住宅ローンの融資実行日における流れと司法書士との関係性

司法書士

住宅ローンを借入する上で、時として専門家の協力が必要となる場合があります。

そしてこの専門家の中でも絶対に欠かすことができない専門家に、「司法書士」があげられます。

司法書士は、住宅ローンの融資実行までにおいて、購入した土地や住宅にかかる各種登記手続きを行う専門家です。

必要となる登記手続きすべてが確実に終わらない場合は、融資実行がなされることはありません。

住宅購入にかかる登記手続きにつきましては、本記事中で触れていくことにしますが、通常、司法書士は、確実な登記手続きを行うために住宅ローンの融資実行日において立ち会うことが一般的です。

このようなことを踏まえまして本記事では、住宅ローンの融資実行日における流れと司法書士との関係性について解説を進めていきます。

なお、本記事の内容は、最初の基本的な部分を知ることが極めて重要であることから、順序立てて解説を進めますので、あらかじめご了承ください。

1.司法書士が行う住宅購入にかかる登記手続きとは

司法書士が行う住宅購入にかかる登記手続きには、以下のようなものがあります。

  • 所有権保存登記
  • 所有権移転登記
  • 抵当権設定登記
  • 抵当権抹消登記
  • 住所変更登記

これらの登記手続きは、住宅の売主と買主で行うべき登記手続きが異なります。

また、購入した住宅が、注文住宅・建売住宅・中古住宅などによっても行うべき登記手続きが変わってきます。

いずれの場合も、基本的には、依頼された司法書士が、住宅の売主と買主が行うべき登記手続きを代理で行うことになるとお考え下さい。

2.司法書士の選任について

住宅ローンを借入する上で、絶対に協力を欠かすことができないのが、司法書士です。

その選任のほとんどは、住宅ローンの融資を行う金融機関や、不動産業者が提携している司法書士であることが一般的です。

また、基本的には、司法書士をご自身で選んで選任することもできます。

しかし一方で、たとえばネット銀行の中には、「提携している司法書士に登記手続きを行うことが融資の条件としている」ところもあることを、覚えておきましょう。

2-1.司法書士の報酬は、それぞれ異なります

住宅ローンにかかる各種登記手続きにかかる報酬は、依頼した司法書士によってそれぞれ異なる特徴があります。

そのため、見積書に記載された司法書士報酬が極端に高い場合には、無駄なロスとなるのです。

できる限り、ご自身で探した信頼の持てる司法書士に依頼した方が、賢明な判断ともいえます。

大切なことは、自分で選んだ司法書士を選任できるかどうかを事前に確認しておくことです。

それに加え、できる限り、司法書士にかかる報酬を比較検討しておくことが重要です。

ちなみに、筆者が住宅ローンを組んだ時は、自分で司法書士を選任できたため、普段の業務から付き合いのある信頼の持てる司法書士へ、一通りの登記手続きを依頼しました。

3.司法書士の立ち会いについて

住宅ローンにかかる登記手続きについて、司法書士の立ち会いがあるのは、通常、住宅ローンの融資実行日です。

中には、「住宅ローンを借入する際の金銭消費貸借契約の時」と思われている方もおられるようですが、司法書士が行う登記手続きの関係上、基本的には、住宅ローンの融資実行日に立ち会って、それぞれの登記手続きを進める段取りを行います。

なお、ネット銀行から住宅ローンを借入する場合は、司法書士が同席・立ち会いの下で手続きをするのは物理的に困難であると推測されます。

このことから、必ずしも住宅ローンの融資実行時において、司法書士が立ち会うとは言い切れないでしょう。

以下、参考までに、司法書士の立ち会いについての質問と回答をヤフー知恵袋から引用して紹介しておきます。

住宅ローンをくむ際に司法書士と立ち会うのはどの時でしょうか?金銭消費貸借契約or融資実行?

  • 1つ目の回答

一般的には、必要書類を銀行の融資窓口で確認し、登記に必要な金額を払います。登記手続きは、その支店の取引している司法書士に委託され、後日登記済みの謄本、費用の明細書・領収書が送られてきます。銀行は間違いなく抵当権設定が行われるよう、自分の息のかかった司法書士を指定します。料金が割高になるわけではないので、借主はそれを受け入れます。したがって、借主は司法書士と顔を会わせることも、電話等連絡をとることもないです。

上記回答について、FPが補足します。

上記の回答は、すでに解説をしましたように、住宅ローンの融資を行う金融機関においてあらかじめ司法書士が選任されており、ご自身で選ぶことができない場合に限定された回答であることに注意が必要です。

確かに、金融機関を介することを考慮しますと、司法書士と借主が連絡を取りあうといったことは無いと考えられます。

しかしその一方で、司法書士の報酬はそれぞれ異なるため、「料金が割高になるわけではない」とは単に言い切ることはできません。

2つ目の回答

基本的には決済の時だけです。通常は「決済=融資実行と同じ日」なので、質問者様の内容ですと「融資実行」の日に立ち会うことは多いです。ただ、目的は住宅ローンのためではなく、決済により土地・建物の所有権移転の登記の書類を記入・回収することが目的です。基本的に金銭消費貸借契約や融資実行は司法書士の業務とは無関係ですので、立ち会うことは義務ではありません。不動産決済に於ける司法書士の業務の流れとしては

・物件の完成(もしくは引渡)の2週間程度前に、売主から所有権移転に必要な書類をもらって書類の準備に入る

・金銭消費貸借契約の後、銀行から融資額や抵当権設定額を確認する書類を銀行からもらい、決済当日の書類を事前に準備しておく

・決済当日に売主・買主から必要欄に署名・捺印をもらって、それを法務局に届け出ることが仕事です。

もし個別でご不明な点等あれば通常は仲介の担当が答えることが多いので、司法書士に相談できる場というのは通常ありません。

上記回答について、FPが補足します。

上記の回答では、住宅ローンを融資する金融機関側が最も重要視する「抵当権設定登記」の目的について、何ら触れられておりません。

司法書士が、住宅ローンの融資実行時に立ち会うのは、抵当権設定登記にかかる手続きを確実に行うためです。

そもそも、この登記手続きがしっかりと行われる流れが構築されない場合は、住宅ローンの融資が実行されることは当然にありません。

3つ目の回答

司法書士の先生は、登記手続きの為にきます。一般的には、融資実行時=決済時にのみ立ち会います。前の方の抵当権の抹消、移転登記、保存登記、抵当権設定登記等をやる為に、書類の確認をして全ての書類がそろっていれば、住宅ローンが実行されます(融資されます)

ヤフー知恵袋より引用)

なお、住宅ローンの融資実行日における流れと司法書士との関係性を知るための答えとして、非常に優れている質問と回答がありましたので、あわせて、引用して紹介しておきます。

Q.決済日当日のお金の流れと司法書士がいつどう動くか教えて下さい。 銀行からお金は借ります。

A.現役不動産屋です。

簡単に説明します。
1.司法書士が売主、買主の持参した書類を確認(権利証や印鑑証明等、所有権移転登記に必要な書類)
2.司法書士が銀行にローンを実行するよう指示
3.出金伝票と振込伝票を記入&司法書士宛ての委任状を記入
4.出金&振込伝票と買主の通帳を銀行員に渡す
5.振込が完了するまで15~30分は掛かるので世間話などで出きる限り場を温める
6.振込が完了し、現金も出てくる。諸費用は全てここで清算する
7.解散する。司法書士は管轄法務局へ登記申請しに行く

手続きの流れは以上です。
お金の流れは、代表的なケースですと
残代金・・・振込
固定資産税清算金・・・残代金と一緒に振込
登記費用・・・現金で司法書士に支払い
仲介手数料・・・現金で不動産屋に支払い
こんな感じでしょうか。

所要時間はローン実行ありの場合、1時間くらい見ておいたほうがいいんですが、月末や5・10日はさらに時間が掛かることがあります。

ヤフー不動産より引用)

上記回答は、非常に的確で、素晴らしい回答であると筆者は率直に感じています。

なお、お金の流れにつきましては、住宅ローンの借入条件によっては、融資資金から差し引かれる場合や固定資産税清算金(分担金)は、あらかじめ現金で支払う場合も考えられます。

ただ、上記はパーフェクトな回答と言って良いと思います。

まとめ

住宅ローンの融資実行日における流れと司法書士との関係性は、先に引用紹介した、「ヤフー不動産」の回答の流れの通りと言って良いでしょう。

なお、司法書士に対して支払う報酬は、住宅購入にかかる諸経費にあてはまります。

このことから、仮に、ご自身で選任することができる場合は、いろいろと調べてみるほか、周りの友人や知人などの情報も参考に納得した司法書士選びをされることをおすすめします。

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