頭金なし世帯年収500万円では住宅ローンはいくらまで借りられる？

年収や所得から「自分が一体いくらの住宅ローンを申し込むことができるのか」「いくらぐらいならば住宅ローンの融資が受けられるのか」といった疑問を抱いている方が大変多いと思います。

結論から申し上げますと、住宅ローンを借りるすべての方の条件や置かれている立場といったものは、まったく異なるため、型にはまった答えというものは残念ながら存在しません。

だからこそ、多くの皆さまが住宅ローンについて悩まれるのだとも思いますが、本記事では、頭金なし世帯年収500万円では住宅ローンはいくらまで借りられるのかといったことに焦点をあてて解説を進めていきたいと思います。

1．年収500万円では、住宅ローンはいくら借りられるのか？

はじめに、ヤフー知恵袋で質問されている内容を参考として、「年収500万円では住宅ローンはいくら借りられるのか？」といった解説や質問内容から考えられる見解について記述していきます。

住宅ローン 年収５００万で、ローンはいくらぐらいが最適でしょうか。

３５００万円の物件を購入するとして、毎月の支払いを９万円以内に収めたい場合、ローンは幾らで組んで、頭金はいくらぐらい用意すればよいものなんでしょうか？

無理なローンを組んで、苦しむのは嫌なので参考までに教えてください。支払いは３５年ローンを考えています。

漠然とした質問で申し訳ありませんが、詳しい方、どうかよろしくお願いします。

参考：ヤフー知恵袋より

質問内容を踏まえた解説と見解

はじめに、住宅ローンの返済金額というものは、「借入金額」「金利」「返済期間」「返済方法」という条件をそれぞれあてはめることで返済金額が導き出されることになります。

仮に「借入金額　3,500万円」「金利1.00％」「返済期間　35年」「返済方法　元利均等返済」といった条件で1ヶ月の返済金額を計算してみますと「98,799円」となります。

これでは、質問者様の希望を満たしていないことから、返済条件をどこか変えていかなければなりません。

手っ取り早い方法として考えられるのは、「金利の低い変動金利選ぶこと」「頭金を入れて借入金額を少なくすること」の2つがあげられます。

たとえば、頭金を300万円用意したと仮定し、以下の条件で1ヶ月の返済金額を計算してみます。

• 借入金額：3,200万円
• 金利0.444％（住信SBIネット銀行の平成29年8月変動金利参照）
• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等返済

この場合、1ヶ月の返済金額は「82,277円」となり、希望の返済金額を満たせたことになります。

参考までに、いくつか返済パターンを比較できるようにまとめてみます。

上記表のように、返済条件を各々変更することによって、返済希望を満たす・満たさないといったことが左右されることになります。

この時、変動金利や固定金利といった金利の特徴についてもあらかじめ理解しておくことが重要で、低金利であるからといった理由や返済希望が満たされているからといった理由で金利選択することだけは避けなければなりません。

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また、「無理なローンを組んで、苦しむのは嫌」と質問者の方は、伝えていることを考慮しますと、35年という長期に渡って返済金額が確定する「固定金利」の方が返済に安心を持って計画的に行うことができると考えることもできそうです。

ただし、頭金を入れなければ希望の返済金額にならないため、やはり現在置かれている状況や家族構成・将来のことを踏まえて意思決定する必要性があると考えられます。

2．世帯年収500万円の住宅ローン借入可能額とは？

住宅ローンを融資する金融機関によって住宅ローンの借入可能額は異なりますが、住宅金融支援機構のフラット35では、年収に対して借入することができる範囲が明確に定められています。

参考：フラット35・平成19年10月１日以降のお申込みからのご利用条件

上記表の「基準」とは、フラット35を借入する人の「総返済負担率」のことを指しており、

• 年収が400万円未満の方：総返済負担率が30％まで
• 年収が400万円以上の方は：総返済負担率が35％まで

といった見方になります。

すべての借入れとは、フラット３５による借入れのほか、フラット３５以外の住宅ローン・自動車ローン・教育ローン・カードローン（クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いによる購入を含みます。）などの借入れをいいます。

たとえば、年収500万円の方がフラット35の借入を行うものとし、以下のような融資条件であった場合における「総返済負担率による最大の借入可能額」は、次のように計算されます。

シミュレーション条件

• 年齢：３５歳
• 年収：500万円
• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等返済（ボーナス返済なし）
• 金利：1.12％～1.56％
• その他：他社借入なし

上記は形式上の借入可能額になりますが、実際に借入可能額をシミュレーターに入力して計算した結果は以下の通りです。

＜年収500万円の場合における概算借入可能額目安表＞

参考：住信SBIネット銀行　フラット35

参考：住信SBIネット銀行　住宅ローン – シミュレーション

同じ年収500万円であったとしても、形式上の借入可能額とシミュレーターで算出された概算借入可能額には、大きな差が生じていることが分かります。

ただし、どちらにも共通して言えることは、住宅ローンの返済を考える上で重要なことは、借入可能額を導き出すことではなく、次項で解説する「無理なく返済できること」を考えることになります。

2-1．住宅ローンは借入可能額ではなく、無理なく返済できることが重要

住宅ローンを無理なく返済できるようにするためには、すでに解説した「総返済負担率をできる限り低くする」ことが重要です。

たとえば、年収500万円における返済負担率と返済金額の関係を示した表から無理なく返済できる金額を考えてみます。

総返済負担率の割合が低ければ低いほど、1ヶ月あたりの返済金額が少なくて済んでいることが表から読み取ることができます。

「住宅ローンを無理なく返済できるようにすること」とは、率直に1ヶ月あたりいくらまでなら余裕を持った返済を行っていくことができるのか、といった返済金額をご自身で把握することが重要になるといった意味になります。

2-2．住宅ローン以外の生活費や教育費、ランニングコストも考慮しなければ破綻する

住宅購入後は、前項で解説した住宅ローンの返済はもちろんですが、生活費や教育費・固定資産税・都市計画税・定期的な火災保険料・突発的な修繕費用といった住宅を維持するためにかかるランニングコストをはじめ、将来のライフプランを考慮しておかなければ家計が破綻する危険性を含むことになります。

このようなことから、あらかじめ将来を考慮した住宅ローンの返済計画を立てておくことがとても重要になってきます。

2-3． モデルケースから無理のない住宅ローン返済を検証してみる

本記事の冒頭で住宅ローンを借りるすべての方の条件や置かれている立場といったものは全く異なります。

型にはまった答えというものは残念ながら存在しない旨をお伝えさせていただきましたが、本項では、モデルケースとして2つの質問例を下に、無理のない住宅ローン返済は可能なのか検証していきます。

2-3-1．モデルケース　その1　世帯年収500万円で2,800万円〜2,900万円の家を買うのは無謀なのか？

以下、Yahoo!知恵袋に寄せられていた質問をもとに、解説をさせていただきます。

世帯年収500万程度の夫婦が2800～2900万円の家を買って生活していくのは無謀ですか？

土地は所有していますので、2800～2900万円というのは、躯体2100～2200万円+内装・工事・開発など諸費用700万円です。住宅ローンを借りようと思っています。

旦那（36才、会社員年収400万）、妻（23才、現在会社員で後々パートで年収100万程度～）の夫婦で、子供はまだいませんが、2人欲しいと思っています。

１人１台車を所有する地域ですので、今後も車の買替えは必須になってきます。

ファイナンシャルプランナーにライププランを相談したことがあるのですが、プラン上この程度の借入金額なら遣り繰り次第で返していけるという結果でした。

ですが、母から「そんな金額は絶対に払っていけない、プランニング通りにいくはずがない、実際はもっと大変」と言い切られてしまいました。

私達は「1000万円代のローコスト住宅を建てて後々メンテナンス、リフォーム等で費用がかかるよりは、初期コストが高くとも将来お金のかからない住宅が良い」と思っているのですが、本当にローコスト住宅だからメンテナンス費用が莫大にかかったりするのかどうかも判断がつきません。

様々なご意見をお願い致します。

参考：ヤフー知恵袋より

仮に2,900万円の融資を

• 金利：1.56％
• 返済期間： 35年
• 返済方法：元利均等返済（ボーナス返済なし）
• その他、他社借入なし

上記の融資条件で返済金額を計算すると、1ヶ月あたり89,648円になります。

将来のライフイベントを考慮しますと、2人の子どもが誕生し、子育てをしながら2,900万円の住宅ローンを返済していくのは、できなくはないにせよ、相当窮屈な生活を強いられると予測します。

土地はすでに取得してあるということは、建物のみの建築であることが読み取れますが、かなりお金をかけた立派な建物になるような気が致します。

理想の住宅を購入することは、とても大切な考え方ではございますが、あくまでも身の丈に合っていることが「大前提」になることを踏まえますと、年収に応じた借入金額であるとは言い難いと思われます。

少なくとも、自動車の買い替え・子どもの教育費・住宅ローンの返済・固定資産税などのランニングコストの支払い・老後の生活資金の確保・貯蓄が・無理なく行える借入金額を再検討してみることを強くおすすめ致します。

2-3-2．モデルケース　その2　年収500万円で3,500万円の住宅ローンは厳しいのか？

次は、「発言小町」に寄せられていた質問をもとに、解説をさせていただきます。質問は以下の通りです。

• 夫：年収500万
• 妻：専業主婦(子供が小さいため)
• 子：乳幼児１人

頭金500万入れて、住宅ローンを35年3800万組もうと思っているのですが、無謀でしょうか。

不動産屋さんには、変動金利0.775％　月々103000円、固定金利1.5％　月々116000円
と言われていて払えなくはないなぁと思ってはいるのですが…

今は駐車場込80000円の賃貸に住んでおり、月5万～10万程度は貯金できています。
もともと物欲もそこまでないので、支出は少ないほうだと思うのですが、子供もいるため、無謀かお伺いしたいです。

子供が幼稚園に上がったら扶養内の短時間で私も働こうとは思っています。
また、子供は2人、もしくは1人でもいいです。

ちなみに今は金利が底値なので変動で借りて貯まった分を繰り上げ返済するのがいいと言われていますが、このまま鵜呑みにしての変動金利は危険でしょうか。

夫婦とも30代前半です。ご意見よろしくお願いします。

参考：読売オンライン・発言小町

こちらの質問は、2015年9月に投稿されたものですが、2017年8月現在において住宅ローンの金利は、少しずつ上昇傾向にあります。

考え方を変えますと、2015年から約2年が経過して金利が上昇しているということは、少なからず当初、変動金利を選んでいた場合、現在、返済金額（支払利息）が多かれ少なかれ増加していることが考えられます。

では将来、金利が上昇するのか？

それは、誰にもわからないからこそ、その金利上昇リスクと引き換えに低金利で借りられるのが変動金利の特徴であることをまずはしっかりと理解しておく必要があります。

本題の解説に戻りますが、借入金額3,800万円に対して頭金を500万円入れる場合、多くの金融機関では、金利の軽減効果が適用されると推測されます。

つまり、より低金利で住宅ローンの融資が受けられることを意味します（不動産会社が提示した返済金額よりも少なくなる）。

将来の子どもの誕生があるのかないのかによっても大きく左右されるターニングポイントになるため、仮に誕生しても余裕を持てるような借入金額を再度、検討してみる必要性はあると思われます。

仮に、現在の家族構成のままで固定されるというのであれば、現状の質問内容からは十分可能であると推測する一方で、万が一の病気やけがのリスクに備えた団体信用生命保険などの対策は確実に実行しておきたいものです。

また、奥さんが扶養の範囲内でのパート勤務を行うことにつきましても家計収入の増加になりプラスの効果が認められますので、積極的に採用しておくべきだと思います。

詳細を確認しなければはっきりしたことは申し上げられないものの、少なからず、モデルケース1の場合に比べるとモデルケース2の方が同じ年収で借入金額が大きかったとしても安全性が高いと推測されます。

このように比べると、冒頭で解説した住宅ローンを借りるすべての方の条件や置かれている立場といったものは、まったく異なるため、型にはまった答えというものは残念ながら存在しないことがご理解できるのではないでしょうか？

まとめ

本記事では、頭金なし世帯年収500万円では住宅ローンはいくらまで借りられるのかといったことに焦点をあてて解説を進めさせていただきました。

特に最後の2つのモデルケースは、多くのユーザーの皆さまにとって、とても参考になる内容だったのではないでしょうか？

また、頭金があるか・ないかによっても住宅ローンの借入金額や借入条件なども大きく変わりますし、同じ年収であったとしても家族構成や置かれている立場によって考え方を変えていかなくてはならないことも強く感じられたのではないでしょうか？

住宅ローンは、型にはめて考えることはできません。

時には専門家へ、アウトソーシングするといった確実な選択肢を選ぶことも必要になると思いますし、住宅ローンの返済計画と同じように、目先の部分ではなく将来に渡って考える、つまり、長い目で住宅ローンについて考え検討することがとても大切です。

2つのモデルケースについて回答されているものを見ていきますと、的をえているものもあれば、おかしなものまであるほか、的をえているようで足りないものも見受けられます。

ネットの掲示板はあくまでも参考であり、ご自身の住宅ローンの疑問が解決できる場所ではありません。

最終的には自己責任となりますが、本記事の内容が、後悔しない住宅ローンを組むためには、何をしたら良いのか改めて自問自答するきっかけになっていただければと思っています。