建売や注文住宅の建築構造はフラット35の審査に影響するのか?

建売

フラット35を借入するためには、購入した住宅がフラット35の融資基準に合致した建物の構造になっていなければなりません。

そのため、建売住宅や注文住宅をフラット35で借入して購入する場合は、購入する住宅に応じて、あらかじめフラット35の融資基準に合致しているかどうかを確認しておく必要があるのです。

そこで本記事では、建売や注文住宅の建築構造はフラット35の審査にどのように影響するのか、押さえておくべきポイントをまとめて解説していきます。

1.フラット35を借入するために必要な技術基準とは

フラット35を借入するには、新築住宅や中古住宅など、購入する住宅によって、それぞれ技術基準が異なる特徴があります。

以下、参考までにフラット35のWEBサイトから新築住宅を購入する場合に必要な技術基準の概要について、引用したものを紹介しておきます。

【フラット35】をご利用いただくためには、建設・購入される新築住宅について、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得していただく必要があります。この適合証明書は、検査機関へ物件検査の申請を行い、合格すると交付されます。

※ 新築住宅の場合、物件検査に併せて建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しています。

フラット35「新築住宅の技術基準の概要」より引用)

基準項目と概要

(出典:フラット35「新築住宅の技術基準の概要」

上記の内容をまとめますと、注文住宅や建売住宅など新築の住宅をフラット35で借入するには、基本項目の概要を満たしているほか、以下の2つの条件いずれも満たしている必要があることが分かります。

  • 住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得すること
  • 建築基準法に基づく検査済証が交付されていること

1-1.フラット35の借入に必要な適合証明書とは

フラット35の借入に必要な適合証明書とは、購入される住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることについて、検査機関または適合証明技術者による適合証明(物件検査)書類のことを言います。

フラット35は、適合証明書が無ければ借入することはできません。

お住いの都道府県によって違いはあるものの、適合証明書を発行してもらうためには、検査機関または適合証明技術者に物件検査を依頼する手続きが必要になります。

適合証明のお問い合わせ窓口

(出典:フラット35公式サイト

なお、適合証明書の発行にかかる手数料は、購入者側の自己負担です。新築住宅および中古住宅による違いのほか、検査機関または適合証明技術者によって異なります。

そのため費用について気になる方は、物件検査を依頼する予定の機関へ連絡して尋ねてみるのが確実です。

1-2.建築基準法に基づく検査済証とは

建築基準法に基づく検査済証とは、建築基準法に定められたもので、土地や建物が建築基準法に沿った不動産であることを証明したものです。

新築住宅などをフラット35の借入で行う予定である場合は、事前に不動産業者などにその旨を伝えておくことによって足りるため、購入者側がご自身で行う手続きなどは特に必要ありません。

2.質問に回答!建売や注文住宅の建築構造はフラット35の審査に影響するのか?

「建売や注文住宅の建築構造はフラット35の審査に影響するのか?」気になる方は多いと思います。

そこで本項では、ヤフー知恵袋に掲載されている質問内容を基に、質問内容についてそれぞれ回答したものを紹介していきたいと思います。

建売住宅購入を考えています。

その際、フラット35でのローンを考えているのですが、もしかしてフラット35に対応していない住宅の可能性もあるのでしょうか?

そこのハウスメーカーは分譲住宅の販売価格も他社に比べてかなり安いです。注文住宅と建売住宅とでは同じ会社の家であってもフラット対応か非対応かが違ってきたりもするのでしょうか?

一応、フラットでローンを組みたいと話してみたのですが、追加工事がどうのなどの説明は無く、ただ、フラット以外のローンに比べ諸費用が70万ほどアップしますと言われました。あと、フラットだと通りにくいですとも言われました。

実際フラットだと一般の住宅ローンよりも通りにくかったりするのでしょうか?

別に、フラット35のSで無くても普通のフラット35だけでもいいのですが、、、どうしてそんなにも金額が変わるのかが気になっています。

フラット35Sでなくて普通のフラット35にも対応していないということなのでしょうか?今時はフラット35は標準で対応しているものと勝手に思いこんでいたのですが、、、これはつまり追加工事含めの値段の可能性が高いでしょうか?

補足
皆さんありがとうございました。昨日詳しい話を聞いてきました。

すると、結局見積もりももらいましたが10万位アップするぐらいのようでした。

建物は適合しているそうで、審査も通りやすいです、と、以前とは態度がコロッと一転していて何だか不思議に感じました。あの70万という額は一体何のことだったんだろう?・・・と思います。

ヤフー知恵袋より引用)

2-1.フラット35に対応していない住宅の可能性もあるのか?

上記の質問は、すでに解説をしましたように、ット35の技術基準に沿ったものでなければ融資の対象外です。

建売住宅購入を検討しているということで、通常、フラット35の技術基準に沿っていないことは考えにくいのですが、事前に不動産業者へ尋ねてみるのが確実です。

なお、中古住宅で築年数が古い建物などは、フラット35の融資基準に沿わない可能性があります。

その一方、リフォームやリノベーションによって融資基準を満たせることもあるため、こちらにつきましても依頼する業者へ尋ねておくことが望ましいでしょう。

2-2.注文住宅と建売住宅とで、同じ会社の家でもフラット対応・非対応かが異なるのか?

一般に、不動産業者の施工方法は、注文住宅と建売住宅で大きく変わることは考えにくいです。

同じ会社の建物であれば、「フラット対応か非対応か」が違ってくる可能性は極めて低いと思われます。

いずれの住宅を購入する場合も「フラット35での借入を希望している」旨を伝えておくことで、融資基準を満たしているかどうかを確認してくれますので、難しく考える必要はありません。

2-3.フラットだと一般の住宅ローンよりも通りにくかったりするのか?

フラット35は、民間金融機関が取り扱っている一般の住宅ローンよりも、むしろ審査が通過しやすいと言われています。

そのため「民間金融機関が取り扱っている住宅ローンの審査に通過しなかったためにフラット35を利用する」といったことはよく聞く話です。

ただ、フラット35での借入の場合は、適合証明書の発行にかかる手数料や時間が余計にかかってしまうデメリットがあることは押さえておく必要があるでしょう。

2-4.フラット35Sでなくて普通のフラット35にも対応していないということなのか?

フラット35Sは、フラット35に比べて、借入当初から5年間や10年間に渡って金利が引き下げされるものです。

実際のところフラット35Sの基準は、極めてハードルが低いものになっています。

そのため、フラット35の融資基準に沿っていることによって、むしろフラット35Sが適用になると言われるパターンの方が多いと考えられます。

こちらは、適合証明書を発行し、検査する機関へ事前に確認されておくことが望ましいでしょう。

フラット35S金利Aプラン フラット35S金利Bプラン

(出典:フラット35公式サイト

2-5.フラット35は標準で対応しているものだと思うが、追加工事含めの値段の可能性が高いのか?

一般に、新築住宅や建売住宅を購入する場合、質問者さんが考えている「今時はフラット35は標準で対応しているものと勝手に思いこんでいる」というのは、決して誤った考えではありません。

つまり、よほど特殊な事情がない限りフラット35で借入する問題は生じず、追加工事含めの値段ということは考えられません。

なお、補足より、以前とは態度がコロッと一転していて何だか不思議に感じました。

「あの70万という額は一体何のことだったんだろう?と思います」とありますように、おそらく不動産業者が提携しているローンの関係が垣間見えるような気がしてなりません。

住宅ローンの借入は、借入計画、返済計画、資金計画などの各種計画をしっかりと立てた上で行うことが望ましいと言えます。

3.フラット35は金融機関によって金利や諸費用が異なる

フラット35は、どの金融機関で借入を行ったとしても、適合証明書の発行をしてもらうことが融資をしてもらうための絶対条件になっています。

ただし、物件検査をしてもらう機関によって手数料が異なるため、機関選びが大切であることは言うまでもありません。

このほか、フラット35を借入する金融機関によって金利や諸費用が異なる点にも注意が必要です。

そのため、フラット35で借入を予定している方は、検査機関だけではなく、金融機関の比較検討をしておくことがとても大切になります。

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まとめ

建売や注文住宅の建築構造は、フラット35の審査に影響することがわかりました。

そのため、フラット35で借入を行う場合は、事前に不動産業者などへフラット35で借入する予定であることを伝えておく必要があります。

あわせて、フラット35で借入する場合は適合証明書の発行が必要になることから、手数料発行までにかかる時間もあることを視野に入れておくことも大切です。

加えて、フラット35は金融機関によって金利や諸費用も異なるため、あらかじめ確認しておくべきことはたくさんあるものの、住宅ローンの審査は通過しやすいメリットがあることも確かです。

フラット35で借入するメリットやデメリットも知りながら、借入計画や返済計画を立てておくことも大切だと言えるでしょう。

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審査が甘いフラット35を選ぶなら超低金利の今がチャンス

全期間固定金利であるフラット35を選ぶなら、間違いなく今がチャンスです。歴史的な超低金利が今も続いているものの、一生続くことは考えられないからです。

今後、少しずつ金利は上がっていくことが予想されるため、固定金利(当初10年など)や変動金利は金利上昇のリスクがあります。

その点、フラット35であれば契約とともに総支払額が確定します。

仮に金利が急激に上がっても、安定した支払いが可能です。

金利の変動で住宅ローンの支払いで破産する人は多いですが、フラット35なら家賃と同じように支出が見えるので家計のやりくりが簡単になります。

また、審査が緩いため、「年収が低い」「転職したばかりで勤続年数が少ない」などでも融資してもらえる可能性が高いです。

これらは融資条件に含まれていないからです。また、「自営業の方」や「派遣社員(パート・アルバイトを含む)」であっても審査が通りやすいのはフラット35だけになります。

「低金利のまま、最後まで安定した支払いを希望される方」や「審査に不安があるという方」はフラット35を選ぶようにしましょう。

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