住宅ローン比較のポイント:あなたに合った銀行の選び方

住宅ローンは、できる限り毎月の返済金額を少なくしたいところです。

そして、「完済までに支払う元金」と「支払利息を合わせた総返済金額」も最小限に抑えることを、多くの皆さまが望んでいることと思います。

実際のところ、この望みを叶えることは誰にでもできます。

ただし、そのためのポイントとして「時間をかけて住宅ローンを比較する」「住宅ローンの徹底的な資金計画を立てる」といった2つのポイントをしっかりとこなす必要があります。

  1. 時間をかけて住宅ローンを比較する
  2. 住宅ローンの徹底的な資金計画を立てる

もちろん、住宅ローンを検討するにあたり、徹底的な資金計画が必要不可欠なことは言うまでもありません。

本記事では、「時間をかけて住宅ローンを比較するポイント」に焦点をあてて、どのような部分に気を配ったら良いのかについて詳しく解説していきます。住宅ローン商品や金利選択にお役立ていただければ幸いです。

1.住宅ローンの比較ポイント:その1・住宅ローンの金利タイプを比較

住宅ローンの比較1つ目のポイントは、「、住宅ローンの金利タイプを比較」することがあげられます。具体的には、「変動金利」「固定金利」「期間選択型固定金利」などといった金利の特徴を知り、あなたが望んでいる住宅ローンの返済に最も合っている金利を探すことが大切です。

以下、簡単ではありますが、これらの金利の特徴をまとめて紹介します。

項目変動金利
変動タイプ
固定金利
全期間固定タイプ
期間選択型固定金利
固定金利選択タイプ
メリット借入時の金利が低い返済金額が変わらないため、返済計画が立てやすい全期間固定タイプより金利が低く、一定期間金利が変わらない
デメリット金利上昇リスクがあるほか、完済までの返済金額が不透明金利が高い固定期間終了後に返済金額が増加する可能性が高い
向きのタイプ・借入金額が小さい方

・収入に余裕がある方
・返済期間が長い方

・安定した返済を希望している方
・固定期間終了後に家計のお金に余裕ができる方

・金利上昇に対応できる方

上記表から自分に合った金利が見つかりましたら、以下、同サイト内で公開しているそれぞれの金利の詳細記事で金利の内容などを確認してみることをおすすめ致します。

参考:FP監修住宅ローン比較館・住宅ローンの金利カテゴリー

1-1.金利は表面金利ではなく、実質金利(適用金利)で考えることが大切

住宅ローンの金利を比較する際において、目に見える金利は「表面金利」と呼ばれます。

仮に、住宅ローンの審査が無事通って融資が実行された場合に適用される金利は、表面金利ではなく実質金利(適用金利)と呼ばれるものです。

住宅ローンを考える上で大切なのは、この「実質金利(適用金利)」で資金計画や返済計画を立てるところにあります。

実質金利(適用金利)は、選んだ住宅ローンの種類や金融機関によって異なるだけではありません。住宅ローンの融資を受ける際の状況も、大きく考慮されるのです。

たとえば、頭金を多く保有している場合、収入が多い場合などです。融資する金融機関の基準に合致していることで、「大幅な金利割引 = 優遇」が受けられる場合が一般的です。

そのため、この辺も住宅ローンの金利とあわせて、比較検討するべきポイントと言えます。

2.住宅ローンの比較ポイント:その2・住宅ローンの種類を比較

住宅ローンは、大きく「民間融資」と「公的融資」の2つに分けられる特徴があります。

民間融資とは、民間の金融機関から融資を受ける住宅ローンやフラット35がこれにあたります。

一方、公的融資とは、財形住宅融資のことを指します。

  • 民間融資:民間の金融機関から融資を受ける住宅ローンやフラット35
  • 公的融資:財形住宅融資

財形住宅融資は、誰でも融資が受けられるわけではありません。そのため、民間の金融機関から融資を受ける住宅ローンやフラット35を利用して、住宅購入をされる方が、その多くを占めています。

財形融資を受けるための条件に関して知りたい場合、「住宅金融支援機構:住宅金融支援機構が行う財形住宅融資制度とは、どのような制度ですか。」をご覧ください。

とはいえ、それぞれの「借り入れ条件」を比較して把握しておくことはとても大切です。

民間の金融機関からの住宅ローンであれば、特に問題はないのですが、フラット35で住宅ローンの融資を受ける場合は、物件にかかる費用などに融資が限定されます。

また、後述する住宅購入諸費用は融資の対象外であるため、この分のお金をあらかじめ用意しておかなくてはならない点に注意が必要です。

3.住宅ローンの比較ポイント:その3・住宅ローンの諸費用を比較

住宅ローンを比較検討する上での諸費用は、複数積み重なると、とても大きな出費額になってしまいます。

以下、住宅ローンにおける諸費用についての比較や要点について解説をしていきます。

3-1.住宅ローンの事務手数料や保証料を比較する

住宅ローンの事務手数料は、「定額タイプ」と「定率タイプ」に分けられる特徴があります。

ここで言う、定額タイプや定率タイプは、正式名称ではありません。本記事における解説のイメージを分かりやすくするための「仮称」であるため、あらかじめご了承ください。

定額タイプの事務手数料とは、32,400円(税込)のように一定額の事務手数料を請求される場合を言います。

一方、定率タイプの事務手数料とは、融資金額に一定率を乗じて計算する方法のことを言います。

たとえば、「融資金額 × 〇%」などのように計算され、別途、消費税が課される場合が一般的です。

仮に2,300万円の融資を受けて2.1%の事務手数料がかかるとすると、事務手数料は以下のように計算されます。

2,300万円 × 2.1% = 483,000円(税抜)
483,000円 × 1.08 = 521,640円(税込)

ここだけを見ますと、定額タイプの方が良いと思えるのは当然です。

しかし、よく聞く住宅ローンの「保証料」が定額タイプを選んだ際に非常に高額である場合がある一方、定率タイプを選ぶことで保証料が無料など、その特徴はさまざまです。

このような理由もあることから、事務手数料や保証料は、できる限りセットで比較検討することが望ましいと言えます。

3-2.住宅ローンの団体信用生命保険料を比較する

団体信用生命保険は、一般に団信(だんしん)とも呼ばれます。

住宅ローン債務者が死亡や高度障害になってしまった場合に、団信から支払われる保険金と残っている住宅ローンを相殺することで、残された遺族が住宅ローンの返済義務を負わないようにするための生命保険のことを言います。

団体信用生命保険のイメージ

私たちが負担する団体信用生命保険料は、選んだ住宅ローンによって取り扱いがまったく異なる特徴があり、大まかに比較すると以下の通りです。

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内容民間金融機関フラット35
団体信用生命保険料基本的に無料有料
三大疾病保障付
団体信用生命保険料
有料有料

三大疾病保障付団体信用生命保険料とは、日本人の死因ベスト3と言われる「がん」「脳卒中」「急性心筋梗塞」にかかった場合に保障されるといったものになります。

団体信用生命保険および三大疾病保障付団体信用生命保険におかれましては、以下、当サイト内で詳細に解説しておりますので、そちらの記事を参考されることをおすすめ致します。

住宅ローンやフラット35も対応している団信の三大疾病特約は必要?

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7項目で解説!住宅ローンと一緒に入る団体信用生命保険とは

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3-3.住宅ローンの繰り上げ返済手数料を比較する

繰り上げ返済とは、手元にあるまとまったお金を住宅ローンの返済に充てることで、支払利息の軽減を図る効果が得られる対策方法のことを言います。

繰り上げ返済は、「返済回数を減らす方法」と「返済金額を減らす方法」の2通りがあり、どちらの方法を選ぶのかによって、支払利息の軽減効果が大きく異なります。

住宅ローンを賢く返済する繰り上げ返済の適切なタイミングとは

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なお、繰り上げ返済手数料におきましても、住宅ローンによってその取り扱いは異なることから、あらかじめ比較検討して確認しておくことが大切です。

内容民間金融機関フラット35
繰り上げ返済手数料有料無料
ただし100万円以上

3-4.参考までに「仲介手数料」の有無を確認しておこう

土地や建物を購入する際、宅地建物取引業者に支払う「仲介手数料」は、一定の計算式の下、算出される仕組みとなっております。

非常に高いだけでなく、「まったくのムダ金」であることは言うまでもありません。

そもそも仲介手数料とは、土地や建物を売りたい「売主」と土地や建物を買いたい「買主」の橋渡しをする宅地建物取引業者が受け取る報酬です。これは、物件を購入する買主側に請求されます。

たしかに、仮にどうしても欲しい物件であれば、仲介手数料を支払うのはやむを得ないこともあると思います。

しかし、基本的に一生に一度の買い物であることを考えると、しっかりと冷静な判断をすることが優先的に求められます。

とはいえ、実際に物件を見てしまいますと、つい、すぐに欲しくなってしまう気持ちもとてもよくわかります。

仲介手数料は、先に紹介した諸費用の中でも特に高いだけでなく、工夫の仕方1つで支払わなくてもよい方法も模索できます。

ことを踏まえますと、できる限り、冷静に宅地建物取引業者へ支払う「仲介手数料」の有無を確認しておきたいものです。

4.住宅ローンの比較ポイント:その4・ライフスタイルで住宅ローンを比較

住宅ローンを比較する上で、返済金額をはじめとしたお金の支出や自己負担に直接関係してくる「金利」や「住宅ローン種類」、「住宅ローン諸費用」などに目がいってしまうのは誰でも当然のことです。

あえて、そのような多くの方よりも一歩先に行くためには、できる限り「ライフスタイルで住宅ローンを比較する」余裕も持ちたいところです。

  • 子育て中の家族の場合
  • 独身で一人暮らしの場合
  • 晩婚の方や晩産の方の場合
  • 子どもがいない家族の場合や今後も子どもを育てる予定がない場合
  • 二世帯で住む場合
  • 子どもが産まれてから共働きになる場合や逆に共働きで無くなる場合

ライフスタイルの一例をあげましたが、1人ひとりのライフスタイルはすべて異なるのは当然です。

あなたにとって最適な住宅ローンを見つけるにあたり、直接お金に関係する「金利」や「住宅ローン種類」、「住宅ローン諸費用」などだけ考えるのではなく、できる限り広い視野を持って住宅ローンを比較検討したいものです。

5.住宅ローンの比較ポイント:その5・金融機関で住宅ローンを比較

民間金融機関が取り扱っている住宅ローンには、それぞれのライフスタイルに合ったサービスが付加されていることがあります。

たとえば、「振込手数料の負担が無料になる」、「ライフスタイルに合わせて住宅ローンの返済金額を抑えることができる」などです。

もちろん、都市銀行の住宅ローンや地元の地方銀行によってもサービスが異なります。そのため、自分たちに合ったサービスがあるか、どうかも比較検討してみてはいかがでしょうか。

なお、フラット35におきましても、取り扱いをしている金融機関と取り扱いをしていない金融機関があります。

また、さまざまなフラット35の商品があり、個々に取り扱っている、取り扱っていないといったことがあります。

そのため、フラット35のホームページで取り扱い金融機関を確認するか直接問い合わせて最寄りの金融機関を尋ねてみるのが望ましいでしょう。

参考:フラット35・金融機関のお問い合わせ窓口

なお、その際は、できる限り「どのようにして住宅を購入する予定なのか、どのような希望なのか」といったことを伝えた方が、より適切なフラット35の商品を案内してもらえると思われます。

まとめ

本記事では、住宅ローン比較のポイントとして「時間をかけて住宅ローンを比較する」部分について詳しく解説させていただきました。以下、本記事の要点について箇条書きで再度紹介します。

  • 住宅ローンの金利タイプを比較
  • 住宅ローンの種類を比較
  • 住宅ローンの諸費用を比較
  • ライフスタイルで住宅ローンを比較
  • 金融機関で住宅ローンを比較
  • 参考までに「仲介手数料」の有無を確認

上記すべてを1つの比較表などにまとめて、あなたにとってどの住宅ローンが最も適しているのか比較することができれば、結果として理想の住宅ローンを申し込むきっかけになると思われます。

たとえば、FPや住宅ローンアドバイザーといった専門家に相談することで、より合理的かつ効果的な住宅ローン選びの情報が得られることもあります。

数十年単位で1,000万円単位のお金が大きく関係することでありますから、自己判断力が将来のお金に大きく左右することは言うまでもありません。

本記事のポイントをしっかりと押さえつつも同サイト内で公開されている記事を参考に納得した住宅ローンを選びをしていただきたいものです。