであることを意味します。返済期間や返済金利が同じであることは、住宅ローンの総返済金額が借入当初の時点で確定していることとイコールです。

そのため、家計における「資金計画」や「返済計画」が圧倒的に立てやすくなるといった長所があります。

なお、フラット35に関しては、「フラット35とは」のページにて詳しく解説していますので、目を通しておきましょう。

2-2.フラット35の3つの特徴

前項2-1.では、フラット35は資金計画や返済計画が立てやすいことを先に解説させていただきました。実は、これらに加えて、フラット35には忘れてはならない3つの特徴があります。

2-2-1.保証料・繰り上げ返済手数料が無料

住宅ローンを申し込む際、「保証料」が諸費用として加算されるのが一般的です。

しかし、フラット35に保証料は必要ありません。金融機関によって違いはあるものの30万円から100万円程度の保証料を支払わなくて済むのは大きな特徴といえます。

2-2-2.長期優良住宅はさらに金利が引き下げられる

フラット35で長期優良住宅を建築する場合は、申請することで金利がさらに引き下げてもらえる特徴があります。長期優良住宅については、国土交通省は以下のように掲載しています。

“長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅”

出典 国土交通省ホームページより引用

ざっくりいうと、住宅の耐震性などが優れており、長期優良住宅の基準を満たした場合、政府が「優良な住宅として認めます」といったイメージです。

ただし、これには期間や定数など限られていることもあり、必ずしも適用されるわけではない点に注意が必要です。

そのため、建築会社、もしくは購入予定の不動産業者に尋ねたり、借入予定の金融機関へ質問したりすることが大切です。また、長期優良住宅は住宅ローン減税についても優遇されている点も合わせて押さえておきたいポイントです。

住宅ローン減税については、「住宅ローン控除(減税)とは」で詳しく話していますので、こちらを確認しておきましょう。

2-2-3.団体信用生命保険に特徴がある

フラット35では、このような不測の事態に備えて「機構団体信用生命保険」や「3大疾病保障付機構団体信用生命保険」を取り扱っていいます。

団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りている人がローンの返済期間中に死亡したり高度障害になってしまったりした場合において、以後の返済が免除される生命保険のことをいいます。

夫婦共働き世帯には、おすすめの「デュエット」といった夫婦連生団体信用生命保険も決して忘れてはならないでしょう。

それぞれの事情に合った返済方法や、団体信用生命保険を選択できるところがフラット35の特徴であるといえます。

団体信用生命保険に関しては、「団体信用生命保険とは:基礎知識から注意点をまとめた7項目」にて詳しく解説しています。

2-3.フラット35はどのような方に向いているのか

住宅をこれから購入する方の多くは、子育て中の世帯が全体的に多いです。フラット35は、まさに家族のいる方にとってお勧めの商品であるといえます。フラット35は長期固定金利だからです。

長期固定金利であれば、住宅ローンの総返済金額が借入当初の時点で確定します。そのため、将来における家計の資金計画をはじめ、子どもの教育資金や住宅ローンの返済計画が圧倒的に立てやすくなるといった長所があります。

ただ、フラット35は固定金利であるため、後述する変動金利に比べて金利が高いです。長期間固定金利であるため、金利が大きく上がったときのリスクを金融機関が取るからです。

一方、変動金利は後から金利が上がったり下がったりしたとき、そのリスクは債務者(お金を借りた人)がとります。このことから、借入時の金利は変動金利の方が安く設定されています。

とはいっても、「毎日の安定した生活を送りたい」と考えている方や、「住宅ローン返済金額が変動してほしくない」と考えている方にはお勧めです。

2-4.民間金融機関と提携して実現した長期固定金利の住宅ローン

前述の通り、フラット35は民間金融機関と提携して実現した長期固定金利の住宅ローンです。また、長期固定金利については以下の図を確認することでイメージができると思います。

固定金利のイメージ

上の記図のように、返済期間の金利がすべて一定(赤い線)であるのが固定金利の特徴です。たとえば、赤い線の金利が1.5%で住宅ローンの返済期間が35年であったとした場合、35年間、最初から最後まで金利が1.5%といった意味になります。

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本来、住宅ローンの金利は、日本政府や世界情勢によって変動します。そのため、仮に当初の金利1.5%よりも上昇した場合、月々の返済金額が変動したり総返済金額が多くなったりしてしまいます。

しかし、フラット35のような長期固定金利であれば、返済額が一定である上に、総返済額が多くなることはないので安心です。

長期間に渡って返済しなければならない借金であるからこそ、返済金額が変動せずに、総返済金額を把握できる安心感は他にありません。

2-5.なぜ、住宅金融支援機構が必要なのか

住宅金融支援機構がなぜ必要な組織なのかを考えますと、まずは再度、機構の設立目的に着目してみる必要があります。ここでは、3,000万円の住宅ローンを申し込んだと仮定して以下の図を参照に解説します。

住宅記入支援機構の存在意義

2-5-1.住宅ローンの申し込み

まず、住宅ローンを借りたいと検討している方は、民間の金融機関に3,000万円の住宅ローンの申し込みを行います。

2-5-2.住宅ローンの融資を検討

次に、民間の金融機関は申込者に対して、3,000万円の融資をするかどうかを検討します。

このとき、フラット35のように、住宅金融支援機構が取り扱っている住宅ローンの申し込みであれば、3,000万円の融資を実行したとしても、その3,000万円の債権は住宅金融支援機構が買い取ってくれます。そのため、申込者から返してもらえなくなるといった心配が無くなります。

つまり、お金を貸しやすくなることにつながります。

2-5-3.住宅ローンの融資を実行

住宅金融支援機構が民間の金融機構から債権を買い取ることで、申込者から返してもらえなくなるといった心配が無くなります。その結果、民間の金融機関は申込者に対して、3,000万円の住宅ローンを融資しやすくなり、大きな問題がなければ融資を実行します。

2-5-4.融資分を機構が買い取る

融資が実行された後は、民間の金融機関が保有している3,000万円の回収債権は、機構が買い取ります。

2-5-5.融資を実行しやすくなる

このように、民間金融機関は住宅金融支援機構のおかげで、融資の申し込みについて実行しやすくなることになります。

申込者は、直接的に住宅金融支援機構の存在によって恩恵を受けているわけではないものの、住宅ローンの購入のための流れや環境を見えないところで提供されているのが理解できるはずです。

2-6.変動金利との違い

住宅ローンの金利には、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」に分類することができます。以下のイメージ図を参照しながら、変動金利について解説していきます。

変動金利のイメージ

変動金利の最大の特徴は、「金利が圧倒的に安い」ことが挙げられます。「2-3.フラット35はどのような方に向いているのか」で述べた通り、世の中の金利が上がったり下がったりした場合、そのリスクを金融機関がとるからです。

また、上記の図のように、借り入れ当初から5年間の間、たとえ金利が大きく変わっても毎回返済額は一定になります。たとえ経済情勢の影響で金利が大幅に上昇したとしても、救済処置として返済上限は前回の支払金額の「1.25倍」までに抑えられています。

そのため、急激に支払金額が上がることはありません。

ただ、上の図から分かる通り、金利は半年ごとに見直されます。そのため、たとえ1.25倍ルールがあるといえ、金利上昇によるリスクは常にあることを忘れてはいけません。

このことから、変動金利を選ぶ際は、金利上昇に耐えうる資産がなければお勧めすることはできません。

一方、フラット35の場合、固定金利であるため、経済情勢で変動する金利に左右されることなく一定の支払いができます。これが、総返済金額が借入当初の時点で確定している理由です。

3.住宅金融支援機構が取り扱っている融資の種類

取り扱っている融資の種類

ここからは、住宅金融支援機構が取り扱っている融資の種類を紹介していきます。機構ホームページからそれぞれの融資の概要を抜粋し紹介していきます。

3-1.フラット35

先に解説しましたように、フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して、住宅ローンの融資を望んでいる方に対して提供している長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。

詳細は、「2.フラット35の取り扱いについて」を参照してください。

3-2.財形住宅融資

財形住宅融資を受けるためには、あなたの勤務先で「財形制度を採用しているかどうか」がまずは問われることになります。財形制度につきましては、この制度について採用しているかどうか、勤務先にまずは確認してみることが最優先事項になります。

3-3.リフォーム融資

リフォーム融資は、住んでいる住宅をバリアフリーにするための工事や、地震に対する耐震改修工事を行う場合に利用できる融資のことを指します。

バリアフリーのリフォーム融資は、条件が複数ある反面、耐震改修の融資の対象となる住宅の範囲は、かなり緩やかになっております。

3-4.災害復興住宅融資

災害復興住宅融資とは、東日本大震災で被災された方を対象に、住宅取得のための資金融資のことをいいます。復興再建のための融資です。

3-5.地すべりなど、関連受託融資

地すべり(斜面の一部あるいは全部が重力によって斜面下方に移動する現象)や急傾斜地(きゅうけいしゃち:傾斜度が30度以上ある土地のことであり、通常「崖」と呼ばれる場所)などで崩壊により被害が生じるおそれのある家屋に対する融資です。

地すべり、あるいは急傾斜地にある建物を移転、あるいはこれに代わるべき住宅を建設・購入、または中古住宅の購入に併せてリフォーム工事を行う場合に融資の申し込みができます。

3-6.宅地災害工事資金融資

市区町村といった地方公共団体から、宅地を土砂の流出などによる災害から守るための工事を行うよう勧告や改善命令を受けた方に対して必要な資金を融資するものになります。

4.その他、住宅金融機構の主な取り組み

最後に、住宅金融支援機構の主なサービスや押さえておきたい取り組みについて解説していきます。一般の方は特に、「4-3.機構団体信用生命保険特約制度」は必ず一度目通しすることをおすすめします。

4-1.災害復興支援

災害復興支援に関しては、3-4.の項で述べた災害復興住宅融資の解説と同様になります。

4-2.良質な賃貸住宅のサポート

住宅金融支援機構は、アパートやマンションなど、不動産の貸付を行っている方やその貸しているアパートやマンションのリフォーム費用などの融資サービスなども行っています。

4-3.機構団体信用生命保険特約制度

こちらはいわゆる、「団体信用生命保険=団信」のことを指します。団体信用生命保険は、住宅ローンを借りている人が死亡したり高度障害になったりした場合、以後の住宅ローンの返済が無くなる生命保険のことです。

4-4.不動産業者に対するサポートと良質な住宅への誘導

不動産業者からのフラット35に関する一般的な融資や技術基準に関するお問い合わせをはじめ、さまざまなサポートサービスを「お客さまコールセンター」で受け付けているといった特徴があります。

4-5.調査研究

住宅ローンに関連する、住宅建築や技術関連、マンション、まちづくり関連といったあらゆる分野にかかる機構の調査研究を無料で公開しています。

まとめ

このページでは、フラット35を提供する住宅金融支援機構が分かる4つの概要を解説させていただきました。以下で、その概要を再度掲載します。

  1. 独立行政法人住宅金融支援機構とは
  2. フラット35の取り扱いについて
  3. 住宅金融支援機構が取り扱っている融資の種類
  4. その他、住宅金融機構の主な取り組み

フラット35につきましては、住宅金融支援機構のホームページで取り扱いの金融機関が掲載されています。そのため、あなたが住んでいる最寄りの金融機関を探してみるのもよいでしょう。

最後に、フラット35に関する重要なアドバイスとして、「フラット35は取り扱っている金融機関によって商品が異なる」といった部分は要注意です。

取り扱い金融機関によって、金利が異なっていたり、たとえフラット35でも住宅金融支援機構が取り扱っているフラット35ではなかったりといった可能性も十分あるため、この点には細心の注意を払うべきです。

このようなことを踏まえると、フラット35で失敗しないためには、住宅金融支援機構のホームページをよく確認し、取り扱い金融機関にしっかりと詳細を問い合わせることだといえます。