住宅ローン審査で所得証明書や源泉徴収票は何年分必要?なしでもOK?

住宅ローン審査では、住宅ローン申込者の「安定した収入」があるかどうかが、重要な審査項目の1つとなります。

この住宅ローン審査において、「安定した収入」があるかどうかの判断は、収入確認書類と呼ばれる様々な書類で確認されることになりますが、具体的には、「源泉徴収票」「所得証明書」「確定申告書」「納税証明書」などがあげられます。

これらの収入確認書類は、就いている職業や個人の状況によって提示するべき書類や年分も異なることから、できる限り、住宅ローンの申し込みをする以前に基本的な部分を知っておくことが大切です。

そこで本記事では、住宅ローンの審査において、これらの収入確認書類について、大切な要点をまとめて解説を進めていきます。

1.収入確認書類のうち、所得証明書は、「個人の収入を行政が証明した書類」

住宅ローンの審査において、会社員や公務員の場合と自営業の場合では、審査のベースとなる金額が異なり、具体的には、会社員や公務員は「年収」で審査され、自営業は「所得」で審査されることになります。

自営業における所得は、事業で得た利益にあたり、たとえば、会社員や公務員が支給されている給料は、「給与所得」、自営業の利益は「事業所得」、年金収入は「雑所得」といったように税法で所得の分け方が決まっています。

収入確認書類のうち、所得証明書は、これらの所得が1月1日から12月31日までの1年間でいくらあったのかをお住いの市区町村(行政)が証明する公的な書類です。

2.所得証明書と源泉徴収票の違いは?

所得証明書と源泉徴収票は、住宅ローンを申し込みした金融機関に対して提出をしなければならない収入確認書類となりますが、実のところ、源泉徴収票と所得証明書には密接な関係があります。

源泉徴収票は、会社員や公務員など、勤務先から給料の支給を受けているすべての方が、勤務先から発行される収入確認書類にあたり、1月1日から12月31日までの1年間において、給料やボーナスの支払いを受けた合計金額や納めた税金や社会保険料など、様々な情報が源泉徴収票から確認できます。

一方、所得証明書は、お住まいの市区町村が、1月1日から12月31日までの1年間における収入を証明する書類にあたり、源泉徴収票を発行するために勤務先が行う「年末調整」によって、その情報がお住いの市区町村にも情報が流れることになるため、結果として源泉徴収票と所得証明書の金額や内容が一致する仕組みになっています。

つまり、これらをまとめますと、源泉徴収票は、給料の支払いを受けた方の収入を確認する書類であり、その情報が正しいものであるかを証明するものが所得証明書であることになります。

なお、こちらは余談となりますが、たとえば、給料の支払いを受けている方が、副業による収入やその他の収入によって、税法で定められている一定金額を超えた所得を得た場合は、確定申告をしなければならないことになっています。

そのため、このような特殊な事情がある場合は、源泉徴収票に代えて確定申告書を提出することになる場合もありますが、住宅ローンの申し込みをした金融機関によって取り扱いが異なるため、あらかじめ確認しておくことが望ましいでしょう。

ただし、少なくともこのような特殊な事情がある場合には、確定申告書を金融機関へ提出することで確実に納税証明書(確定申告書を提出した場合は、税務署が発行する納税証明書が必要)と内容が一致することが考えられますので、スムーズであるのは間違いありません。

3.住宅ローン審査で提出が必要な収入確認書類の種類と必要な年数

前項では、住宅ローンの収入確認書類として源泉徴収票と所得証明書について解説をさせていただきましたが、本項では、住宅ローン審査で提出が必要な収入確認書類の種類と必要な年数などについて、一例として「会社員で、収入が給料のみの場合(確定申告をしていない場合)」「会社員で、給料以外に収入がある場合(確定申告をしている場合)」「自営業の場合」にわけてそれぞれ解説を進めていきます。

3-1.会社員で、収入が給料のみの場合(確定申告をしていない場合)

必要な書類必要な年数発行できる場所費用
源泉徴収票概ね3年
(金融機関によって異なる)
勤務先なし
※住民税決定通知書概ね3年
(金融機関によって異なる)
勤務先
(勤務先に送付)
なし
※所得証明書概ね3年
(金融機関によって異なる)
お住まいの
市区町村
1通300円程度
※住民税決定通知書および所得証明書は、いずれか1つの提出で足ります

会社員(公務員含む)で、収入が給料のみの場合(確定申告をしていない場合)は、源泉徴収票と住民税決定通知書もしくは、所得証明書のいずれかの提出をすることで足ります。

すでに解説をさせていただいておりますが、源泉徴収票と所得証明書の内容は一致することによって、住宅ローンの審査をする金融機関は、安定した収入があるかどうかを確実に確認できることになります。

3-2.会社員で、給料以外に収入がある場合(確定申告をしている場合)

必要な書類必要な年数発行できる場所費用
確定申告書
(申告書・付表)
確定申告書を
提出した年分
税務署なし
納税証明書
(その1・その2)
確定申告書を
提出した年分
税務署1通あたり400円

会社員で、給料以外に副業による収入がある場合(確定申告をしている場合)は、通常、確定申告をしなければならないため、源泉徴収票に代えて確定申告書とその確定申告書の内容が正確であるかを確認するために、税務署が発行する納税証明書が必要となります。

先に解説した源泉徴収票などと収入確認書類は異なるものの、提出した確定申告書と納税証明書の内容につきましても一致することになります。

なお、住宅ローンの審査において、多くの金融機関では安定した収入があるかどうかについて、過去3年間の収入確認書類の提出を求めることが一般的ですが、たとえば、過去3年間のうち、1年間のみ確定申告をして、残る2年は年末調整のみの場合は、1年分の確定申告書と2年分の源泉徴収票を提出することで足ります。

ただし、あくまでも金融機関の求めた指示にしたがって、これらの時期に対応した納税証明書や所得証明書の提出が必要なことは言うまでもないでしょう。

3-3.自営業の場合

必要な書類必要な年数発行できる場所費用
確定申告書
(申告書・付表)
概ね3年
(金融機関によって異なる)
税務署なし
納税証明書
(その1・その2)
概ね3年
(金融機関によって異なる)
税務署1通あたり400円

自営業の方は、毎年の収入について確定申告をしなければならないことから、収入確認書類は確定申告書とその内容を証明する納税証明書が必要になります。

納税証明書では、確定申告書の内容をはじめ、住宅ローンの審査項目の1つにあたる未納の税金がないかどうかの確認もできる証明書類となりますので、あらかじめ住宅ローンの申し込み前に未納の税金がある場合には、完納しておくことが重要です。

4.住宅ローン審査では、収入確認書類のどこが確認される?

これから住宅ローンの申し込みを検討されている方にとってみますと、様々な不安や疑問があることと思いますが、これまで解説した収入確認書類のうち、実際の住宅ローン審査では、どの部分が確認されるのか気になる方も多いのではないでしょうか。

そこで、これまで解説した収入確認書類の中で、源泉徴収票・所得証明書・確定申告書の3つについて、住宅ローン審査でどの部分が確認されるのか、それぞれ個別に解説を進めていきます。

4-1.源泉徴収票

源泉徴収票

参考 国税庁 [手続名]給与所得の源泉徴収票(同合計表)

会社員や公務員などが提出する源泉徴収票では、赤枠部分の「支払金額」が年収にあたり、安定した収入があるかどうかの判断は、ここの部分によって確認されることになります。

なお、次項で解説する所得証明書と源泉徴収票の内容が正しいかどうかの判断につきましては、「支払金額」のほか「所得金額」で確認され、所得金額は、源泉徴収票に記載されている「給与所得控除後の金額」の欄と一致することによって確認することができます。

4-2.所得証明書

所得証明書

出典 米子市 所得(課税)証明より一部改編・引用

所得証明書は、お住まいの市区町村が発行する収入を証明する書類となりますが、書式はそれぞれの市区町村によって異なる特徴があります。

ただし、考え方はまったく一緒であり、提出された源泉徴収票と所得証明書の金額が一致するのが通常であるため、これによって、1年間の収入がいくらであるのか、提出された源泉徴収票に間違いや不足はないのか、といったことが正確に確認できます。

4-3.確定申告書

確定申告書

主に自営業の方が提出する収入確認書類としての確定申告書は、事業の利益にあたる「所得金額」が安定した収入があるかどうかの判断基準となる金額になります。

この所得金額と税務署が発行する納税証明書の金額は、通常一致することになりますが、自営業の場合の安定した収入には、特殊な計算が必要となる場合があります。

具体的には、「青色申告特別控除額」「専従者給与の支払」「減価償却費」がある場合は、引き直し計算というものがなされ、先にイメージ図で紹介した所得金額よりも金額が増加し、多くの安定した収入があるという風に有利に見てもらえる特徴があります。

本記事では、引き直し計算の具体的な解説は割愛させていただきますが、同サイト内で具体例やイメージ図を下に詳しく解説している記事がありますので、そちらを参照されてみることをおすすめします。

自営業の住宅ローン審査と所得や売上、収入、年収の関係性を解説

2018年3月31日

5.住宅ローンを収入合算で申し込む場合は、合算対象者の収入確認書類も必要

住宅ローンの審査において、収入確認書類の提出が必要であることはおわかりいただけたと思いますが、仮に、住宅ローンを配偶者などと収入合算で申し込む場合は、本人のみならず収入合算をする相手の収入確認書類の提出が必要になります。

住宅ローンの収入合算をする合算対象となる方は、通常、連帯債務者や連帯保証人といった形で住宅ローンの債務を弁済する義務を負うことになるため、主債務者である本人が住宅ローンを返済できない場合に、合算対象者に対して返済が求められます。

つまり、収入合算の対象者は、主債務者に代わって、住宅ローンを返済できる「資力」が求められることになるため、収入確認書類で問題がないのかを確認されるというわけです。

6.所得証明書や納税証明書が無い状態では、住宅ローン融資が実行されない

住宅ローン審査における収入確認書類は、非常に重要な意味合いを持っていることは多くの皆さまがご存知の通りですが、実際に提出された源泉徴収票や確定申告書の内容が本当に正しいものであるかどうかの確認を金融機関は求めています。

その確認をするための証明書類が所得証明書や納税証明証にあたり、この内容と提出された源泉徴収票や確定申告書の内容は、当然のことながら一致します。

これをもって住宅ローン申込者の収入が正確に確認できることになり、所得証明書や納税証明書の提出は、すべての金融機関で原本の提出を求めているわけです。

通常、住宅ローンの審査において、所得証明書や納税証明書の提出は、本審査をする前の提出書類として求められ、これらの証明書類が無い状態では、結果として住宅ローンの本審査が行われず、住宅ローン融資が実行されないことを意味します。

まとめ

住宅ローン審査において、収入確認書類の提出は必ず求められることになりますが、実際に申し込みをする場合、金融機関によって書類の種類や年分が異なることは確かです。

多くの民間金融機関が取り扱っている住宅ローンに申し込むには、過去3年分、住宅金融支援機構が取り扱っているフラット35では、過去2年分の収入確認書類の提出が求められるのが一般的で、併せて、納税証明書や所得証明書といった行政や税務署が発行する証明書類で正確性を確認します。

このような流れから、収入確認書類の提出をしないで住宅ローン審査について通過することは基本的にあり得ないことがわかります。

会社員や公務員の場合は、年末になると勤務先が年末調整をすることになりますので、特別な問題は基本的に生じませんが、仮に、自営業の場合で確定申告を毎年行っていない場合は、ご自身の収入を証明する書類そのものが無いことを意味します。

つまり、住宅ローンの融資を受けたくても受けられないことも意味し、このようなことだけは絶対に避けておかなければなりません。

また、収入確認書類の内容と希望借入金額には密接な関係性がありますので、住宅ローンを申し込む上でこれらのバランスが保てているのかを確認しながら、住宅ローンの事前対策を心掛けておくことをおすすめします。

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