住宅ローン返済中の家の買い替え:住み替えまでの流れ

転勤やその他の事情から、現在住んでいる住宅ローン返済中の家について、新たに買い替える場合や住み替える場合などがあると思います。

基本的に住宅の買い替えは、負担する金額が大きいだけでなく、手続きが多く面倒なため、時間や負担が多くかかってしまうことが一般的ですが、仮に話がスムーズに進んだとしますと、早い時点で住み替えられることにも繋がります。

そこで本記事では、現在および今後近い将来において住宅ローン返済中の家の買い替えや住み替え予定がある方を対象にポイントや注意点を幅広く解説していきます。

1.家の買い替え(住み替え)は住宅の売却と新居購入の両方の手続きが必要

冒頭でも触れましたように、住宅の買い替え(住み替え)は、売却と新居購入の両方の手続きが必要となることから、負担する金額が大きいだけでなく、手続きが多く面倒なため、時間や負担が多くかかってしまうことが一般的です

そのため、頼れる不動産業者などのパートナーを探して、話をスムーズに進めてもらえるような段取りや対策が求められることになります。

所有住宅を売却するために依頼する不動産業者によって、その後の結果が大きく左右されることから、業者選びが極めて重要になることは言うまでもありません。

2.貯蓄額と返済中の住宅ローン残高を確認する

住宅の買い替え(住み替え)において、現在保有している貯蓄額と現在抱えている住宅ローン残高をしっかりと確認し把握しておくことは、最低限押さえておくべきことの1つとしてあげられます。

後程、分かりやすく解説していきますが、基本的に現在所有している住宅を売却して残っている住宅ローン債務をすべて完済させることは非常に稀であることから、売却損が生じた際にどのようにして住宅購入の買い替えを実行し、さらに、しっかりとした返済計画を立てていくのかが求められます。

3.新しい物件の予算の考え方

住宅を買い替える方は、人生で2回以上の住宅購入をすることになりますので、前回の反省点を活かした住宅購入になると予測することができます。

また、新しい物件における予算の考え方におかれましても、同じように前回の反省が大いに活かせるポイントになると思いますが、本項では、より分かりやすく、この予算の考え方について解説していきます。

3-1.現在、住んでいる不動産を査定して、いくらの物件なら住み替えられるかを調べる

住宅ローンを抱えている状態で現在の住宅を買い替えするには、信頼できる不動産業者を探すところから始まります。

実際のところ、何を持って信頼できる不動産業者なのかにつきましては、明確な答えがありませんが、やはり周りの人の話やホームページなどといった情報収集が大切になると考えられます。

いろいろと調べて、依頼する不動産業者が決定しましたら、現在保有している住宅等を査定してもらい、売却できると予測される価格を試算してもらうことが必要になります。

この時、現在の住宅ローンが残っている状態で新たに住宅ローンを組むことは、まずもってできないと推測されるだけでなく、非現実的であることから、売却したお金を住宅ローンの債務に充てて完済した後に新たに住宅ローンを組むのが通常の流れとなります。

仮に保有している住宅が、一般的な木造住宅の場合、物件の価値は、住宅を建てた時から徐々に下がり始め、築20年〜25年でその価値が無くなってしまうとされます。

したがって、住宅を買い替える際に現在保有している住宅の売却価値が住宅ローン残高よりも著しく低い場合は、そもそも買い替えや住み替えができなくなってしまうと考えられるため、この辺を事前に不動産業者へ相談し不動産の査定をしてもらうところから始めてみるべきでしょう。

一般に住宅を購入するのは、住宅ローンが通過することで購入が可能であるため、比較的やさしい方ではありますが、住宅を売るのに関しましては、買い手のニーズにできる限り合致している必要があるため、ケース・バイ・ケースで難しくなるといった事情があることも知っておく必要があります。

3-2.住宅の査定額が住宅ローン借入残高よりも多い場合

通常、現在保有している住宅の査定額が、抱えている住宅ローン借入残高よりも多い場合というのは少ないケースであると思われますが、このような場合は、抱えている住宅ローンをすべて完済し、新たな住宅ローンを組むことで住宅の買い替えが可能になります。

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ただし、新たな住宅ローンの融資が受けられるか否かは、また別問題となることから、不動産の売却と新たな住宅ローンの借入申し込みは、同時並行で行っていく必要性があります。

どちらか一方の手続きがうまくいかないことで、住宅の買い替えは成立しないため、先手を打つ行動が常に求められると言っても決しては過言ではないでしょう。

3-3.査定額より住宅ローン残高の方が多かった場合

現在抱えている住宅ローン残高が、売却する住宅の査定額よりも多かった場合、いわゆる「売却損」が生じることとなります。

このような状態で新たに住宅ローンの融資を受けることは通常不可能であることから、以下、主だった3つの方法で何かしらの対策を取ることが必要になります。

3-3-1.住宅ローン借入残高と査定額の差額を貯蓄から支払う

1つ目の方法は、「住宅ローン借入残高と査定額の差額を貯蓄から支払う」方法になります。

最もわかりやすく、ポピュラーな方法ではあるものの、ある程度まとまったお金が必要であることに加え、新たに融資を受ける住宅ローンや住宅購入諸費用との関連性もあることから、一概に差額を貯蓄で補填すれば済むという問題にはならないと推測できます。

あくまでも、住宅の買い替え完了までを見越した資金対策が求められることになります。

3-3-2.借り換え(住み替え)住宅ローンを活用する

2つ目の方法は、金融機関が取り扱っている「借り換え(住み替え)住宅ローンを活用する」方法になります。

たとえば、りそな銀行が取り扱っている「りそな住み替えローン」の場合、以下のような特長と融資条件があります。

  • 特長1.現在、住んでいる住宅の値下がりが原因で、売却してもローン残額を返しきれないなどの状況をカバーし、新しい住宅への買い替えをサポートするための住宅ローンです。
  • 特長2.「新規住宅の担保評価額+最高2,500万円(自宅売却代金で返済しきれない現在抱えている住宅ローン残額)」まで融資を受けられます。
  • 特長3.りそな銀行であれば、売却損の分まで含めて今の金利で融資が受けられます。

出典:りそな銀行・りそな住みかえローンより一部引用

詳しくは、「りそな銀行・りそな住みかえローン商品内容」をご覧ください。

このような特殊な住宅ローンは、一般的な住宅ローンに比べて審査基準が厳しい面や一筋縄ではいかない部分もあることから、より慎重かつ融資が通りやすくなるような対策も求められます。

不動産業者や金融機関はもちろん、専門家であるFPや住宅ローンアドバイザーなどの協力を得ながら話を進めていくことも視野に入れておく必要性があると思われます。

3-3-3.親族などから一時的な借り入れや資金の贈与提供が受けられないか検討してみる

住宅ローンの買い替えにあたり、売却損を含めて親族などから一時的な借り入れや資金の贈与提供が受けられないか検討してみるのも一策です。

金融機関によっては、親族などからの借り入れも返済負担率に含むところもあるようですが、これはすべての金融機関というわけではありません。

親族と交わす契約書の内容をしっかりと有利になるように定めることによって、有効な活用方法になることは間違いないでしょう。

まとめ ~住宅の買い替えのポイントや注意点~

住宅の買い替えのポイントや注意点として重要なことは以下の通りです。

  1. 現在保有している住宅の売却損をいかに補填(完済)することができるか
  2. 新たに住宅ローンの審査を通過するための信用をいかにして得るか
  3. 不動産業者・金融機関・専門家の協力を最大限に活かせるかどうか

上記3点がクリアできるのであれば、住宅の買い替えはスムーズに行われることになるでしょう。

住宅の買い替えには、本記事で紹介することができなかった「税金」の関係も大きく絡んでくることになりますので、独自で判断するのではなく、多くの方の協力を得ることを強くおすすめ致します。