住宅ローンの支払開始はいつから?土地あり・なし別に解説

住宅ローンの融資が無事決定したものの、そもそも住宅ローンの支払開始時期はいつからなのかしっかりと知っておきたいという皆さまも多いと思います。

こちらにつきましては、住宅ローンの融資をしてもらった金融機関に対して直接問い合わせてもらうことで足りますが、住宅ローンの支払開始はいつからなのか?といった疑問を抱えている方が、たとえば、「現在支払っているアパートなどの家賃と住宅ローンの返済が重なったりしないのか心配」などという他の不安を抱えている現状もあるのは確かです。

そこで本記事では、このような現状を踏まえまして、住宅ローンの支払に対して不安を抱えている方が抱えている不安や疑問に焦点をあてて解説し、これらを軽減したり解消することを目的として進めていきます。

1.土地と家をそれぞれ購入する場合、住宅ローンの支払いはいつから始まる?

土地と家をそれぞれ購入するということは、「注文住宅を購入する」と考えることができます。

質問の内容から、はじめに申し添えておかなければならないこととして、住宅ローンの支払いは、注文住宅、建売住宅、中古住宅のような購入する住宅の種類によって支払いの開始時期が変化するわけではありません。

また、すでに土地を持っていて、家を建てる場合といったような特殊な事情があった場合におきましても考え方は同じであり、あくまでも融資をする金融機関側と私たち住宅ローン申込者との契約になりますので、購入する不動産は、住宅ローンの支払い開始時期に影響を及ぼすことはありません。

基本的には、不動産の引き渡しを受けてから住宅ローンの支払いが始まることが一般的です。

1-1.つなぎ融資は、住宅ローンに含まれているのか?

はじめに、つなぎ融資とはどのようなものなのかについて、同サイト内の掲載記事から引用して紹介していきます。

つなぎ融資とは、不動産業者との不動産売買契約や建築工事請負契約から住宅の引き渡しまでの期間において、不動産業者に対して必要となる支払資金を金融機関から分割で融資を受けることを言います。

参考:4項目で分かる!住宅ローンで必要となるつなぎ融資とは

つなぎ融資は、実際に金融機関から融資を受ける住宅ローンの種類によってその取り扱いは異なることから、つなぎ融資が住宅ローンに含まれる場合と含まれない場合のどちらもあるのが現状です。

たとえば、長期固定金利で有名なフラット35で住宅ローンの融資を受ける場合、実際に融資を受けられる資金とは、原則として土地や建物といった物件購入価格のほか、リフォーム工事費用などといったものに限られます。

そのため、つなぎ融資にかかるお金はフラット35から融資がされることはないため、「自己資金から手出しする」「他のローンでつなぎ融資分のみ借りる」といった方法などで対応しなければなりません。

つまり、フラット35で住宅ローンの融資を受ける場合は、つなぎ融資分は住宅ローンに含まれていないことになります。

一方、民間金融機関から住宅ローンの融資を受ける場合は、土地や建物といった物件購入代金はもちろん、登記などにかかる住宅購入諸費用についても融資が受けられるため、まとまった自己資金がなくても融資が受けられ、つなぎ融資の分も含めて借りられる特徴があります。

このように、住宅ローンの融資を受ける種類によってケース・バイ・ケースになりますので、住宅ローンの融資をご希望の金融機関に対して直接確認してみることが望ましいと思われます。

1-2.アパートなどの家賃の支払いと住宅ローンの返済は重なることはないのか?

仮に、アパートなどの家賃の支払いと住宅ローンの返済が重なってしまいますと、一時的なものとはいえ、家計や精神的に受けるダメージは大きいものであることは確かです。

しかしながら、一般的にはアパートの家賃は「前払い」であることが多く、さらに住宅ローンの返済は、住宅の引き渡しを受けてから直ちに始まるといったものではないため、あくまでも担当者に直接尋ねてみることを前提としつつ、アパートなどの家賃の支払いと住宅ローンの返済が重なる心配はしなくても良いと推測されます。

ただし、アパートなど賃貸物件を引き払う際に、私たち借主には「原状回復義務」という義務を負っていることを知っておく必要があります。

原状回復義務とは、借りた当初の状態に戻して貸主に返すことを意味しており、借主によって汚損やどこか壊れた箇所があった場合、借主の自費で修繕しなければならないことになります。

この時、敷金がある場合は、まずはそのお金から補填されることになりますが、それでも足りない部分が生じてしまった場合は、自己資金から賄わなくてはならず、この原状回復にかかる修繕費が大きな負担となることも十分あり得ます。

したがいまして、この負担部分が仮に発生した場合、アパートなどの家賃の支払いと住宅ローンの返済が重ならなかったとしても、実質的には重なったことと変わりないと考えられる場合やそれよりも多くの負担が強いられる可能性もありますので、やはり、このようなことも前提に入れた上である程度まとまったお金を寄せておく必要があると考えられます。

2.住宅購入諸費用を現金で支払う場合は、いつ支払うのか?

住宅ローンの本審査を無事通過し融資が実行に移される前までには、司法書士による登記手続きをはじめ、火災保険への加入、団体信用生命保険への加入などといった手続きをあらかじめ済ませておかなければなりません。

併せて、住宅ローンの種類によってこれらすべての住宅購入諸費用がかかるわけではないことも知っておきたいポイントです。

たとえば、フラット35の場合ですと、司法書士に対する登記手続きや火災保険への加入は必須であるものの、団体信用生命保険への加入は任意となっておりますので、住宅ローン申込者の判断に委ねられることになります。

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本題に戻りますが、住宅購入諸費用を現金で支払う場合は、「あらかじめ指定された期日までに支払う」ことになります。

つまり、〇日以内といったものではなく、それぞれの手続きを取る上で、相手方が指定した期日までに支払う必要があるといった意味になります。

住宅購入諸費用は、融資が実行されるまでにすでに決済され手続きが完了しているものであり、それが確認できてから融資実行がなされるものであることを踏まえますと、これらの諸費用の支払いの遅れは言うまでもなく融資実行が遅延してしまう大きな原因となりますので注意が必要です。

3.住宅ローンの申し込みは、いつまでに済ませておくべきなのか?

住宅ローンは、取り扱っている金融機関によって違いはあるものの、一般に「事前審査」「仮審査」「本審査」といった3つの段階審査があります。

住宅ローンの申し込みは、候補に入れている複数の金融機関に対して「事前審査」の申し込みをしておくことで時間の効率化を図れることは確かです。

不動産業者や購入金額がある程度固まりましたら、仮審査および本審査を受ける金融機関を一か所に絞って申し込みを行う流れとなりますが、不動産業者からの見積りが上がったあたりを1つの目途にしておくのも良いでしょう。

住宅ローンの事前審査を受けるだけでは、特別な支障が生じることはありませんので、あてずっぽうに申し込むのではなく、金融機関を比較検討し、自分たちに最も適した住宅ローンを選ぶことが大切です。

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4.参考 住宅ローンの融資申し込みから支払開始になるまでの時系列

本記事の最後に、住宅ローンの融資申し込みから支払開始になるまでの時系列を1つ紹介したいと思います。

本時系列は、中古住宅を購入しリフォームをしたものであり、フラット35リフォーム一体型プランを利用したものとなります。

1.住宅ローンの相談:3月下旬
2.住宅ローンの事前審査:3月下旬
3.住宅ローンの事前審査結果報告(電話):4月上旬(概ね2~3日)
4.住宅ローンの申し込み(本審査):4月上旬
5.住宅ローンの本審査結果連絡(電話):4月下旬(2週間程度)
6.つなぎ融資手続き:5月上旬
7.建物購入代金融資実行:5月中旬
8.リフォーム工事完了引き渡し:6月下旬
9.リフォーム工事費用融資実行:7月下旬
10.住宅ローンの初回返済開始:9月上旬(初回のみ2ヶ月分返済)

中古住宅を購入してリフォームを行う場合、中古住宅を所有している不動産業者とリフォームをする不動産業者が異なる場合も多々あります。

このような場合も含め、まずは、建物購入代金を全額融資してもらい、代金をすべて決済しなければ、自己の所有物とはならず、当然にリフォーム工事をすることができません。

そのため、まずはつなぎ融資の申し込みをすることで、建物の代金にかかるお金を先に融資してもらう必要があり、通常は、不動産の引き渡し日に本人、不動産業者、司法書士などが立ち合いの下、取引を行い、併せて司法書士が所有権移転登記という手続きを行うことになります。

その後、法務局から司法書士に所有権移転登記完了の連絡が入り、依頼した司法書士から私たちへ登記が完了した旨の連絡が入るといった流れになり、これをもって建物などの不動産が自己の所有物になった手続きが完了します。

先に解説した住宅購入諸費用にかかる登記費用は、司法書士によって取り扱いは異なるものの、現金決済の場合は、あらかじめ登記手続きを始める以前に報酬や登録免許税といった登記手続きにかかる諸費用を決済しておくことが一般的です。

また、時系列を見てお分かりのように、リフォーム代金の融資が実行されたのが7月の下旬だったことも影響しており、初回の引き落としが8月を通り越して、9月に2ヶ月分といったことになっているところもポイントです。

すべての手続きが終わって一安心する気持ちもよくわかりますが、最後の最後まで一時的に大きなお金が抜けてしまう懸念が否めませんので注意が必要と言えるでしょう。

まとめ

本記事では、住宅ローンの支払開始はいつからなのか?といった疑問についてフラット35のリフォーム一体型を参考例として時系列を紹介させていただきました。

住宅ローンの融資を受ける金融機関や住宅ローンの種類および融資実行タイミングなどによって、本記事で解説した内容がすべて異なると考えられることから、一概に答えを導き出すことは難しいため、やはり、融資担当者などとうまく連携を取り合って進めることが望ましいと思われます。

ただ、これまでの解説を見てお気付きのように、住宅ローンの申し込みから融資が実行され、初回の返済が始まるまでの間に、要所のポイントで大きなお金を支出しなければならない場合もあり得ることから、住宅購入諸費用とは別に、ある程度まとまったお金を用意し備えておく必要性があると考えることができます。

住宅購入の自己資金にあたる頭金や住宅購入諸費用にあてるお金など考えることもたくさんありますが、賢くお金を充てることで住宅ローンの金利引き下げ効果を図れたりもするため、時には専門家にあたるFPや住宅ローンアドバイザーへ相談し自分たちにとっての最善策を教えてもらうのも一策でしょう。