リバースモーゲージとは?問題点やリスクまで解説

老後生活に大きな不安を抱いている方は、世代を問わず少なくないと思います。
実際のところ、受け取る公的年金が目減りし、生活する上でさまざまな負担が増加している中で、特に高齢者の皆さまは、持ち家はあっても、生活資金に余裕がないケースが多い傾向にあります。

年齢的にも体力的にも他の世代に比べて不利な状況下で収入を増やすこともお金を借りることも難しい世代にとって厳しい時代であることは間違いありません。

本記事で解説する「リバースモーゲージ」は、中高齢者を対象にしたお金の融資制度になりますが、若年者の方にとっても非常に有意義な内容になるだけでなく、将来について考えるための大きなきっかけになると思います。

ぜひ、最後までお目通しいただきまして、将来を考える参考にしていただければと考えます。

1.リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、土地や建物を含めた自己所有の持ち家を担保に金融機関から融資を受け、亡くなった後に担保にした持ち家を売却したお金で融資を受けた分を返済する仕組みのことを言います。

ここで言う金融機関からの融資には、「老後の生活費」「老後の医療費」「老後の介護費」「住宅の改修費用(リフォーム工事費用)」などがあたります。

以下、リバースモーゲージについて詳しく解説を続けていきます。

1-1.住宅ローンとの違い

住宅ローンは、「住宅を購入するため」に金融機関などからお金を借り入れする一方、リバースモーゲージは、現在保有している住宅等を担保に「老後の生活費」「老後の医療費」「老後の介護費」「住宅の改修費用(リフォーム工事費用)」などのお金を借り入れすることから、「融資の目的が異なっている」ことがわかります。

2.リバースモーゲージのメリット

先にリバースモーゲージの概要について軽く触れましたが、以下、リバースモーゲージの主なメリットとしてあげられる3つの点について引き続き解説を続けていきます。

2-1.持ち家を売却することなく融資が受けられる

リバースモーゲージは、現在保有している住宅等を担保に「老後の生活費」「老後の医療費」「老後の介護費」「住宅の改修費用(リフォーム工事費用)」などのお金を借り入れする仕組みであることから、あらかじめ所有している住宅を売却しなくともお金が用意できるメリットがあります。

2-2.生活資金であれば、借りたお金は自由に使える

リバースモーゲージで融資を受けたお金は、使い道が限られており、一例として以下のようなものがあります。

  • 医療費や介護費など、万一の際の費用
  • 老後の生活資金(有料老人ホーム入居資金など)
  • 住宅の建替え(バリアフリー住宅建築など。店舗併用住宅を含む。ただし、第三者が営業する店舗は除く)
  • 住宅の改築(バリアフリー化・老朽化対策など。店舗併用住宅を含む。ただし、第三者が営業する店舗は除く)。

出典:東京スター銀行・商品説明書・ご資金のお使いみちより

なお、事業目的の資金や投資目的の資金など、生活にかかる資金に該当しない目的の場合は、リバースモーゲージにおける融資の対象外となるほか、借り入れの際には、資金使途がわかる資料を提出する必要があります。

2-3.本人生存中は、借入元本の返済義務がない

リバースモーゲージは、自己所有の住宅を担保に老後の生活資金などを借り入れする制度であることから、月々の返済金額は、できる限り少額であることが求められます。

実際にリバースモーゲージを利用しているほとんどの方は、一括で融資を受ける場合が多く、さらにリバースモーゲージを受けている本人が生存している間は、借入元本が返済不要、かつ、利息のみの支払いで済むため、ゆとりのある生活を送ることができます。

また、預金連動型を採用している銀行からリバースモーゲージの融資を受ける場合は、預金残高と同額分に対して利息の支払いが不要な点もメリットとであると言えるでしょう。

東京スター銀行 新型リバースモーゲージ「充実人生」

参考:東京スター銀行・新型リバースモーゲージ「充実人生」より

3.リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージは、利用の仕方によって有意義な反面、残念ながらデメリットの方が多く目に付いてしまう側面があるほか、実際にリバースモーゲージを利用するためのハードルが高いといった現状があります。

本項では、以下、リバースモーゲージのデメリットについて解説を進めていきます。

3-1.対象となる住宅に制限がある

リバースモーゲージを取り扱っている金融機関によって異なりはあるものの、基本的に「一戸建て」でなければ、リバースモーゲージを十分活用するのには難しいデメリットがあります(マンションは多くの場合、リバースモーゲージの対象外)

これは、通常、建物の資産価値が20年でほぼ「0円」になることから、たとえば、高齢者が保有している築30年以上の戸建て住宅であれば、仮にリバースモーゲージが利用できたとしても実質的には「土地の価値のみ」考慮されたと思わなければならないと解することができるわけです。

3-2.推定相続人全員の同意が必要

リバースモーゲージを利用するためには、推定相続人全員の同意が必要となるため、時として話がスムーズに運ばない恐れが生じてしまいます。

また、生まれ育った家が最終的に無くなってしまうことが予測されることから、推定相続人が不動産を活用した運用ができなくなってしまうことや物寂しさなども大きく関係してくることになります。

3-3.長生きによる融資増額や借金が残るリスクがある

リバースモーゲージで融資を受けたお金は、亡くなった際に担保不動産を売却して相殺する仕組みとなっていることから、仮に長生きをした場合、リバースモーゲージの融資を受ける際における契約上の満期を超えてしまう恐れが生じます。

このような場合、逆に不動産を売却しても借金がすべて完済できず、結果として残された推定相続人に対して借金が残ってしまうリスクが生じてしまいます。

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3-4.金利上昇のリスクがある

リバースモーゲージの金利は、変動金利かつ高金利であることから、時の経過と共に金利上昇するリスクが生じるため、結果として1ヶ月に支払う利息が高くなってしまう可能性があります。

3-5.不動産価格下落のリスクがある

リバースモーゲージは、自己所有の不動産を担保に融資を受けることになるため、担保に設定した不動産の価値が下落した場合、借り入れすることができる金額が少なくなってしまう恐れが生じます。

先に解説した長生きリスクと共に考えておく必要性があるリスクと言えます。

3-6.現状、リバースモーゲージが利用できる地域が限られている

リバースモーゲージは、そもそも担保とする不動産に対して「不動産価値」が十分に無ければお金の融資が受けられない仕組みであることから、誰でも申し込めばリバースモーゲージが受けられるわけではありません。

また、現状(平成29年7月現在)、リバースモーゲージが利用できる地域が限られているといった事情もあり、具体的にリバースモーゲージが受けられる主な対象エリアとして以下の地域があげられます。

  • 1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)
  • 大阪市
  • 京都市
  • 神戸市

上記対象地域は、取り扱い金融機関によって異なりますので事前の確認が重要になります。

4.契約者が亡くなった場合、3つの清算方法がある

リバースモーゲージを契約した当人が実際に亡くなった場合、後述する3つの清算方法がありますが、本項では、リバースモーゲージの取り扱いがある東京スター銀行の例で解説を進めていきます。

4-1.清算方法1つ目:不動産を売却してそのお金で返済する

1つ目の清算方法は、「不動産を売却してそのお金で返済する」方法です。

最もオーソドックスな方法であり、これまで解説してきたリバースモーゲージは、最終的にこの方法で完済し契約が終了となります。

4-2.清算方法2つ目:不動産を残し、現金で返済する

2つ目の清算方法は、「不動産を残し、現金で返済する」方法です。

たとえば、死亡保険金が多く入った場合や自己資金で融資金を完済することができたとすれば、不動産を売却する必要がなくなることになります。

ただし、リバースモーゲージの申し込みをする際に、推定相続人の全員から承諾を受けることが要件とされていることを踏まえますと、推定相続人の間で選択する選択肢になると推測されます。

4-3.清算方法3つ目 配偶者がいる場合、新たにリバースモーゲージの契約をする

3つ目の清算方法は、「配偶者がいる場合、新たにリバースモーゲージの契約をする」方法です。

たとえば、リバースモーゲージの契約者が夫であったと仮定し、その夫が亡くなった場合、新たに妻がリバースモーゲージを契約することができる場合があります。

ただし、その場合は、年金の受給額など、リバースモーゲージの審査に通過することが必要であることから、夫に引き続いてリバースモーゲージを継続できるとは限らない点には注意が必要です。

4-3-1.年金の受給額が低い場合、借り入れできないことも

リバースモーゲージで融資を受けるための条件の1つに「年収」があることから、老後の年金受給額が低い場合、融資が受けられない可能性も十分に考えられます。

たとえば、リバースモーゲージにおける融資条件として年収が120万円以上であったとしますと、単純計算で1ヶ月あたり10万円以上の年金収入を確保できている必要があることになります。

そのため、20歳から60歳までの40年間という公的年金加入期間において、実際に年金を納めている期間が短い場合、当然に将来の年金収入が少なくなるため、結果としてリバースモーゲージが受けられない危険性が含んでいると考えることができます。

年金収入を増やすためには、「追納(ついのう)」や「後納(こうのう)」といった制度がありますが、何十年も過去にさかのぼって年金を納めることは、現在(平成29年7月現在)の年金法上、難しい場合もあることから、できる限り、年金の未納期間や免除期間を減らしておくことが大切になります。

5.リバースモーゲージはどんな人に向いているのか?

リバースモーゲージは、自宅を手放さずに有効活用することができる制度であり、通常、高齢者になると融資が受け辛い現状においては、極めて有効な資産運用の1つとしてあげることができます。

リバースモーゲージは、いわば、セカンドライフをサポートするためのローンという位置づけもあります。

たとえば、住宅はあるが老後生活が苦しい、年金収入が少ない、住宅は子どもたちに残すのではなく、自分たちのために利用するなどといった状況や考えをお持ちの方には向いている制度であると言えるでしょう。

まとめ

本記事では、リバースモーゲージについて幅広く解説をさせていただきました。

平成29年7月現在におきまして、リバースモーゲージは、利用できる対象地域や所有している不動産価値などによって、そもそも利用の可否が大きく関係していることから、多くの高齢者のニーズに応えられている制度であるとは言えません。

仮に将来、リバースモーゲージが幅広く利用できるような時代になったとしても、最終的には持ち家を売却することによって清算されることになる可能性が高いため、自分達のほか、子や孫世代といった後世についてもあらかじめ考え、対策をとっておく必要性があります。

また、不動産の担保価値で融資がなされるリバースモーゲージが、多くの地域で活用できるようになったとしても、そもそも不動産価値が低い地域であれば、長い目で見た時に、長生きリスク以上の負担が推定相続人にかかってしまう懸念も生じます。

おそらく本記事を最後までお目通しいただいた皆さまが共通して抱いていることに「早い内から老後の資金対策をする必要がある」といったことがあげられると思います。

これは、明らかに正しい考え方であり、リバースモーゲージという制度があったとしても、そもそも同制度を利用することができないのであれば、何も意味がありません。

このようなことを踏まえますと、やはり将来の事前対策が必要になることは言うまでもなく、そのために、自分たちが今、何から始めたら良いのか再度、考えていただければと思っています。

過去にさかのぼってやり直すことはできないだけでなく、「自助努力」の時代は、引き続くことが予測されるからこそ、早い内にできるところから始めることが重要であると言えるのではないでしょうか。