フラット35を含めた住宅ローンには、必ず融資の可否を決定するための審査があります。
この時、住宅ローンの申し込みをする際に自動車ローンや各種ローンを抱えている状態で申し込みをしますと、少なからず住宅ローンの審査にマイナスの影響を与えてしまう恐れがあります。
なぜなら、返済負担率という審査項目に影響を及ぼすことが考えられるからです。
本記事では、質問事例を紹介しながら、住宅ローンの申し込みと他のローンの審査の関係性について解説をしていきます。
目次
1．住宅ローンの審査項目である返済負担率とは？
返済負担率とは、1年間における各種ローンなどの返済が年収に対してどのくらいの割合を占めているのかを、大まかに知るためのパーセンテージのことを言います。
たとえば、年収500万円で毎月のローンなどの返済が125,000円だったとすると、返済負担率は、以下のように計算されます。
- 125,000×12ヶ月＝150万円（1年間におけるローンなどの総返済金額）
- （150万円÷500万円）×100＝30％（返済負担率）
一般に返済負担率が30％ですと、高めの傾向にあると判断されます。
そして、住宅ローンの審査にマイナスの影響を与えてしまうと考えられるのです。
なお、フラット35では、返済負担率に対する明確な融資条件を定めています。
1-1．フラット35における返済負担率の上限
（出典：フラット35公式サイト）
フラット35における返済負担率の上限は、これまで4区分にわかれていました。
しかし平成19年10月1日以降は、上記の通り2区分になっており、現在もこの基準は変わっておりません。
ポイントは、年収が400万円未満なのか、年収が400万円以上なのかによって返済負担率の上限が異なっていることです。
年収400万円未満は30％、年収400万円以上は35％が上限となっています。
つまり、返済負担率の計算の結果これらの割合が超えてしまった場合は、フラット35の借入ができないことを意味します。
1-2．フラット35の申し込みで返済負担率が超えると考えられる事例
返済負担率についてのポイントを解説させていただきましたが、以下、フラット35の申し込みで返済負担率が超えると考えられる事例を紹介しておきます。
なお、返済期間は35年（ボーナス払いなし）・元利均等返済、金利は機構団信に加入するものとして平成31年3月現在におけるＡＲＵＨＩの金利で計算するものとします。
（出典：ARUHI公式サイト）
また、今回借入するフラット35ｓは、当初5年間に渡って金利の引き下げが行われるものとします。
フラット３５sにて只今審査中です。
- 希望借入額は2600万
- 頭金なし
- 車ローン残100万
- 旦那→年収３９０万(前年度３７０万)
- 私→１００万(前年度８７万)
収入合算で地方銀行にてフラット３５sに申し込みしました。
ちなみにすごく不安なﾈｯｸ情報があります。
- 私に銀行カードローンが残７万
- 車ローンが残高不足で再度引き落としに何度かなった。
- 旦那の職業が大工で不安定な時期がある。
一応旦那が仕事を貰っているＨＭの方が銀行の総支店長だった過去がありその方の紹介で地方銀行に決めました。不安で携帯で色々調べると通らない可能性が凄く高いなと思っています。今フラットはやはり厳しくなっているでしょうか？
補足
車ローンは年間４０万で残り２年半程です。
残高不足は２７日引き落としを次の月の１０日に再度引き落としになってるので確実に延滞ですね。審査に出し８日たちましたがまだ連絡はなくフラットでは個信がアウトの場合すぐに否決と連絡があるみたいなので少し希望はあるでしょうか…
（ヤフー知恵袋より引用）
1-2-1．シミュレーション結果と返済負担率の関係
| 返済期間 | 毎月の返済金額 | 年間返済金額 |
| 初年度から5年目まで | 78,099 | 949,188 |
| 6年目から完済まで | 81,797 | 981,564 |
| ローンの種類 | 毎月の返済額 | 年間返済金額 |
| 妻のカードローン | － | 70,000 |
| 自動車ローン | － | 400,000 |
夫婦で収入合算をして厳しめに計算してみます。
- 夫の収入＝380万円 （390万円＋370万円）÷2年
- 妻の収入＝46.75万円 （100万円＋87万円）÷2年で計算結果の半分が収入合算対象
- 世帯合計＝426.75万円
- 世帯における1年間の返済金額：981,564＋70,000＋400,000＝1,451,564
- 返済負担率：（1,451,564÷4,267,500）×100≒34.01％
1-2-2．シミュレーション結果から予測されること
返済負担率が34.01％とかなり、高い計算結果になっています。
ここだけを見ても、住宅ローンの審査に通過するのはかなり難しいでしょう。
仮に厳しめの計算をしなかったとしても、質問内容の中では、自動車ローンの延滞履歴やカードローンの債務が残っているといった事実がありますよね。
これらを金融機関がどのように判断するのかも、大きなポイントになると考えられます。
実際のところ、2人の個人信用情報の履歴がわからないため、質問内容だけでは判断することは難しいのです。
ただ、お金の利用目的を問わないカードローンは、借入の事実があることのみで「融資不可」とする金融機関もあるのです。
この部分は注意が必要でしょう。
1-3．住宅ローンの審査に通過するための対策方法
今回の質問事例を基に、住宅ローンの審査に通過するための対策方法をいくつか紹介しておきます。
なお、質問内容ではすでに金融機関へ住宅ローンの申し込みと審査がされている状況ですが、申し込み前に行っておくべき対策方法であることに留意して下さい。
1-3-1．妻のカードローンを完済しておく
前項で解説をしましたように、カードローンは、お金をどのように使うのか使用使途が問われません。
このため住宅ローンの審査において、あまり良い印象を持たれず、中には、借入の事実があることのみで「融資不可」とする金融機関もあります。
そのため、残債が70,000円と少額であることから、住宅ローンの申し込み前に完済しておくことが望ましい対策だと言えます。
これを完済しておくことによって、わずかではありますが返済負担率の低下にもつながり、プラスの効果が得られると考えることができます。
1-3-2．希望借入金額を見直しする
現状を踏まえますと、住宅ローンの審査に通過するのは厳しい状態です。
このため、希望借入金額を2,600万円からもう少し下げて検討するのが最も現実味のある対策と言えそうです。
1-3-3．可能であれば自動車ローンの完済をしておきたい
質問内容から難しいと推測されるものの、可能であれば、自動車ローンの完済を住宅ローンの申し込み前に行っておきたいものです。
これによって返済負担率が大幅に減少されるため、希望借入金額でも他のローンの審査項目に問題がなければ通過するものと思われます。
たとえば、「一時的に両親からお金を借入することができないのか」「資金援助は受けられないのか」なども視野に入れた対策が望ましいでしょう。
2．住宅ローンに自動車ローンは組み入れられないため注意
住宅ローンは住宅購入するための借入、自動車ローンは自動車を購入するための借入といったように、借入目的があります。
このため、住宅ローンを多く借入して、現在抱えている自動車ローンの返済や完済に充てることはできません。
民間金融機関の担当者の中には、このような方法を利用して顧客にお金を借入させることもあるようですが、これは「悪いやり方」です。
通常は認められるものではないということを覚えておきましょう。
2-1．住宅ローン控除に大きな影響を及ぼすことも
住宅ローンを借入した場合、一定条件に合致していることによって、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
しかし仮に、住宅ローンに自動車ローンを組み入れて余分にお金を借入した場合、住宅ローン控除に大きな影響を及ぼします。
言うまでもなく、住宅ローン控除の適用は「住宅購入のため」に借入したローン残高が影響するのです。
これに自動車ローンの分を入れて控除の適用を受けた場合、必ず税務署から指摘を受けることになるとお考え下さい。
その結果、修正申告をしなければならず、かえって時間や手間がかかることにつながります。
「悪いやり方」をすると、負の連鎖が自然とつきまとってくるということです。
3．自営業者の場合は、住宅ローンの対策方法が異なる
これまで解説した内容は、おもに会社員や公務員といった給料をもらっている方を基準としたものでした。
一方で自営業者の場合は、住宅ローンの対策方法が異なるため注意が必要です。
たとえば年収は、自営業者にとって「売上」にあたりますが、住宅ローンの審査では「所得金額」が重視されます。
所得金額とは、ざっくり言えば「利益（儲け）」です。
自営業者は、ご自身が営んでいる事業の利益（儲け）から住宅ローンを返済することになりますよね。
このため売上金額ではなく、所得金額で住宅ローンの審査がなされることを知っておく必要があります。
まとめ
フラット35などの住宅ローンは、自動車ローンがあると審査に影響があります。
この理由は、返済負担率の計算に自動車ローンの返済金額も含めて計算がなされるためです。
あわせて、カードローンやその他の返済も返済負担率の計算に含まれることになりますので、住宅ローンの返済金額とあわせた時に返済負担率が重くなる場合は、審査に通過するのが難しくなります。
このような理由から、住宅ローンの申し込みを行う前に、抱えている各種債務を完済しておく・減らしておくことがとても大切な審査対策となります。
仮に、各種ローンを完済したり減額できない場合は、希望借入金額を減らしたり、資金援助が受けられないかを検討したり、時間をかけた対策が重要になってくるでしょう。
いずれにしましても、自動車ローンがあるといった理由で住宅ローンの審査に通過しないことはありませんが、金額によってはかなり厳しい結果になることも予測されます。
そのため、大まかな希望借入金額が決まった後は、「返済負担率が現状どのようになるのか」確認し、厳しいようであれば本記事で紹介した対策を1つずつ実行されていくことをおすすめします。
審査が甘いフラット35を選ぶなら超低金利の今がチャンス
全期間固定金利であるフラット35を選ぶなら、間違いなく今がチャンスです。歴史的な超低金利が今も続いているものの、一生続くことは考えられないからです。
今後、少しずつ金利は上がっていくことが予想されるため、固定金利（当初10年など）や変動金利は金利上昇のリスクがあります。
その点、フラット35であれば契約とともに総支払額が確定します。
仮に金利が急激に上がっても、安定した支払いが可能です。
金利の変動で住宅ローンの支払いで破産する人は多いですが、フラット35なら家賃と同じように支出が見えるので家計のやりくりが簡単になります。
また、審査が緩いため、「年収が低い」「転職したばかりで勤続年数が少ない」などでも融資してもらえる可能性が高いです。
これらは融資条件に含まれていないからです。また、「自営業の方」や「派遣社員（パート・アルバイトを含む）」であっても審査が通りやすいのはフラット35だけになります。
「低金利のまま、最後まで安定した支払いを希望される方」や「審査に不安があるという方」はフラット35を選ぶようにしましょう。
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