引き渡しや契約までに住宅ローン融資実行が間に合わない場合の対処法

カレンダーの上に男性

住宅ローンの審査が通過し、住宅ローンの融資実行がされる日時が決定した場合において、時として住宅の引き渡しと融資実行日が合わないことによって、融資実行と住宅の引き渡しが間に合わないことがあります。

通常、このようなことはあらかじめ融資実行日や住宅の引き渡し日を話し合いの上で確認しておければ何も問題はないことです。

しかし中には、これらの確認を怠ったために、融資実行と住宅の引き渡しが間に合わないといったトラブルに遭遇される方もおられるようです。

そこで本記事では、住宅の引き渡しや契約までに住宅ローン融資実行が間に合わない場合の対処法について解説を進めていきます。

1.住宅ローンの融資実行が間に合わない場合の対処法

住宅ローンの融資実行が、間に合わない場合の対処として考えられる方法を以下、個別に解説を進めていきます。

1-1.最初が肝心!申込証拠金・手付金をうまく活用しながら契約書の確認を

住宅ローンの融資実行が間に合わないトラブルが生じる時というのは、住宅購入の売買契約書に記載された代金の決済日に住宅ローンの融資実行がされないことが原因です。

そのため、このようなトラブルを事前に回避するためには、住宅購入予定の不動産業者と交わす契約内容をしっかりと確認して、仮に、このような事態に遭遇してしまった場合の取り扱いがどのようになるのか説明を受けておくことに尽きます。

1-1-1.申込証拠金・手付金をうまく活用する

住宅購入の契約において、申込証拠金や手付金といった、いわゆる住宅購入にかかる前払いのお金が必要になります。

これらのお金をうまく活用することによって、住宅ローンの融資実行が間に合わない場合の事前対策をすることができるのです。

たとえば、希望に沿った住宅を見つけた時、「どうしても欲しい」「誰かに先に買われるのは嫌だ」という心理になる方は多いと思います。

このような心理が強くなりすぎてしまいますと、思わぬ失敗をしてしまう大きな原因となります。

そのため、希望に沿った住宅を見つけた場合においては、すぐに契約をするのではなく、まずは住宅購入をする意思があることを不動産業者に示す必要があるのです。

具体的には、申込証拠金を差し入れするのが効果的です。

申込証拠金は、口頭で住宅購入をする意思があるといったことよりも、より強い効果があります。

また、実際にお金を差し入れすることによって、不動産業者に対してひやかしではないことをアピールできる効果もあるのです。

なお、不動産業者に対して差し入れした申込証拠金は、手付金とは異なり、返還をしてもらうことができるお金です。

私たち買主にとってもデメリットはないため、積極的に活用されることが望ましいでしょう。

1-1-2.申込証拠金を差し入れした後は、住宅ローンの申し込みを早めに行う

不動産業者に対して申込証拠金を差し入れしますと、不動産業者によって対応が異なりますが、広く多くの方に対して掲載している広告などをいったん掲載するのを止めてくれる不動産業者もあります。筆者の場合は、このパターンでした。

その間に、借入する予定の金融機関に対して住宅ローンの申し込みを早めに済ませることが大切です。

この期間が長くなってしまいますと、不動産業者は、再度、新たな購入者を探すために広告掲載をすることになります。

通常は、広告掲載を引き続きされるのが一般的であることを考慮しますと、早めの住宅ローンの申し込みと審査結果の可否判断を得ることが重要なポイントになるとお考え下さい。

1-2.住宅ローンの本審査が通過した場合に売買契約を締結する

住宅ローンの申し込みは、必ずしも「不動産業者との売買契約を済ませてからでなければいけない」といったことはありません。

実際に、筆者も住宅ローンの審査が通過してから正式な売買契約を交わしました。

この時、住宅ローンの審査に必要な売買契約書や重要事項説明書は、契約締結前の案でも可能なのです。

また、実際に住宅購入する予定があるために手続きを進めているわけでありますから、不動産業者も全面的に協力をしてくれます。

ポイントは、住宅購入の契約をする段階(タイミング)になるのですが、住宅ローンの本審査が通過した後に売買契約を締結することで、手付金の放棄やトラブル防止に役立つため非常におすすめです。

ただ、すべての不動産業者で対応可能とは言えないため、確認が必須であることには注意してください。

なお、正式な売買契約を交わす際に、すでに前払いした申込証拠金を手付金に充当することになりますが、宅地建物取引業者が受け取ることができる手付金は、金額に限度があります。

このため、あなたが多くの手付金を差し入れしなければならないといったこともないため安心でしょう。

重複しますが、申込証拠金や手付金をうまく活用することによって、ご自身の取引のやり方、話の進め方でトラブルが回避可でき、住宅ローンの融資実行が間に合わないといったことを避けられるわけです。

1-2.つなぎ融資を活用するのも効果的

こちらはケース・バイ・ケースではありますが、住宅の引き渡し契約までに住宅ローンの融資実行が間に合わない場合は、つなぎ融資を活用するのも効果的です。

【つなぎ融資とは】

住宅ローンの融資が実際におりるまでの間、一時的にお金を借入する方法です。手数料や利息は割高ではあるものの、不動産業者と交わした契約までに代金の決済をすることができます。

つなぎ融資を活用して、仮に、住宅の引き渡しまでに不動産業者に対して代金決済をしているのであれば、所有権移転登記や抵当権設定登記を行うことが可能です。

このため、通常の流れとズレが生じることになるものの、トラブル回避をすることができる方法とも考えられます。

あくまでも大切なポイントは、住宅の引き渡しと融資実行が合わなかった場合の対策となりますので、このような事態が生じることがわかった場合は早急に行動し、不動産業者および金融機関に対して連絡しておくことも重要です。

なお、住宅ローンのつなぎ融資は、すべての金融機関で対応しているわけではありません。住宅ローンを借入する予定がある場合は、あらかじめ、つなぎ融資が利用できるかどうかの確認も極めて重要と言えるでしょう。

2.住宅の引き渡しや契約までに住宅ローン融資実行が間に合わない失敗例

ここからは、住宅の引き渡しが、当初交わした売買契約までに融資実行が間に合わない失敗例を紹介します。

住宅ローン・・・これって当たり前ですか?

無知な素人のグチ半分なので、ご了承下さい。

ある中古戸建のオープンハウスで、夫婦2人が気に入る物件があり、翌日手付金を払って重要事項説明書・売買契約書を締結しました。

売買契約は6月7日に締結し、その中で銀行ローンを使い1ヶ月後の7月6日までに代金を決済、間に合わない場合は10日間の猶予を持って・・・と記載がありました。

私たち夫婦は旦那が単身赴任の為、平日に思うように動けません。その事も言った上でまずは、不動産屋が指定する銀行2行の仮審査を申し込みました。

待っている間・・・自分達も万一の為に他の銀行2行の仮審査を数日後申込みました。

不動産屋指定の銀行2行は仮審査が通りませんでした。

自分達が申込んだ銀行は2行とも仮審査通過し、以前、本審査は同時にしても良いものか知恵袋を利用して質問したところ、どちらか1行ですべきとのアドバイスを頂いたので、三井住友銀行と迷った結果、現在、住信SBIネット銀行の本審査に申込みしています。

不動産屋ももちろん知っています。

だけど、住信は時間が掛かるとの事で、不動産会社の方がわざわざ旦那の単身赴任先まで来てまた別の銀行2行の申込みを記入しました。

その時に、もうすぐ期限の7月6日が来るので、これを過ぎたら手付金を返済出来ないと言われ契約の白紙撤回にサインをさせられたそうです。それが6月23日の事です。

そして6月25日か26日に、不動産会社が銀行に仮審査を出したようですが・・・まだ結果は分かっていません。

もちろん住信SBIネット銀行の本審査もまだ途中です。

その段階で、いくら契約白紙のサインをさせられたとは言え、不動産会社が持ってきた銀行の仮審査も途中ならば、住信の本審査も途中・・・当初の期限の7月6日も迎えていない今日29日の段階でネットを見たら、私たち夫婦が一旦契約した物件がまた売りに出されてしまいました。

その不動産会社は売主です。それ以外の仲介業者数社からも、その物件がネット上に出てしまいました。

こう言うのって当たり前なのですか?時間が掛かっているけれど、不動産会社の持ってきた銀行ローンの仮審査も途中で、仮審査も2行通って、その片方が今本審査中で・・・期限までに決済までは難しいとは思うけど・・・そんな段階で普通のことなんですか?不信感だらけです。無知な自分に教えて下さい。

補足

その物件はネットで最初見つけて前から目を付けていました。周りからですが何度か見に行った事はありました。他の物件とかも色々見ている中で、ちょうどその物件がオープンハウスの日だったので入ってみて、翌日に・・・と言う展開でした。

しかし、上場の大手不動産会社なのに。

ヤフー知恵袋より一部引用)

2-1.質問に対するFPの見解

質問内容より、質問者さんは不動産業者に対して不信感を持っているようですね。

ただ、常識的に考えますと、質問者さんが行った一連の行動は、一般的に考えると浅はかと言わざるを得ません。

すでに解説をした内容を基に、質問内容にあてはめて考えてみます。

  • 翌日手付金を払って重要事項説明書・売買契約書を締結しました

一生に一度の大きな買い物とされる住宅購入について、すぐに契約手続きに入る行動の早さや度胸には感服するものはあります。

ただ、申込証拠金ではなくいきなり手付金として支払ったことや、住宅ローンの申し込み準備がまったく出来ていないことに関しては、行動が安易だったと言わざるを得ません。

売買契約を締結して手付金を支払ってしまいますと、基本的にそのお金が返還されるのは難しくなってしまいます。

まずは、最悪な事態も想定した上で、申込証拠金としてお金を支払っておかなかったことが、失敗と思われる1つ目の事項になります。

  • 売買契約から代金決済までの時間が短すぎる

質問内容では、「売買契約は6月7日に締結し、その中で銀行ローンを使い1ヶ月後の7月6日までに代金を決済、間に合わない場合は10日間の猶予を持って・・・」とあります。

住宅ローンの申し込みから実際に融資実行になるまでは、1ヶ月以上かかるのは一般的です。

契約内容を見ますと、契約から代金決済までの期間があまりにも短すぎており、不動産業者の方で自社の提携ローンであれば、すぐに片付くといった考えがあったのかもしれません。

ただし、その内容を確認した上で自署・押印したのは質問者様たちでありますから、住宅ローンの一般的な流れをあらかじめ知っていなかったことや事前に確認しなかったことに対して、大きな問題があると言えます。

>>審査まで最短10日!じぶん銀行の仮審査に申し込む

  • 不動産屋指定の銀行2行は仮審査が通りませんでした

不動産業者が指定している銀行は、いわゆる提携ローンの可能性があります。

提携ローンの審査に2社も通過しなかったということは、一般的に考えますと、質問者さんの方に何かしら住宅ローンの融資に対する懸念事項があることが予測されます。

少なくとも、住信SBIネット銀行はインターネット銀行であり、事前審査(仮審査)は「機械的に行われるがために通過した」とも考えられるでしょう。

おそらく、この流れですと、本審査で審査落ちする可能性が極めて高いと筆者は推測しています。

  • 私たち夫婦が一旦契約した物件がまた売りに出されてしまいました

本来ならば、このようなことがあってはならないことです。

このため、「本審査に通過しないだろう」といった不動産業者の予測の中での対応なのかもしれません。

詳細な情報がないため何とも言えない状況ではありますが、質問内容だけを見て、住宅ローンの審査に通過するか・しないかを考えた時、筆者としても本審査途中の住信SBIネット銀行で融資するとは到底思えないと感じています。

不動産業者の提携ローンとネット銀行の住宅ローン審査を比べますと、やはり、提携ローンの方が通過しやすいと思われるためです。

これら2社の住宅ローン審査に通過しなかったことは、不動産業者としては「購入は無理」とみなした部分があるのかもしれません。

質問者様は、ご自身が無知としておりますが、無知ならば無知なりにあらかじめ住宅ローンについて調べて、学んだ上で行動しなければなりません。

今回の質問例は、典型的な失敗例となりますので、これから住宅ローンを申し込まれる方や不動産の契約をされる予定がある方は、反面教師として役立ててもらうのが無難でしょう。

まとめ

住宅の引き渡しや交わした売買契約までに住宅ローンの融資実行が間に合わない場合の対処法について解説をさせていただきました。

とにかく最初が肝心であり、申込証拠金や手付金をうまく活用しながら契約書の確認をすることが重要です。

本記事の解説では触れませんでしたが、本審査が思った以上に長くなってしまったことによって、売買契約日よりも遅れて代金の決済になってしまう可能性も否めませんが、不動産業者や金融機関が融通を利かせる場合が普通にあることも確かです。

本記事で紹介した質問例では、質問者の対応や不動産会社の都合が大きく垣間見えた内容でした。

売主・買主の双方がいずれも円滑な売買取引を行っていくためには、どんな些細なことでも確認し、売買取引が終了するまでに良いコミュニケーションを図っておくことも大切だと言えるでしょう。

多くの人が利用している人気の住宅ローンとは

人気の住宅ローンには、決定的な理由があります。

金利が低いことはもちろんのこと、「充実した保障が無料付帯されていること」です。

以下に、人気の住宅ローンランキングをまとめさせていただきましたので、借入先の選定にお役立ていただけますと幸いです。

充実した保証が無料付帯! 人気の住宅ローンランキング

金利プラン別住宅ローンランキング