注文住宅を買う際の住宅ローンの融資実行日はいつ?当日の流れ

カレンダーとペン

注文住宅は、ご自身や親族が所有している土地や希望している場所の土地を購入し、その土地の上に建物を建てる住宅のことを言います。

仮に、住宅ローンを利用して注文住宅を購入する時は、注文住宅の特性上、住宅ローンの融資実行が特殊となります。

具体的には、段階的に融資がされることになるのです。

このようなことを踏まえまして本記事では、注文住宅を買う際の住宅ローンの融資実行日はいつになるのかについて、段階的な融資や融資当日の流れなどを含めて解説を進めていきます。

1.注文住宅を購入する際の融資実行日

注文住宅を購入する際の融資実行日は、建物の引渡しを受けた日にまとめて融資されるのが原則的なルールとなっています。

ただし、注文住宅の契約を交わす不動産業者では、注文住宅の建築工事にあたり、その工事代金を3回から4回の複数回にわけて段階的に支払うような契約書を作成していることが一般的です。

つなぎ融資

(出典:SUUMO公式サイト

上記の例ですと、土地を購入してその土地の上に建物を建築するといった注文住宅の基本的な流れのパターンとなりますが、以下のように、段階的にお金を支払っていることがわかります。

  1. 土地購入時(土地代金の支払い)
  2. 建物を建てるための工事に着工する時(着工金の支払い)
  3. 上棟(家などを建てるとき、柱・梁はりなどの組み立てを済ませて棟木を上げること)時(中間金の支払い)
  4. 竣工・建物の引き渡し時(残っている未払金の支払い)

このように複数回に渡って住宅ローンの融資が分割でされることを「つなぎ融資」と言い、注文住宅を建てる場合は通常、なぎ融資を活用する場合がほとんどです。

注文住宅を購入する際は、ほとんどの方がつなぎ融資を利用することになると考えられますが、つなぎ融資には事務手数料や多くの支払利息といった経済的負担がどうしてもかかってしまうことになります。

そのため、注文住宅を購入するのであれば、あらかじめつなぎ融資も視野に入れた住宅ローンの返済プランを考えておくことも大切です。

4項目で分かる!住宅ローンで必要となるつなぎ融資とは

2016年5月25日

2.注文住宅を購入した場合における最後の融資実行と流れ

注文住宅を購入した場合は、竣工して建物が引き渡される時に最後の融資実行がされることになります。

この時、司法書士を通じて必要な登記手続きをすることになり、具体的には以下の2つの登記手続きが行われます。

  • 所有権移転登記:土地や住宅といった不動産の所有している権利を不動産業者からご自身に変更する登記手続き
  • 抵当権設定登記:住宅ローンの融資を受けた金融機関が、貸付したお金の担保として行う手続きで、具体的には、土地と建物が金融機関に対する担保物件とする登記手続き

最後の融資実行が行われると、不動産業者は住宅の鍵を引き渡し、それに関係する重要書類なども引き渡して売買取引が完了するのです。

なお、融資実行がなされ売買取引が完了しますと、司法書士は所有権移転登記や抵当権設定登記などの登記手続きを法務局へ行い、後日改めて登記完了した旨の報告と登記完了証などを受け取る流れとなります。

これで、住宅ローンにかかるすべての取引が終了します。

3.注文住宅を購入する際にあらかじめ知っておきたいポイント

注文住宅を購入する際にあらかじめ知っておきたいポイントには、すでに紹介した「つなぎ融資」のことがあげられますが、このほかにも住宅購入諸費用手数料についても、おおむねどのくらいかかることになるのか知っておく必要があります。

3-1.注文住宅を購入する際にかかる住宅購入諸費用には何がある?

注文住宅の場合、建売住宅やマンション購入時にはかからない費用が次々と発生します。

3-1-1.住宅ローン本融資前に必要になる諸費用

まず、住宅ローン本融資前に必要になる諸費用は以下とおりです。

  1. 土地契約時にかかる費用:仲介手数料・印紙税・土地登録免許税・所有権移転登記報酬
  2. 建築請負契約時にかかる費用:収入印紙
  3. 地盤にかかる費用:地盤調査費用・地盤改良費用
  4. 祭祀費:地鎮祭・上棟式など
  5. 住宅ローンにかかる費用:保証料・事務手数料・印紙税・つなぎ融資費用

上の2~4については、建売住宅の場合にはかからない費用です。

5のつなぎ融資にかかる費用についても、注文住宅の場合にのみ必要なお金です。

なお、3の地盤にかかる費用は、最終精算時に徴収となる場合もありますので建築先に確認しておきましょう。

3-1-2.住宅ローン融資時・融資後に必要となる費用

次に、住宅ローン融資時・融資後に必要となる費用は以下のとおりです。

  1. 登記・抵当権等設定にかかる費用:印紙税・所有権保存登記報酬など
  2. 保険料:火災保険・地震保険
  3. 外構工事費用
  4. 引っ越し関連費用:引っ越し代・インターネット等工事代・エアコン配管カバー取り付け費用など
  5. 各種申請費用:長期優良住宅・省エネ住宅などの申請費用・太陽光発電負担金など(最終精算時にまとめて徴収されることが多い)
  6. 家具・家電購入費(カーテン・照明なども含む)

高台や軟弱地盤などで外構や地盤補強にお金がかかる土地なら、それ以上の費用が必要となります。

引越し費用や家具・家電費用のことまで考えると、さらに多くのお金がかかってしまう場合もでてくるでしょう。

また、建築した年の1月1日時点で建物が完成しておらず土地を所有していた場合は、それに対する固定資産税も想定しておかなくてはなりません。

このように、注文住宅を購入するということは、土地や建物代金のほかにも住宅購入諸費用が+αで多くかかってくることになるものであるとお考え下さい。

新築の家・注文住宅購入時のローン以外の諸費用・手数料はいくら?

2017年2月10日

3-2.注文住宅を購入する場合は、資金管理と返済計画が特に重要

注文住宅は建売住宅や中古住宅とは異なり、最もお金がかかる住宅であることは確かです。

そのため、先に紹介した住宅購入諸費用も含めた住宅ローンの返済計画や、住宅ローンを組むまでの資金管理は極めて重要になります。

特に住宅ローンの借入には、借入可能額返済可能額といった2つの金額があり、中には住宅ローンを目いっぱい借入するといった借入可能額で住宅ローンの融資を受けておられる方もいるのが現状です。

しかし、これでは住宅ローン破産も目に見えており、長い期間に渡って返済をしていくことは困難です。

仮に、住宅ローンの完済をすることができたとしても、人生の大半を厳しい住宅ローンの返済に捧げてしまうことも十分に考えられますよね。

豊かな人生や豊かな老後といった将来を考えると、果たしてどうなのでしょう?

住宅ローンは、返済可能額といった、あくまでもご自身が余裕を持って返済できる範囲内で借入することが大切です。

「後から給料が上がるから」「賞与がたくさん貰えるから」といった不確定なことを後付けで考えるのは非常に危険です。

この部分は特に気を付けた上で、資金管理と住宅ローンの返済計画をしっかりと立てておきましょう。

注文住宅の家を建てる際に気になるマイホームの平均予算の決め方

2017年2月23日

まとめ

注文住宅を購入する際の融資実行日は、以下のようにまとめることができます。

  • 原則的な融資実行日は、建物の引き渡し時に1回でまとめて融資
  • つなぎ融資を利用する場合は、3回から4回に分けて段階的に分割融資

注文住宅をつなぎ融資を利用せずに購入するということは、土地購入・着工・上棟などといったそれぞれの段階に達した時点で、代金を一括決済できるだけの住宅購入資金をあらかじめ持っていなければなりません。

このような住宅購入をできる方というのは、通常、ほとんどおられないでしょう。

これを踏まえますと、注文住宅の購入とつなぎ融資はセットで考えるのが無難と言えます。

そのため、住宅ローンの返済計画を立てる時は、融資実行後の毎月の返済だけではなく、つなぎ融資にかかる手数料や支払利息についても概算計算しておくことが望ましいと言えるでしょう。

多くの人が利用している人気の住宅ローンとは

人気の住宅ローンには、決定的な理由があります。

金利が低いことはもちろんのこと、「充実した保障が無料付帯されていること」です。

以下に、人気の住宅ローンランキングをまとめさせていただきましたので、借入先の選定にお役立ていただけますと幸いです。

充実した保証が無料付帯! 人気の住宅ローンランキング

金利プラン別住宅ローンランキング