世帯年収800万円の4000万円の住宅ローンは適正?無謀?

世帯年収とは、家族の収入をすべて合算した金額になりますが、たとえば、夫1人の収入や夫婦共働きで世帯年収800万円という世帯は、お住いの都道府県によって大きなばらつきがあると思われます。

また、総額4000万円の住宅と単に言ったとしても、こちらもお住いの都道府県によって建てられることのできる品質が全く異なることは確かです。

しかしながら、世帯年収800万円に対して4,000万円の住宅ローンを借りる考え方につきましては、都道府県による違いはなく、全国共通していると考えるのが一般的です。

そこで本記事では、世帯年収800万円に対して4,000万円の住宅ローンは適正なのか? 無謀なのか? といったことに焦点をあてて住宅ローンの考え方について幅広く解説を進めていきたいと思います。

1. 世帯年収800万円の住宅ローンの借入限度額はいくらなのか?

通常、住宅ローンは、1000万円単位のお金を借入するわけでありますから、融資をするための審査は非常に厳しくなるほか、誰でも希望の融資金額が借りられるわけではありません。

また、住宅ローンを取り扱っている多くの金融機関では、住宅ローンの融資限度額を定めており、私たちのように住宅ローンを借入する立場からしますと、当初から借入限度額が決まっていると考えることができます。

以下、参考までにフラット35における融資基準を紹介します。

年収400万円未満400万円以上
基準30%35%

出典:フラット35より

上記表の「基準」とは、返済負担率を表しています。

返済負担率とは、年収に応じた1年間の借入金返済負担割合を示したものになり、上記の割合が上限割合となります。

たとえば、年収800万円の場合ですと、上記表の400万円以上に該当することから返済負担率は上限が35%までといったことになります。

具体的には、1年間の借入金の返済金額が280万円(800万円×35%)までに抑えていなければ、住宅ローンの借入は不可能といった見方になります。

なお、この例における280万円には、住宅ローンの返済金額のほか、クレジットカードのキャッシングや自動車ローンの返済なども含まれますので、多くの借入金が残っている状態で住宅ローンを申し込むということは、時に希望の融資金額を借りられない懸念が高まりますので注意が必要です。

こちらは、参考程度の余談となりますが、よく聞く、住宅ローンの借入限度額は年収の5倍などといった話は、まったく根拠もなくあてにならない情報ですので、決して内容を卯のみにしないように注意することも併せてお伝えさせていただきます。

1-1.世帯年収800万円で4,000万円以上の借入は無謀なのか?

先に解説したように、住宅ローンは、年収などに応じて融資限度額というものが決まっていることは確かですが、世帯年収800万円に対して4,000万円の住宅ローンを借入することに対して無謀、無謀ではないといった単純な回答には残念ながらなりません。

同じ世帯年収800万円であったとしても、家族構成や置かれている状況によって大きく左右されることになりますので、以下、3つの質問事例を参考に考え方を学んでいきましょう。

質問事例1:住宅ローン 約4000万 年収800万で無謀ですか?

住宅ローン 約4000万 年収800万で無謀ですか?

現在、5400万+諸経費300万 で家を契約しました。頭金1800万 住宅ローン3900万 35年 変動金利の予定です。

私(37歳)男性、妻33歳 長男2歳、長女0歳

私は年収約800万 妻 専業主婦です。

このローンは無謀だったでしょうか? 最近眠れません。

変動金利選択で、支払月約11万、定年時にローン残高1500万、ローン残り年数12年の計算のため、繰り上げ返済500万、退職金500万、妻は現在専業主婦ですが、将来子供が小学生になったらパートに出てもらう予定で残りの500万を返済するつもりです。

ただ家の修繕費、子供の教育費を考えると払っていけるのか心配になりました。

子供の教育費として手元に600万、それ以外に200万手元に残す予定です。

子供は大学まで行かせたいと考えています。東京まで1時間のところなので、大学の下宿は考えていません。

客観的に見て無謀なローンでしょうか?厳しいご意見、お待ちしてます。客観的に見て、無謀だったでしょうか?

出典:ヤフー知恵袋 住宅ローン 約4000万 年収800万で無謀ですか?より引用

質問に対する見解

無謀なローンかどうかもわからない状態で、契約したことがそもそも無謀だと思います。

自分たちだけであればまだしも、子どもの人生もかかっているという責任感がまったくなく、大変失礼ではありますが、お子さんはとても不幸だと思います。

また、自分たちが不安だと思うことは、その住宅ローンは少なくとも正しい住宅ローンとは言えないとも推測でき、高い授業料ではあると思いますが、手付金を放棄して契約を解除し、もう一度考え直してみるべきだとも思います。

質問事例2:年収800万で5200万のマンション購入は厳しい!?

都内にマンションの購入を考えております。

夫(公務員39歳)800万円(ボーナス込み)単独でのローンを考えています。子供は0歳が一人。二人目の予定はありません。

自己資金(頭金)は1500万円あります。

妻(会社員37歳)年収200万円ありますが、いつ潰れてもおかしくない会社なのであてにはできません。

この条件で5200万円(他に購入時諸経費約300万円、管理費+修繕積立金等月々20000円が必要)のマンション購入は無謀でしょうか。ご意見いただけると幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

出典:読売オンライン 発言小町 年収800万で5200万のマンション購入は厳しい!?より引用

質問に対する見解

職業が公務員という点については、高く評価できる一方で、年齢が39歳ということは、仮に、35年ローンを組んだとしますと、定年退職をした後も住宅ローンは残っていることになります。

退職金をいくらまで充てられるのか、定年退職後の収入はどうなのか、いつまでにどのように完済する目途を立てているのか、など、気になる点は非常に多い印象を受けます。

仮に、頭金1,500万円の内、手元に200万円を一時的に残し、諸費用300万円を支出、残り1000万円を自己資金として充当したとしますと、借入金額は4,200万円となります。

これを、変動金利0.444%(住信SBIネット銀行、平成29年9月金利)、返済期間35年、元利均等返済といった条件にあてはめて計算しますと、1ヶ月あたりの返済金額は、107,989円となります。

これに管理費等20,000円が追加になると127,989円となり、はたしてこれを支払い続けていくことができるかどうか?といったことが大きな問題となります。

奥さんの収入を家計に充当して考えますと、余裕を持てると推測される一方で、子どもの将来の教育費や完済までの道筋を確実に立てられていることが絶対条件として求められると考えます。

この質問事例の場合ですと、極度に無謀といった印象は受けず、返済計画など将来の見通しを立てておくことで問題なくやりくりできると予測します。

質問事例3:年収800万、4500万借り入れは本当に大丈夫?

現在注文住宅購入のため、住宅ローンの借り入れを予定しています。

  • 夫(31歳)会社員 収入560万
  • 妻(31歳)会社員で収入260万
  • 1歳の子供が一人おり、2、3年後にもう一人授かれればと考えています。

夫婦ともに子供の頃から家作りが夢で、いろいろとこだわりもあり、その思いを詰め込んだところ、諸経費まで全て含めると総金額が5400万円というところまできてしまいました。

  • 貯金は1400万なので、900万円を頭金に、500万は手元に残す予定。
  • 5400万-頭金900万=4500万を銀行から借り入れ。(夫の収入だけで借り入れ可能とのこと)
  • 金利は変動で0.7%、35年返済、返済目安としては、毎月9万4千、ボーナス時24万と考えています。
  • 総額5400万の内、400万は太陽光パネル10kwの値段のため、建築後は毎月平均4万円前後が売電収入として入ってくる予定。
  • なお、土地を既に購入済みで、そちらの造成費用が大変高く、総額のかなりの割合を占めています。建物費用は税込み2600万円程。

しかし、ネットで住宅ローンの返済に関する情報を集めれば集めるほど不安が膨らんできました。ネット上では、我が家と同じような収入のご家族で、借入額4000万でも無謀だとたくさん書かれています。

不安が膨らみ、プロに聞いてみようとファイナンシャルプランナーに相談しました。

  • 4500万住宅ローン借り入れ
  • 子供二人が私立高校、私立理系大学に進学(下宿)
  • 国内旅行は毎年、3年毎に海外旅行
  • 車も2台持ち

などなど、これでもか!とお金のかかる事を入力してライフプランニングして頂きました。

さすがに無理なんじゃないかと思っていましたが、まさかの「太鼓判です、大丈夫です」の一言・・。

FPさん曰く、「頭金を払っても貯蓄が500万残ることと、太陽光の収入が大きいです。
奥さんは月5~6万のパートでもいいですよ」との事。

本当にこの年収でこのローン金額は妥当な額なのでしょうか?

都会の方ではもっと住宅価格が高いと思いますが、この程度のローン金額を皆さん払っていけているという事でしょうか?

我が家と同じような年収で同じようなローン額の方はいらっしゃいますか??

出典:教えて!goo 年収800万、4500万借り入れは本当に大丈夫?より引用

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質問に対する見解

住宅ローンの返済を考える上で、まず、売電収入は不確定要素であるため、住宅ローンの返済から除外して考えるべきでしょう。

その上で、将来、子どもがもう1人誕生する予定の中で、この返済条件というのは、正直厳しいと推測します。

ボーナス払いも相当大きな返済負担を占めていることから、どちらかと言えば、住宅ローンの返済に負われるような人生を送るとも予測され、もう少し家族の時間を考えてみる価値は十分にあるような気が致します。

「家はリッチ、生活はプアー」と言われる典型的なパターンにあてはまる世帯と言えそうです。

FPは確かにお金の専門家ではありますが、そのスキルは千差万別であることから、不安な場合は、セカンドオピニオンをするなどの対応が求められ、今回の質問事例では、セカンドオピニオンが得策なのかな?といった印象を受けます。

2.質問事例から共通している注意事項を学ぼう

これまで世帯年収800万円で4,000万円というのをキーワードとして質問事例と見解を紹介させていただきました。

これら3つの質問事例から、共通している注意事項を以下、それぞれ解説していきます。

2-1.住宅ローンは金利だけでなく、高額な諸費用がかかることを知ろう

住宅ローンは、審査が無事通過し融資実行になるまでには高額な諸費用が必要となります。

たとえば、事務手数料や保証料、登記費用などがこれにあたりますが、どのような住宅購入諸費用があって、どのくらいのお金がかかるのかについてあらかじめ知っておく必要があります。

こちらに関しては、以下のコンテンツを読んでいただけることで全てを把握できるのでオススメです。

住宅・家の購入の金利や利息を合計したマイホームの支払い総額

2017.03.05

また、現在、アパートや実家にお住いの方などで、別に住宅購入するということであれば、少なくとも、今支払っている家賃や家に入れているお金の感覚で住宅購入するといった目に見える範囲での考え方は、大変危険ですので、この辺もあらかじめどのくらいお金が必要なのか知っておくべきでしょう。

注文住宅の家を建てる際に気になるマイホームの平均予算の決め方」でも解説させていただいている通り、住宅購入・維持には多くの予想以上のお金がかかるからです。

これを知らずに「家賃を払うくらいなら家を買おう!」と思って実行してしまうと、想像以上に生活が苦しくなるので注意しましょう。

2-2.住宅ローンの返済以外にもランニングコストや生活費、教育費を考えなければ破綻する

住宅ローンの返済が始まりますと、毎月の生活費や教育費、貯蓄、老後の貯えといった必要な事項にお金を充てるほかに、住宅ローンの返済、固定資産税等の税金の支払い、修繕費用の貯えといったことにもお金が必要になります。

つまり、今までの生活以上にお金がかかるということです。

毎月の手取収入からこれらすべてを差し引いても余裕がある家計を築いていけるのであれば、それは、正しい住宅ローンを申し込むことができたと少なからず言い切ることができるでしょう。

2-3.世帯年収800万円の理想的な住宅の金額とは? という考えがそもそもNG

これまでの質問事例に共通していることは、「世帯年収800万円に対して4,000万円借りることはできますか?」などといった質問が多かったのですが、このような考え方が、そもそも誤っています。

すでに解説をさせていただきましたように、毎月の手取収入から支出や貯蓄額を差し引いても余裕がある家計を築いていけることが正しい住宅ローンの組み方です。

そのため、たとえば、世帯年収800万円に対して、理想的な住宅金額が3,000万円や4,000万円と銘打ってしまうことは、住宅ローンの正しい考え方とはそもそも言えないわけです。

2-4.住宅ローンシミュレーターの借入可能額には要注意

年収に対して住宅ローンの借入可能額を導き出すことは、住宅ローンを考える上で不適切であり、余裕を持った住宅ローンの返済をするのは非常に難しいものがあります。

たとえば、世帯年収800万円、融資金利1.09%、返済期間35年、返済方法、元利均等返済、他の借入金はなしといったシミュレーション条件で年収から借入可能額を試算した結果が以下のイメージ図の通りです。

年収から借入可能額を計算

出典:フラット35 年収から借入可能額を計算より管理人シミュレーション

フラット35において、「最高融資額にあたる8,000万円まで借りることができる」という衝撃のシミュレーション結果になっていることが確認できます。

しかし、はたしてあなたは、年収800万円で8,000万円まで借りられるといったこのシミュレーションがあてになるものだと思いますか?

こちらは余談ですが、シミュレーション条件で1ヶ月の返済金額を算出しますと、229,199円となります。

一応、形式上では年収800万円に対する返済負担率35%以内に収まってはいるものの、毎月のお金のやりくりを考えますと、非現実的ではないでしょうか?

やはり、返済は上限の返済負担率をあてにするのではなく、「無理なく返済できること」を優先的に考えるようにしましょう。

2-5.世帯年収800万円における返済負担率と返済金額の一覧

返済負担率1ヶ月の返済金額借入可能額借入目安(35年)
10%66,666円8,000万円
(最大融資金額)
(フラット35、年収から借入可能額を計算より)
約2,800万円
15%100,000円約4,200万円
20%133,333円約5,600万円
25%166,666円約7,000万円
30%200,000円約8,000万円
35%233,333円

住宅ローンの返済は、無理をすることがなく返済できる金額の範囲内で借りる必要があります。

たとえば、1ヶ月あたり住宅ローンの返済に150,000円まで支出できるということであれば、上記表にあてはめて、おおよそ5,600万円程度に借入を抑える必要があると考えられます。

お住まいの地域によって異なりはありますが、固定資産税や都市計画税といった毎年の税金も考慮しますと、無難なラインであると推測されます。

なお、返済期間や家族構成などによって借入目安は変化します。

そのため、この辺は、専門家にあたるFPや住宅ローンアドバイザーに相談して専門的な判断を仰いでみることをおすすめ致します。

3.住宅ローンの返済に余裕を持たせるために検討したいこと

これまでの解説で、自分たちがどのくらいの融資を申し込めば良いのか?といった判断の仕方についてご理解できたと思います。

本記事の最後に、住宅ローンの返済に余裕を持たせるために検討したいことを3つ解説していきますので参考にされることをおすすめ致します。

3-1.住宅ローンの返済が厳しい場合は、物件価格を抑えることも視野に

住宅ローンの返済金額が、余裕を持った金額にあてはまらない時は、購入する物件価格を抑えることも視野に入れておく必要があるでしょう。

最終的な決定は、本人にありますが、曖昧かつ楽観的な考え方は、将来、大きな代償を抱えてしまうことにもなり兼ねないことを肝に銘じておく必要があると言えます。

3-2.十分な頭金を用意しておく

頭金とは、住宅購入において、住宅ローンを利用しない部分にあたり、いわば自己資金になります。

自己資金が多いということは、その分、住宅ローンの借入金額が少なくて済みますので、結果として月々の返済負担が軽くなることに繋がります。

3-3.収入合算をする

夫婦共働きの場合などは、収入合算をすることで、住宅ローンの融資が受けやすくなるほか、住宅ローンの返済負担も軽減される効果が期待できます。

収入合算で住宅ローンを申し込む場合は、万が一、どちらか一方の収入が一時的であったとしても途絶えた時のリスク回避対策をあらかじめ取っておく必要があります。

まとめ

世帯年収800万円に対して4,000万円の住宅ローンは適正なのか? 無謀なのか? といった考え方は、「2-3.世帯年収800万円の理想的な住宅の金額とは?という考えがそもそもNG」で解説しましたように、型にはめて考えることはできず、不適切な考え方になります。

そして、住宅ローンの返済は、無理をすることがなく返済できる金額の範囲内で借りる必要があります。

これは年収が多い、少ないといったことに関わらず、すべてに共通していることであるほか、家族や将来といったことを考慮しますと、住宅ローンのみでプランニングするということはあまり望ましいことでもありません。

できる限り、幅広く物事を考え、お金のことを考える視野や余裕を持った上で住宅ローンや住宅購入について検討していきたいものです。

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