住宅ローンの適正金額を考える上で、自分の年収や所得というものを基準として考えることは、残念ながら正しい考え方とは言えません。
この理由として、あくまでも年収や所得が関係しているのは、住宅ローンを融資する上で審査をする金融機関側の話であり、私たち住宅ローンを借りる側からしますと、「余裕を持って住宅ローンを返済していける金額であるかどうか」を最優先で考えなければならないからです。
したがいまして、世帯年収が700万円であった場合における住宅ローンの適正金額というものは存在しないのです。
これは年収や所得がいくらであったとしても共通しています。
ただし、住宅ローンを融資する側の金融機関は、年収や所得に応じた住宅ローンの融資限度額を定めており、お金を貸す側と借りる側によって適正金額というものは異なることになります。
このようなことを踏まえまして本記事では、世帯年収700万円台の世帯を例として、住宅ローンの適正金額の考え方について、お金を貸す側および借りる側の双方の立場で解説を進めていきたいと思います。
目次
1. 世帯年収700万円における住宅ローンの返済基準はどのようになっているのか？
冒頭でも触れましたように、住宅ローンを融資する側の金融機関は、年収や所得に応じた住宅ローンの融資限度額を定めています。
本項では、一例として住宅金融支援機構のフラット35における融資限度額について、フラット35のホームページを下にお金を貸す側の立場で解説を進めていきます。
年収 400万円未満 400万円以上 基準 30％ 35% フラット35：より引用
上記表は、フラット35で住宅ローンの融資を受ける場合における「1年間の借入金等の返済金額の上限基準」を表したものになります。
たとえば年収700万円の場合ですと、上記表より年収400万円以上のところに該当することになりますので、1年間の借入金等における返済金額の上限は以下のような計算式で算出されることになります。
700万円 × 35％ ＝ 245万円（1年間における返済上限金額）
計算の結果より、年収700万円の場合は、1年間の総返済金額を245万円までに抑えていなければならないことを表しています。
この金額の中には、住宅ローンの返済金額のほか、クレジットカードのキャッシングや自動車ローンなどといったものも含まれることになります。
そのため、住宅ローンの申し込み前にこれらの債務を抱えている場合、希望の住宅ローンの借入ができない場合があることを知っておく必要があるのです。
なお、よく見聞きする「住宅ローンの借入限度額は年収の５倍まで」などの話は、まったくあてにならないことも覚えておきましょう。
そのような情報が掲載されているサイト情報につきましては、信憑性に大きく欠けていると思われますので、自己責任の下、良し悪しの判断をするように心掛ける必要があるでしょう。
1-1．世帯年収700万円で4,000万円以上の借入は無謀なのか？
住宅ローンを借りる側からしても、数多くの悩みはつきものです。
そこで今度は、住宅ローンを借りる側の立場として「世帯年収700万円で4,000万円以上の借入は無謀なのか？」といったテーマの下、3つの質問事例を参考として専門家の見解を交えて紹介していきます。
質問事例：その1
住宅ローン年収700万で4200万の借り入れは無謀でしょうか
下記の返済は無謀かどうか判断お願い致します。
土地建物込みで約4200万の借り入れを検討しています。
フラット35で金利は0.725%です。どうしても住みたい土地のため、急を要しています。
・世帯年収770万
・夫 31歳 年収530万
・私 31歳 年収240万 (H27年春より仕事復帰）フルだと380万
・子供一人（1歳）・月給手取り45万
・貯金1300万
・頭金500万
・ボーナス支払いなし
・月々11万3000円
・援助なし契約日が迫っていて、どこにも相談できないままきてしまいました。
一般的に余裕がない感じでしょうか。このまま決断していいものか、迷っています。よろしくお願いします。
質問に対する見解
詳細な確認は必要になると前置きしつつ、質問内容のみを考慮しますと、夫婦が定年退職まで働き続けるといったことであれば返済に問題はないと考えられます。
フラット35の金利と頭金500万円となっていることから、おそらく500万円は住宅購入諸費用に充てない自己資金と推測されます。
このことから、借入金は3700万円で返済金額を計算してみます。
この時、返済期間35年で返済方法が元利均等返済（ボーナス払いなし）であったとしますと、1ヶ月あたり99,770円となります。
将来、2人目や3人目などの子どもが誕生する予定があったとしますと、一時的であったとしても世帯の収入は減ることになりますので、その辺も含めた住宅ローンの返済計画を立てておくことが必須だと考えられます。
急いでいるのであれば、この辺を急ピッチで確定させておくことが望ましいでしょう。
質問事例：その2
年収700万 頭金ナシ 4300万ローン
住宅購入を考えていますが，ローン返済が不安です。
年収は大学のお給料が（大学講師です）700万，非常勤などのアルバイトが130万であわせて830万です。4300万円の住宅を買おうと考えています。
頭金はナシです。
主人は，お給料も上がっていくし，アルバイトで不定収入だといってもポストがなくなることはないので固定と同じだと言っていますが年収は700万として考えた方がいいと思いますがいかがでしょうか？
その前に，諸費用も合わせて年収700万でこの家の借り入れはできるのでしょうか？
今は，賃貸で9万円の家賃を払っていますが買い物や外食，遠方への帰省が多かったため貯金は100万円もありません。
もし，家を買った場合，どういう生活が待っているのでしょうか？
愚問かもしれませんが，お金のことに弱いのでどうか教えてください！！
（明日，家を契約するかもしれないのでできればお早い回答をお待ちしています！）
質問に対する見解
こちらに関しましては、非常に厳しい回答になりますが、「人の振り見て我が振り直せ」が最もあてはまっている質問事例であり、このような状態で契約を結ぶことは大変危険です。
1つ目の懸念要素としては、「主人は，お給料も上がっていくし，アルバイトで不定収入だといってもポストがなくなることはないので固定と同じだと言っています」があります。
とても楽観的な考え方で良いのかもしれませんが、住宅購入や住宅ローンを考える上では大変危険であり、もしも不測の事態が起こってしまった場合にどのような方法でリスクを回避できるのか考えておくことが重要です。
2つ目の懸念要素としては、「もし，家を買った場合，どういう生活が待っているのでしょうか？明日，家を契約するかもしれないのでできればお早い回答をお待ちしています！」があげられます。
家を買ってどのような生活が待っているのか予測もつかない状態で家を契約するという考えが「世間一般の常識としてはどうかしている」と思われても仕方のないことではないでしょうか？
言うまでもなく、将来に渡ってどのような住宅ローンの返済になるのかを確認・把握した上で契約をするのは当然のことです。
こちらの質問に関しましては、年収や返済金額以前の問題であり、仮に契約ができたとしても長期に渡って厳しい現実に直面するかもしれないと言っても決して過言ではないでしょう。
質問事例：その3
年収700万、住宅ローン5500万は無謀ですか？
・建売を購入検討していて、住宅ローンのことについて教えてください。
・旦那35歳 電気工
・主32歳 専業主婦
・子3人 小2、年長、未就学児今現在23区内に住んでいます。
主人の収入だけで生活しており、年収700万あります。
近いうちに独立を考えていて今の勤め先には年内に退職届を提出する予定です。退職する前に住宅購入を検討しています。
独立するとなると仕事部屋や子供達の部屋を考えると4LDKが一番かな？って話をしており、近所に凄く気に入った物件があったので本審査通してもらっています。
1社目は満額無理と言われてしまい、今2社目を通しているところです。
・頭金で0円です。
・独立資金に充てたいので頭金は出せませんでした。
・車や道具などはこれから買う予定なのです。
・車は一括では厳しいので、ローンを組む予定でいます。5500万でローンを組むと約17万月々返済になりますが、無理なくやっていけるのか今更不安になってきました。
今現在主人が家計を握っていて月30万を貰って、家賃や携帯代、光熱費、学費、食費などを支払っています。
30万でも結構カツカツな状態です。
残りの給料は主人が生命保険などの支払いや昼飯、タバコなどに消えていてほぼ貯金できていない状態です。
こんな状態で今後住宅ローンを組んで生活できるのでしょうか？皆様の意見を聞かせてください。
質問に対する見解
一言で、すべてが無謀です。
非常に荒い表現ですが、質問事例2よりもひどいと状況と考えられ、すべてにおいて一から住宅ローンや仕事の在り方などについて再度見直ししてみるべきでしょう。
特に、独立した後に収入が不安定になる中で、すでに家計に対して重くのしかかる住宅ローンを抱えること自体に大きな違和感があります。
自らでこの条件では無理と判断できないことに対して、大きな懸念を抱いてしまうのは、おそらく管理人だけではないと思います。
2．3つの質問事例のすべてに共通して言えること
住宅購入と住宅ローンを考える時は、最優先で「無理なく返済できる金額であるかどうか」を考える所から始めなければなりません。
3つの質問事例のすべてが年収基準で希望金額の住宅ローンが借りられるのかを質問しており、そもそもの考え方に大きな誤りがあるのは、重大な懸念要素として共通しています。
また、住宅ローンを考える上では、借入金額や金利だけではなく、住宅購入諸費用が多くかかることを知っておいた上で、そのお金をどのように捻出するのかについて検討しておくことも必要です。
質問事例1のようにまとまった頭金を用意できていることが最も望ましいですが、民間金融機関の住宅ローンにおきましては、住宅購入諸費用もまとめて借入することが可能です。
ただし、そのぶん借入後の返済金額が多くなることも視野に入れておかなければなりません。
また、ランニングコストと呼ばれる固定資産税や都市計画税をはじめ、毎月の生活費、子どもの教育費、定期的な火災保険料、住宅の修繕費用、貯蓄など様々なお金についてしっかりと考えていかなければ将来的に家計が破綻する可能性も決して否めません。
住宅ローンの審査が通過することは、あくまでも始まりにしか過ぎず、住宅ローンを完済するまで維持し続けていくことが非常に困難なのです。
これを正しく理解して予算を決めなければ、破産しかねません。
「注文住宅の家を建てる際に気になるマイホームの平均予算の決め方」を読み、正しい予算決めを行うようにしましょう。
3．3つの質問事例より検討するべき住宅ローンの対策方法
世帯年収が、700万円台で4,000万円以上の借入は、無謀なことでは決してありません。
しかしながら、先に紹介した3つの質問事例を見てお分かりのように、それぞれの世帯で収入や支出をはじめ、家族構成や置かれている状況がそれぞれ異なることから、時として余裕を持った住宅ローンの対策を検討し実行する必要があります。
本項では、3つの質問事例より検討するべき住宅ローンの対策方法を3つ紹介していきます。
3-1．住宅ローンの借入金額を再検討しできることならば物件価格を抑える
単純計算となりますが、住宅ローンの借入金額4000万円に対して金利1％、返済期間35年、返済方法は元利均等返済という条件で計算しますと、1ヶ月あたり112,914円ずつ返済し続けていかなくてはなりません。
このように算出された金額に対して、余裕を持って返済できるのであればまずは問題ありません。
しかし、何か不安を抱いた場合や懸念がある場合は、素直に住宅ローンの借入金額を再検討し、できることならば物件価格を抑える対策方法を取ってみるべきでしょう。
長期間に渡って窮屈な住宅ローン返済に負われてしまうことで有意義な人生を送れなくなる可能性について、いま一度よく話し合って検討されるべきだと思います。
3-2．十分な頭金を用意する
質問事例1のケースのように、貯蓄や頭金を用意していることによって、住宅ローンの金利が有利に借りられることがあります。
フラット35の場合は、物件購入金額のすべてを借りるのではなく、たとえば「9割を借り、1割を頭金や貯蓄といった自己資金でまかなう」ことによって金利の優遇が受けられるのです。
このほか、返済期間が長くない場合・省エネ住宅の場合など、様々なパターンで金利の優遇が受けられる仕組みが構築されています。
民間金融機関も同じような仕組みが構築されておりますので、ご希望の金融機関に対して頭金と金利優遇の取り扱いについて確認しておくことが望ましいでしょう。
3-3．夫婦共働きで収入合算をする
3つの質問事例の場合は、すべて奥さんが専業主婦という職業であると推測されますが、夫婦共働きで収入合算することによって、無理のない住宅ローンの返済や家計の安定は図れることに繋がります。
希望の借入金額と返済金額を試算した結果「住宅ローンの返済が厳しい」と判断された場合は、対策方法として妻も外に働きに出ることや借入金額を下げるなどの対策方法があります。
このほか、両親や祖父母などからの資金援助などが受けられないかも合わせて検討しておきたいものです。
まとめ：世帯年収700万円に対する理想的な住宅の金額とは？
これまでの解説を通じて、住宅ローンを検討する上で大切なことは、年収や所得に応じて借りられる金額を考えることではなく、借入金額から算出された返済金額について、余裕を持って返していけるものであるかどうかということになります。
この時、住宅ローンを借りる側の私たちは、先の返済金額が融資上限を超える基準に抵触していないかどうかも併せて確認しておく必要があります。
年収700万円の場合における無理のない返済金額の判定
| 返済負担率 | 1年間の返済金額 | 1ヶ月の返済金額 | 余裕の有無 |
|---|---|---|---|
| 15％ | 1,050,000 | 87,500 | 左記1ヶ月の返済金額を下に余裕を持った返済ができるかどうかを自己判定する |
| 20％ | 1,400,000 | 116,666 | |
| 25％ | 1,750,000 | 145,833 | |
| 30％ | 2,100,000 | 175,000 | |
| 35％ | 2,450,000 | 204,166 | |
| 35％超 | すべての金融機関で融資不可の可能性が大 | ||
質問事例3では、「主人の収入だけで生活しており、年収700万あります。5,500万でローンを組むと約17万月々返済になりますが、無理なくやっていけるのか今更不安になってきました」とあることから、この世帯の返済負担率は、約29.14%になると推測できます。
一般に、住宅ローンは返済負担率が30％を超えると危険と言われますが、このようなアバウトなものにあてはめて考えても、相当苦しい返済が待ち受けていると予測することができます。
ポイントは、家族構成に関わらず、算出された「1ヶ月の返済金額」について余裕を持って返済できる金額であると迷うことなく言い切れる金額であることです。
この場合であれば、その借入金額は皆さんにとって「問題要素のない借入」であると言えます。
上記表を参考に、ご自身の年収をあてはめて無理のない返済金額であるかどうかを判定するツールとして利用して頂ければ、より実りのある住宅ローンを組むことができると思います。
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