自営業が住宅ローンを組むなら審査が甘いフラット35がオススメ

白い家と1万円札

自営業の方は、住宅ローンの申し込みをする上で、一般に審査が厳しめであると言われています。

民間金融機関が取り扱っている住宅ローンよりも、フラット35の方が、住宅ローンの融資が受けやすいことは確かです。

フラット35は、住宅ローンの審査基準が明確に公開されています。

その基準を満たしていれば「審査に通過しやすい」といった特徴があることが、1つの要因であると考えられます。

また、これまでのフラット35に比べて、現在のフラット35は、民間金融機関が取り扱っている独自の住宅ローンと同じようなサービスが展開されています。

このことから、利便性が優れていることも、自営業の方にとって、これまで以上にオススメになっている理由もあげられます。

このようなことを踏まえまして本記事では、自営業が住宅ローンを組むなら審査が甘いフラット35がオススメである理由について、わかりやすく解説を進めていきます。

1.自営業で住宅ローンを組むなら、フラット35がオススメな3つの理由

冒頭でもお伝えさせていただきましたように、自営業で住宅ローンを組むなら、フラット35がオススメなのです。

本項では、この3つの理由について、それぞれ個別に解説を進めていきます。

1-1.フラット35は民間の住宅ローンより審査が甘く、自営業でも通りやすい

自営業にとって、フラット35の最大のメリットは、民間金融機関が取り扱っている住宅ローンに比べて審査基準が甘く、自営業でも住宅ローンの審査に通りやすいことです。

具体的には、民間金融機関の住宅ローンでは、審査に収入基準を設けていることが一般的です。

たとえば、「年収400万円以上で安定した収入がなければ、そもそも住宅ローンへ申し込むことができない」などのような縛りがあるのです。

しかし、フラット35には、このような収入に対する審査基準がありません。

このため、低収入や低所得の自営業の方でも、住宅ローンへ申し込むことができるメリットがあります。

また、勤続年数(事業を営んでいる期間)も住宅ローンの審査では重視されますが、民間金融機関の多くは、過去3年分の実績を考慮するところが多くなっています。

その一方、フラット35では、半年や1年などのように、開業して実績がなくても住宅ローンの審査へ申し込むことができるメリットもあります。

より確実な住宅ローンの審査対策を考えるのであれば、フラット35を申し込む前に、過去2年間の黒字であることが望ましいのは確かです。

ただ、所得金額や職種、個人属性などによっては、半年や1年程度の実績で融資が受けられる可能性があるのは大きなメリットといえるでしょう。

1-2.フラット35は、長期固定金利であるため、住宅ローンの返済計画が立てやすい

フラット35は、長期固定金利です。

このため、住宅ローンの融資が確定することによって、完済までの返済金額や総返済金額が確定することになるため、「住宅ローンの返済計画が立てやすい」メリットがあります。

自営業は、ご自身の事業の営み方などによって、毎年の収入(所得)が、会社員や公務員と比べて大きく得られる強みがありますよね。

その一方で、毎年の収入(所得)が安定しないことは否めません。

このような状況に置かれている自営業の方にとってみますと、完済までの返済金額や総返済金額が確定することは、事業で得た利益で住宅ローンを返済していく自営業の方にとって精神的にも負担が軽い住宅ローンであると考えられます。

1-3.フラット35は、制度改正によって住宅購入諸費用も借入できるようになった

これまでのフラット35は、融資の対象が建物や土地にかかる取得費用などに限られていました。

つまり、住宅購入諸費用の借入は、融資の対象外だったのです。

しかし、平成30年4月からの制度改正によって、利便性が高まりました。

具体的には、仲介手数料、火災保険料、登記に関する司法書士報酬・土地家屋調査士報酬などといった住宅購入諸費用も融資の対象になり、いわゆるフルローンが可能となったのです。

そのため、自営業の方でまとまったお金が無い方でも、これまで以上にフラット35を活用しやすくなったのは、大きなメリットといえるでしょう。

(参考:フラット35 【フラット35】2018年4月の主な制度変更事項のお知らせ

2.赤字の自営業者でも、フラット35なら審査に通過できる?

自営業の方が、住宅ローンの審査で見られる安定した収入とは、事業の利益にあたる所得金額になります。

このことから、所得金額が赤字であるということは、住宅ローンの返済原資が無いことを意味します。

結果として、住宅ローンの審査に通過することはありません。

先に解説をさせていただきましたように、フラット35では、自営業の場合、2年分の所得について確認されることになります。

仮に、赤字と黒字の事業年度がそれぞれあった場合の取り扱いは、どのようになるのでしょう。

この場合は、一般に、平均所得を取るのがほとんどです。

赤字の事業年度と黒字の事業年度を加減算して、2年で割った金額で見るのが一般的であると考えられます。

そのため、仮に、赤字の事業年度があったとしても、「絶対に住宅ローンの審査に通らない」ということは無い可能性があるのです。

とは言うものの、「希望の借入金額には到底及ばない」といったデメリットが生じてしまうのも確かです。

自営業の方が、赤字の状態や赤字の事業年度がある状態で住宅ローンを申し込むということは、全体的にマイナスの影響が大きいとお考え下さい。

このため、やはり、連続した事業年度の黒字化が保たれている状態で住宅ローンへ申し込まれるのが得策だと考えられます。

3.住宅ローン審査の流れは「事前審査→本審査→本契約」準備すべき書類をチェック

住宅ローン審査の流れは「事前審査→本審査→本契約」といった流れで進むことになります。

この時、それぞれの段階で準備するべき必要書類は、金融機関などによって異なります。

ここでは、同サイト内ですでに公開している他の記事から引用して、それぞれの項目について紹介しておきます。

3-1.住宅ローンの事前審査に必要な書類

住宅ローン審査の目的 必要な書類 備考・注意点
本人確認のため 健康保険証の写し(両面) 運転免許証やパスポートでも可能
収入審査のため 確定申告書の控え(直近2年分) 申し込んだ金融機関によって、直近3年分など違いがある
所得税の納税証明書(直近2年分) 申し込んだ金融機関によって、直近3年分など違いがある
返済予定表の写し 自動車ローン・教育ローン・カードローンにかかる返済予定表。インターネットバンキングの画面コピーで代用可能。
返済用口座の通帳の写し 返済用口座の口座名義人、口座 番号および申込月までの直近3ヶ月の返済状況がわかるページ
物件確認のため 売買契約書 建築でなく、売買の場合の書類
重要事項説明書 物件購入時に、売買契約書と一緒に交付された書類(宅地建物取引士の押印のあるもの)
建築工事請負契約書 売買でなく、建築の場合の書類
不動産登記簿謄本<土地>
(全部事項証明書)
マンションで敷地権化されている場合は、建物の登記簿抄本
不動産登記簿謄本<建物>
(全部事項証明書)
建築確認申請書(第一面~第六面) 法令改正(2015年6月)前の申請書は第五面まで
建築確認済証または建築確認通知書
物件パンフレット 現地案内図、物 件 概要、ご 購入予定の住戸の間取り図、マンションの立面図・平面図、価格のわかるページ

(参考:自営業(個人事業主)が、住宅ローン事前審査・仮審査・本契約にかかる必要書類とは

3-2.住宅ローンの本審査に必要な書類

自営業(個人事業主)が住宅ローンの「本審査」で必要な書類は、すでに事前審査の時点で提出しているものについては重複して提出する必要がありません。

このことから、基本的には、本審査において住宅ローンの申込者にかかる「足りない必要書類」と考えておくことで足ります。

そのため、本審査だからといって具体的に特別な必要書類があるというわけではありません。

具体的には、以下の書類が求められる可能性はあるとお考えください。

  • 事前審査で確認できなかった個人属性(冒頭を参照)
  • 念のための追加必要書類

たとえば、世帯全員が記載されている住民票や印鑑証明書といった、公的証明書類などです。

(参考:自営業(個人事業主)が、住宅ローン事前審査・仮審査・本契約にかかる必要書類とは

3-3.住宅ローンの事前審査や本審査にかかる期間・時間とは

住宅ローンの事前審査や本審査にかかる期間・時間は、金融機関や住宅ローンを申し込んだ方の状況によって左右される部分が生じるものです。

ただ、以下の期間に連絡が入る場合が多いとお考え下さい。

  • 事前審査であれば「最短で当日から3日程度」
  • 本審査であれば「最短で3日から2週間程度」

ちなみに、フラット35の取り扱いで有名なARUHIでは、住宅ローンの審査期間について以下のように公開しています。1つの目安とされてみても良いでしょう。

ARUHIの審査は当日可

(出典:ARUHI住宅ローン ARUHIでのご契約の流れ

ARUHIの本審査回答期間

(出典:ARUHI住宅ローン よくある質問

4.自営業の方が、もしフラット35の審査に落ちてしまったら?

フラット35は、自営業の方でも住宅ローンの融資が受けやすいとされています。

本記事の最後に、自営業の方が、「万が一フラット35の審査に落ちてしまったときの対策や考え方」について、解説をしておきたいと思います。

4-1.なぜ、住宅ローンの審査に落ちてしまったのか原因を究明する

こちらは最も重要になるポイントです。

そもそも、なぜ、住宅ローンの審査に落ちてしまったのか原因を究明しなければ、何度、住宅ローンの審査へ申し込んだところで同じ結果になるのが目に見えています。

一般に、住宅ローンの審査は、以下のような審査項目があります。

  • 収入や借入金の状況
  • 個人信用情報にかかることといった「個人属性」によるもの
  • 物件に関するもの

住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、これらのどこに問題があったのか、その原因を究明しなければなりません。

仮に、住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、その理由について金融機関から詳細な連絡がくるわけではありません。

このため、ご自身で原因を究明しなければならないのです。

全く見当がつかない場合には、FPや住宅ローンアドバイザーといった専門家へ相談依頼する必要性も、選択肢の1つとしてあげられるでしょう。

なお、住宅ローンの申込者が、ブラックリストの状態など「個人信用情報に著しい問題があった場合」は、特に注意が必要です。

少なくとも5年程度は、住宅ローンの融資が受けられず、個人信用情報の履歴が無くなるのを待ってからでなければ融資を受けることはできないとお考え下さい。

4-2.希望借入金額を下げ、所得に見合った住宅を検討し直す

住宅ローンの審査に落ちた原因が、収入や返済負担率によるものであれば、希望借入金額を下げることによって、ご自身の所得に見合った住宅を検討し直す方法もあるでしょう。

現在では、不動産業者なども大まかな住宅ローンの計算や住宅ローンへ通過するか・しないかなどの大まかな部分については、把握している場合がほとんどです。

これを踏まえますと、収入や所得と大きくかけ離れた物件について勧めるような無謀なことはしないとも考えられます。

なぜならば、住宅ローンの融資が通らなければ、売上に直結することはありません。

このため、この辺は、住宅購入予定の不動産業者などのサポートによって十分対応できていたポイントであるとも思われます。

4-3.事業での所得を増やす対策や収入合算を検討する

前述した原因と似たような理由となりますが、住宅ローンの審査に落ちた原因が、収入や返済負担率によるものであれば、事業での所得を増やす対策や収入合算を検討するのも効果的です。

一般に、自営業で所得が低い場合、配偶者や両親と収入合算をすると住宅ローンの審査に通りやすくなるとされています。

しかし、多くの金融機関では、購入した住宅に同居することが融資の条件となっている場合がほとんどです。

二世帯住宅であれば、配偶者や親子で収入合算が可能です。

その一方、両親と同居しない場合は、配偶者との収入合算に限定されます。

希望の借入金額などにもよりますが、たとえば、所得100万円や200万円などでは、ご自身の収入のみで住宅ローンの審査には通りにくいと考えられます。

つまり、融資額も相当低い金額でなければ借りられない可能性があるのです。

このような場合に、住宅ローンの審査を通過しやすくするだけでなく、希望の住宅を購入するためにも、事業での所得を増やす対策や配偶者(奥さん)と収入合算を検討されるのも良いでしょう。

ちなみに、収入合算をした状態で住宅ローンの審査に落ちてしまった場合は、主に以下のような原因が考えられます。

  • 収入に対して希望借入金額が大きすぎ
  • 返済負担率に大きな問題があった
  • 収入合算する相手の個人信用情報に著しい問題があった など

4-4.民間の住宅ローンは、より住宅ローンの審査が厳しいので、再申込みしない

フラット35は、民間金融機関が取り扱っている住宅ローンに比べて審査が厳しめです。

仮に、フラット35の審査に落ちてしまった場合は、これまで解説した内容について確認し、対策を練ることを推奨します。

再度、他の金融機関で申し込みをしたとしても、住宅ローンの審査へ落ちてしまう可能性が高いと言えます。

それだけでなく、住宅ローンの審査に落ちた履歴が、しばらくの間残ってしまうのです。

こうなると当然、新たに申し込みを受けた金融機関からしますと、警戒するのは言うまでもありません。

まとめ

自営業の方は、フラット35を活用することによって、比較的容易に住宅ローンを借りやすいメリットがお分かりいただけたと思います。

自営業の方にとって、フラット35は、住宅ローンを借入するための最後の砦と言っても決して過言ではありません。

それほど、民間金融機関が取り扱っている住宅ローンの審査基準に比べ、緩やかなのは確かです。

中には、固定金利は高いといった理由で選択肢から外される方もおられると思います。

しかし、仮に、どうしても住宅ローンの融資を受けたいような事情が生じた場合などは、フラット35へ申し込んでみるのも決して悪くはないと思います。

確かに、固定金利は、変動金利に比べて金利が高いです。

ただ、将来を考慮した返済計画や繰り上げ返済を賢く活用することで、「あの時、フラット35で住宅ローンを申し込んで良かった」と思える日が来るかもしれません。

住宅ローンを考える上では、目先のことだけではなく、将来を考慮した住宅ローンを考えることが大切です。

この辺も踏まえた上で、ライフプランや住宅ローンの返済計画を立てながら、納得のいく住宅ローンの申し込みをしたいものです。

以下に、自営業・個人事業主の方にお勧めのフラット35ランキングがありますので、参考にしていただけますと幸いです。

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