抵当権設定登記とは:手続きの費用や相場・必要書類まとめ

住宅ローンの融資を受けるためには、不動産購入と同時に抵当権設定登記を行う必要があります。

この抵当権設定登記を避けて住宅ローンの融資を受けることは、まずもってできません。専門家である司法書士へ委任して、代理手続きを取ってもらうことが一般的です。

住宅購入にあたりましては、抵当権設定登記に限らず、所有権移転登記など他の登記手続きとあわせて行うのが基本となります。

ただ、「抵当権という言葉は聞いたことがあるけど、意味がわからない」という方は多いです。

そこで本記事では、抵当権設定登記のみに焦点をあてて、手続きにかかる費用や相場をはじめ、必要書類などについて幅広く解説していきます。これは住宅購入を行う上で避けては通れないことであるため、ここで確実におさえておきましょう。

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1.抵当権設定登記とは

抵当権設定登記とは、住宅ローンの融資を受けた債務者(お金を借りた人)が、万が一、住宅ローンの返済をすることができなくなってしまった場合に、担保として設定した土地や建物などの不動産を換価(かんか:値段を見積もること)して、換価した代金から優先して弁済を受けるための手続きのことをいいます。

たとえば、あなたが住宅ローンの支払いができなくなった場合、お金を貸してくれた金融機関は損をしてしまいます。

これを防ぐために、債務者が返済ができなくなったときに、銀行側が建物や土地を差し押さえて、それを売却することで貸したお金を回収できる権利を設定するための手続きです。

わかりやすく説明すると、「金融機関からお金を借り入れできる代わりに、返済が終わるまでは、銀行があなたの家と土地をいつでも売却できる権利を登録」するのが抵当権設定登記です。

つまり、抵当権設定登記とは、住宅ローンを融資する金融機関側が、貸したお金を確実に回収するための方法であり、これを拒んで住宅ローンの融資を受けることはできないわけです。

そして、この抵当権設定登記にかかる費用は、私たち住宅ローンの融資を受ける債務者側となり、どの金融機関で融資を受けても共通している事項と考えて差し支えありません。

1-1.抵当権とは

抵当権とは、金融機関からお金を借り入れできる代わりに、返済が終わるまでは、銀行があなたの家と土地を担保としていつでも売却できる権利のことです。

住宅ローンにおける抵当権とは、住宅ローンを融資する金融機関側が、共同担保として設定した土地や建物といった不動産の換価代金を最優先で弁済を受けられる「1番抵当権」というものを設定しなければなりません。

一番抵当権とは、あなたが住宅ローンを支払えなくなったときに、家や土地を売却して発生した資金を、お金を貸してくれた金融機関が誰よりも早く(1番に)受け取れる権利のことです。

たとえ他の人に債務(借金)があったとしても、1番抵当権で設定された人が最優先でお金を回収できます。

こちらに関しても、どの金融機関側においても共通事項です。

したがいまして、購入予定の土地や建物の登記記録が最新のものでない場合は、住宅ローンの申し込み前に最新の状態の登記記録にしておく必要があります。特に、中古住宅や先行で土地を購入する場合などにおきましては、細心の注意が必要です。

1-2.登記とは

登記とは、日本国内にある土地や建物などの不動産について、法務局が管理している公の帳簿に記録される制度のことをいいます。帳簿の記録は、「登記簿」と呼ばれ、この登記簿は一定の手数料を支払えば誰でも取得し見ることができる仕組みとなっています。

登記簿を見ると以下のようなことが確認できます。

  • どのような不動産であるのか(大きさや用途など)
  • 現在、不動産が誰のものあるのか(所有者の確認)
  • 現在、不動産にどのような権利が付いているのか(抵当権や根抵当権など)

登記簿には見方があり、その見方がわからなければ何が書かれているのか、どのような状況なのかを把握することができません。そのため、まずもって登記簿の見方を理解しておくことが必要となります。

登記簿の見方に関しては、以下のコンテンツを読んでいただければ、全て理解できるようになります。

不動産の登記簿謄本とは:取得方法や手数料、必要申請書類まとめ

2017.03.27

2.抵当権設定登記にかかる費用と相場

抵当権設定登記にかかる費用や相場には、「ばらつき」があります。そのため、明確な金額をお伝えすることが難しいものがあります。この理由は、以下の通りです。

  • 司法書士の報酬額がそれぞれ異なるため
  • 新築・中古などによって負担金額が異なるため
  • その他、登記に必要な書類にかかる手数料がそれぞれ異なるため
  • 住宅ローンの借入金額によって負担金額が異なるため
  • フラット35など融資を受ける住宅ローン商品によって負担金額が異なるため

このような理由から、一概に登記にかかる金額を明確にお伝えするのが難しいわけです。

とはいえ、目安として知りたい方も多いと思います。そこで、以下、一例として「新築住宅の場合においてかかった登記費用」と「中古住宅の場合においてかかった登記費用」のサンプルを紹介します。

2-1.新築住宅の場合における登記費用の一例

住宅ローンの融資金額が2,770万円で、新築の一戸建て住宅を購入すると仮定した場合における司法書士からの見積金額の一例になります。

種別報酬額登録免許税または印紙税
所有権移転(売買)27,20074,900
抵当権設定登記
(借入金2,770万円)
35,000110,800
評価証明書2,0000
電子閲覧0674
登記事項証明書送付請求2,000960
小計66,200187,334
253,534
消費税5,296
合計258,830

登録免許税は、税率が共通しているため、どの司法書士へ依頼しても金額が同額となりますが、報酬額は司法書士によって差が生じるポイントです。

なお、住宅ローンの申し込みが金融機関独自の住宅ローンであったことから、抵当権設定登記の軽減税率がさほど大きくないことも確認できます。

2-2.中古住宅の場合における登記費用の一例

今度は、住宅ローンの融資金額が2,300万円で、中古の土地付き建物を購入すると仮定した場合における司法書士からの見積金額の一例になります。

種別報酬額登録免許税または印紙税
所有権移転(売買)32,44082,400
抵当権設定登記
(借入金2,300万円)
37,44023,000
住宅用家屋証明書
(租特73・75条)
7,0001,200
登記情報取得700960
登記事項証明書1,2001,440
調整額▲3,780
小計75,000109,000
184,000
消費税6,000
合計190,000

新築住宅と同じように、登録免許税は、税率が共通しています。そのため、どの司法書士へ依頼しても金額が同額となりますが、報酬額は前の司法書士と若干異なっていることがわかります。

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こちらの一例では、住宅ローンを住宅金融支援機構が取り扱っているフラット35を利用することにしました。そのため、租税特別措置法の関係で、抵当権設定登記の税率が優遇されていることがわかります。

こちらは余談ですが、所有権移転登記の登録免許税につきましては、新築住宅は軽減税率がある一方で、中古住宅には軽減税率がありません。

また、事例とは異なり、中古住宅でフラット35を利用していなければ、抵当権設定登記の登録免許税は大きな負担を強いられることになっていたと推測することもできます。

2-2.司法書士への報酬

新築住宅と中古住宅の一例を見てもお分かりのように、報酬額に若干の差があります。

ただ、それぞれの登記手続きによる報酬額の大まかな相場は、極端に変わらないものと捉えることができます。

なお、司法書士は不動産業者が選んだ人ではなく、あなた自身で選び決定することができます。そのため、評判の良い司法書士や知り合いの司法書士がいる場合、そちらに依頼した方が安心だと思われます。

2-3.登録免許税

登録免許税とは、土地や建物などの不動産登記をするときに納める税金のことをいいます。登録免許税については、以下の記事をご覧ください。

登録免許税とは:計算方法から軽減税率まで分かる5項目

2016.05.06

一般に税金を納める場合、多くが「現金」や「預金」などから納めると思われます。登録免許税の場合、登記するのに必要な金額分の「収入印紙」をA4などのコピー用紙を台紙として貼付します。

そして、登記申請書などの必要書類と共に、法務局へ提出することで、登録免許税を納めたことになる流れとなるのです。

新築住宅や中古住宅といった違いをはじめ、フラット35やその他の住宅ローンなどによって登録免許税の税率が異なる特徴もあります。私たちが登記申請に負担するお金も、多少なりとも影響を与えることになります。

あくまでも、無理のない住宅ローンを組むことが鉄則ではあるものの、このような細かな点もできるだけ意識して考えるようにしたいものです。

2-4.印紙税

ここでいう印紙税とは、収入印紙のことを指しています。

たとえば、登記事項証明書を取得する時などは、手数料としていったん現金で手数料分の収入印紙を購入した後、その印紙を登記事項証明書の交付申請書に貼付して申請します。

つまり、元を正せば「現金」で手数料を支払っていることに変わりはないのですが、その収入印紙が現金の代わりになっているといったイメージに捉えるとわかりやすいでしょう。

ここまで、新築住宅および中古住宅の司法書士の見積りイメージを見ていただきました。私たちとしては、あくまでも「合計金額を現金などで用意することで足りる」ため、何も難しく考える必要はありません。

ポイントは、見積りのイメージを目安として自分自身が負担する司法書士報酬や、登録免許税などの負担が極端に差が生じていないか確認するところにあります。

3.重要!専門家FPから聞いた抵当権設定登記であらかじめ留意しておくべきこと

住宅購入における登記手続きの中でも、抵当権設定登記は住宅ローンを融資する金融機関側にとって「絶対に譲ることのできない重要な手続きの1つ」になります。

一般に登記手続きは「任意手続き」であることから、自分自身で手続きを取ることに何ら問題がないだけでなく、厳密な言い方をすれば原則的な方法になります。

しかしながら、抵当権設定登記を自分自身で行おうとしても、金融機関側は基本的に応じてくれることは難しいと考えられます。仮に私たち債務者側が正しい登記をしなかったり、できなかったりした場合、金融機関側は多額のお金を「無担保で貸したこと」になってしまうからです。

このような最悪なリスクだけは避けなければならず、金融機関側としては、専門家である司法書士へ依頼することで、このリスクがほぼ回避できるわけです。

もちろん、すべての金融機関で登記手続きを司法書士へ依頼することを求めているわけではありません。

ただ、金融機関側としてはこのような理由があるため、基本的に抵当権設定登記の手続きは、債務者側が自分でやることを拒むわけです。

一方、私たち債務者側としましても、自分自身で登記手続きを行うということは報酬金額の節約という効果が得られます。しかし、登記手続きに失敗したらどのようになるでしょうか。

登記申請書を作成し法務局へ申請した後、結果が返ってくるまで約1週間程度かかり、良くも悪くもその結果は、1週間後ということになります。仮に登記申請が却下されてしまえば、再度登記申請のやり直しとなり、住宅購入までの流れが円滑に進みません。

自分たちだけで済めば良いのですが、さまざまな業者に関係があることであり、さすがに自分だけが良ければ良いという問題で済まされないのが現実です。住宅購入ができなくなってしまえば、そもそも本末転倒でもあります。

このような理由から、私たち債務者側にとっても金融機関側にとっても、住宅購入にかかる一連の登記手続きは司法書士へ依頼することに尽きます。

4.抵当権設定登記の必要書類

前項で解説しましたように、抵当権設定登記は、司法書士を代理人として立てて行うべき手続きです。そのため、実際のところ、自分で抵当権設定の登記申請に必要な書類を作成し用意するということは、あまりおすすめできません。

ただし、あくまでも1つの知識として抵当権設定登記の必要書類を知っておくことは、少なくともプラスの効果が得られると考えられることから、本項では、簡潔に書類内容を紹介していきます。

4-1.登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、金融機関と私たち住宅ローン債務者が抵当権設定契約を行ったということを証明するための書類となります。

具体的には、抵当権設定契約書や報告式の登記原因証明情報などがこれにあたります。

4-2.登記識別情報または登記済証

登記識別情報または登記済証とは、私たち住宅ローン債務者が取得した土地や建物の所有権があることを証明する書類のことをいいます。

実務上、抵当権設定登記をする前に、土地や建物といった購入した不動産が私たちの所有に変更になった旨の登記である「所有権移転登記」という手続きを先にしなければなりません。

所有権移転登記が完了すると、法務局から登記識別情報というものが交付されることになりますが、この登記識別情報が抵当権設定登記に必要な書類となります。

4-3.印鑑証明書

印鑑証明書は、すでに多くの皆さまがご存知の通り、実印を証明するための書類です。

あなたがお住いの市町村役所で取得することが可能です。発行から、3ヶ月以内のものであることが求められますので、この点だけは注意が必要です。

4-4.資格証明書

資格証明書とは、抵当権設定登記をする上で「当事者のどちらかが法人の場合」に必要な代表者(社長等)の資格証明書のことをいいます。

具体的には、法人の管轄法務局が発行する「代表者事項証明書」「履歴事項証明書」「現在事項証明書」などが資格証明書にあたります。

4-5.委任状

委任状とは、司法書士へ登記申請を依頼する場合に必要な書類であり、金融機関および私たち債務者側の双方からの委任状が必要になります。

また、私たち債務者側が委任状に押印する印鑑は実印(印鑑証明書と同じ印)を押さなければなりません。

まとめ

抵当権設定登記に関する費用や相場をはじめ、抵当権設定登記に必要な知識を幅広く紹介させていただきました。以下、本記事における抵当権設定登記のポイントをまとめます。

  • 抵当権設定登記とは、購入した住宅等を住宅ローンの担保にするための手続き
  • 抵当権設定登記をしなければ住宅ローンの融資を受けることは原則としてできない
  • 抵当権設定登記は、新築・中古のほか、住宅ローンの種類によって登録免許税が異なる
  • 抵当権設定登記は、司法書士によって報酬が異なる
  • 抵当権設定登記は、司法書士へ代理手続きの委任をするべき(強く推奨

住宅購入にあたって抵当権設定登記を含めた不動産登記は、住宅購入の一連の流れによって円滑に行われるべきものです。

そのため、他の不動産登記にあたる「建物表題登記(新築)」「所有権保存登記(新築)」「所有権移転登記(新築・中古共通)」「抵当権設定登記(新築・中古共通)「その他登記(住所変更登記・抵当権(根抵当権)抹消登記)」といった手続きを確実、かつ、円滑に済ませることが求められます。

そのためには、専門家である土地家屋調査士や司法書士といった専門家の存在が必要不可欠になります。

できる限り出費を抑えたいという気持ちはよくわかりますが、抑えて良いところと抑えてはならないところがあり、登記手続きの報酬は抑えてはならないものであると考えます。

登記手続きは、個々の考えの下、委任するのか自分で行うのか判断するべきことではありますが、後々のリスクを理解した上で最適な方法を選び決定したいものです。