住宅ローン融資実行前の転職は厳禁!融資実行後の転職が重要な理由

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住宅ローンの融資を受けるためには、住宅ローンの申し込みと審査を受けた結果、その審査に無事通過しなければなりません。

この時、住宅ローンの審査項目の1つである「勤続年数」も重要な審査項目となります。

  • 現在就いている職業は、どのくらいの勤続年数なのか
  • 転職してからどのくらいの年数が経過しているのか

これらも、住宅ローンの審査で確認されることになるのです。

そのため、仮に転職をした場合や転職をする予定がある場合というのは、住宅ローンの審査に重要な影響を与えることもあるとお考え下さい。

特に、住宅ローンの融資実行前と融資実行後の転職は、住宅ローンの審査通過の可否に大きな影響を与えます。

単刀直入に、転職するのであれば「住宅ローンの融資実行がされた後」に行うことが重要です。

本記事では、その理由についてわかりやすく解説を進めていきます。

1.住宅ローン融資実行前と実行後の転職では、融資実行後が重要な理由

住宅ローン融資実行前と実行後の転職では、融資実行後の転職が重要となります。

この理由は、「勤続年数」が住宅ローンの審査項目となっているためです。

勤続年数が長いということは、「安定した収入が得られている」と見ることができますよね。

長い期間に渡って返済し続けていかなくてはならない住宅ローンの返済原資が、継続して得られる可能性が高いと考えることもでるのです。

住宅ローンを融資する金融機関側としますと、融資したお金をすべて完済してもらう必要があるほか、融資したお金から発生する利息が収益になります。

このため、勤続年数が長く、「安定した収入が得られている」ことは、住宅ローンを融資実行するための重要な審査項目になることは確かなのです。

一方で、住宅ローンの申し込み前の転職や勤続年数が3年未満などのように、勤務実績が短い場合というのは、「住宅ローンの返済原資が、継続して得られるのか不安(懸念される)」といった見られ方をしても不思議ではありません。

このことから、住宅ローンにおいては「融資実行後」に転職することが、住宅ローンの審査に通過するために重要となるわけです。

1-1.融資実行後の転職は、問題を問われることはない

住宅ローンの融資が実行されるためには、「住宅ローンの審査に無事通過」した後、金融機関との間で「金銭消費貸借契約を結んで契約を交わす」といった一連の流れが必要になります。

そして、事前に決定した融資実行日に、住宅ローンを融資する金融機関から指定口座に対して実際にお金が振り込まれることによって住宅ローンの融資が一通り完了します。

これによって金融機関との融資契約が完了することになります。

それ以後の借入や信用取引をはじめ、転職など、住宅ローンの審査に関係するようなことをしたとしても問題が生じることはありません。

以下、一例として、「住宅ローンの融資実行直後に転職しても問題はないのか」質問している事例がありましたので、引用して紹介します。

Q.住宅ローンの融資実行直後に転職しても融資に関しては問題ありませんでしょうか? 当然、ローンの支払いは変わらず続けます。

A.こんなことが出ていました。ネット引用です。

勤務に関する状況は借入れの際、重要な審査項目ではありますが、融資実行後、職歴や勤務状況がトレースされているわけではありません。

つまり対金融機関に限って言えば、融資実行後に転職しても、その後の返済を普通に続けている限り、特にデメリットはありません。

もちろん、他銀行への借り換えとなれば話は別ですが、例えば固定特約期間の見直しや繰上げ返済など、借入れ後の一般的なローンメンテナンスについては転職の有無に関係なく行うことができます。

よって転職に伴う収入額・形態の変化(例えばボーナス払いを設定しているのに、転職後は年俸制になってしまうなど)による、家計内での対応に注意いただければよいでしょう。

と?仮審査が通った後に本審査と勤務先など変わった時にはローンが通らなくなる可能性が十分ありますのでご注意ください。

ローン実行後であれば特に銀行に通知する必要もないので問題はないと思いますが新しい勤務先は条件面でよくても実際に勤めてみると自分に合わなかったり、提示されていた条件などがちがっていてローンの支払いに問題が出てくるとなると デメリットになると思います。

ヤフー知恵袋より引用)

すでに解説をしましたように、住宅ローンの融資が実行された後に転職をすることは、基本的には問題ありません。

金融機関との契約がすでに履行された後になりますので、後は、完済までに返済が滞らないようにしていくことが大切です。

ただ、住宅ローンを借り換えする場合は、いわば、住宅ローンの審査を新たに行うことを意味します。

このため、転職して間もない場合や勤務実績が短い場合は、住宅ローンの借り換えをすることが難しくなります。

もちろん、これらの他にも健康状態や年収など、新規に住宅ローンを借入する場合の審査と何ら変わりません。

このため、先を見越した考え方としては、この辺についてもあらかじめ知っておくことが望ましいでしょう。

1-2.融資実行前や審査途中の転職は、問題を問われる可能性がある

住宅ローンの融資が実行された後の転職は問題が生じない一方で、融資実行前や審査途中の転職は、問題を問われる可能性が生じてしまいます。

Q.住宅ローン:本審査後、融資実行前の転職(キャリアアップ)は、ローン契約解除になるのでしょうか?

<1.現状>
仮審査終了し、本審査、及び、金銭消費賃借契約も今月中に締結予定(融資先銀行の内諾受領済み)。来月に、融資実行、引渡しがされる予定。只、来月から転職先での勤務開始予定。

<2.現勤め先>
一部上場、年収約800万

<3.新勤め先>
米系合同会社(親会社はワールドワイドで、日本市場開拓中)、年収約1000万、同業他社(競合メーカー)

<4.融資先銀行担当者(所長代理)談>
「在籍確認、書類提出含め、本審査、金銭契約後の審査はない。別で車のローンもOK」とのこと。

<5.質問>
融資先銀行員の言葉を鵜呑みにし、転職話は出さず、このまま契約を進めていいのでしょうか? それとも、「銀行員は借り手の味方であり、相談することで、Bestな対応策が見出せる」のでしょうか?

重要事項説明書の中には、「自己都合(転職など)に伴う融資解除は、契約違反行為」となり、違約金が発生すると謳われており、危惧しています。特に危惧しているのは、銀行はOKでも、保証会社の意見・対応が一番気になります。万が一、ローンが返せない状況が発生して、損をこうむるのは、保証会社だけですよね?

大至急、専門家(銀行担当者、FP、保証会社、実体験者)などからの、ご回答、アドバイスも、大歓迎です。よろしく御願いいたします。

A.厳密に言えば、本審査前に転職の予定があった事を隠していたという状況であれば、金消契約後でも違約となり、ローン実行停止はあり得ます。

その結果としてローン条項には間に合わずに手付解除を越えての違約金解除。最悪のシナリオはこういう事です。

現実は、金消契約後なので審査はありません。

銀行は貸し付けた金に金利を乗せて滞り無く返済して貰う事が目的であり、審査が目的なのは保証協会であり、しかも既に審査済み。この段階での契約取り消しは金融機関、購入者、不動産会社、売主のどれにもデメリットしか無いので、事を大きくする事はなく、淡々と処理を進めると言う事になると思います。決して嘘を付けと言う事ではありません。

教えてgooより一部改編・引用)

基本的な回答としましては、回答に書かれている通りです。

住宅ローンの申し込み前や本審査前に転職の予定があった事を隠していたという状況であれば、金消契約後でも違約となり、ローン実行停止はあり得ます。

このような場合、通常は、再度審査がやり直しになるとお考え下さい。

しかし、たとえば収入合算をしなければそもそも住宅ローンの融資が受けられないような状況であったとするならば、審査落ちという最悪なケースも十分に考えられます。

回答にありますように、手付金の解除で済むのであればまだしも、金融機関からこれまでにかかった審査の時間が手数料として請求されることや、注文住宅の購入で住宅がすでに完成している場合や着手している場合などは、不動産業者や建設業者からの損害賠償請求も予測されます。

そのため、転職をする予定がそもそもある場合というのは、事前に金融機関へ伝えた上で「それでも融資をしてもらえるのか」の与信判断を求めることが極めて重要になるわけです。

ただし、質問内容の場合ですと、すべての当事者にデメリットしか与えません。

この現状を踏まえますと、これまでのように融資が実行され、後は「自己責任で完済を目指してください」ということで丸く収まりそうな気がします。

2.住宅ローンの申し込み前に転職や勤続年数について知ることが大切

住宅ローンの審査は、年収や勤続年数をはじめ、健康状態・年齢・個人信用情報などさまざまな審査を総合的になされることで融資の可否が決定することになります。

そのため、住宅ローンの申し込み前や審査中に転職をすることは厳禁であるのと同時に、どのような部分に注意しておく必要があるのか、あらかじめ知っておくことはとても大切です。

住宅ローン審査と転職・勤続年数の関係についての詳細は、以下の記事で解説しています。

転職の看板

住宅ローン審査と転職の回数やタイミング・勤続年数の関係を解説

2018年3月5日

2-1.自営業者への転職は、住宅ローンが厳しめになることも知っておく

これまでの解説では、会社員から会社員への転職といったイメージで進めてきました。

しかし仮に、会社員から自営業者へ転職する場合は、住宅ローンの審査が厳しめになってしまうことを知っておかなくてはなりません。

自営業者の場合、転職による勤続年数は、開業年数に置き換えられて審査されます。

しかし、ただ開業年数が長いだけでは足りず、黒字であることが大前提として求められるのです。

会社員や公務員の場合は、年収で安定した収入があるかどうかの審査がなされるものの、自営業者の場合は、売上ではなく、所得(事業の儲け)によって安定した収入があるかどうかの審査がなされます。

審査基準が大きく異なることも、あわせて知っておく必要があるのです。

なお、自営業への転職と住宅ローン審査についての詳細は、以下の記事を参考にしていただけますと幸いです。

ポイント

住宅ローンは自営業へ転職しても利用できる?審査に通過するポイント

2018年3月2日

まとめ

住宅ローンの融資実行前や審査中をはじめ、住宅ローンの申し込み前に転職をすることがあらかじめ決まっている場合は、事前の対策が極めて重要になります。

一番シンプルな方法は、やはり、住宅ローンの融資が無事に実行された後に転職するということです。

仮に、住宅ローンの融資実行前や審査中をはじめ、住宅ローンの申し込み前に転職をすることがあらかじめ決まっている場合は、金融機関へその旨を事前に伝えておきましょう。

また、新たな転職先へ異動時期を調整してもらうなど、ちょっとした工夫をすることだけで改善できることも確かです。

住宅ローンの融資実行前や審査中をはじめ、住宅ローンの申し込み前に転職をするリスクはとても高く、絶対にしてはならないことです。

万が一のトラブルや最悪な事態を避けるためにも、事前対策はしっかりと行っておきたいものです。

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