自営業の住宅ローン審査通過には土地などの担保が必要なのか?

家と虫眼鏡

住宅ローンの融資を受けるための条件には、様々なものがあります。

そのうちの1つが、「購入した建物および土地を担保設定しなければならない」といった条件です。

これは、いわゆる「抵当権設定登記」にあたります。

住宅ローンを融資する金融機関が、最優先で担保とした建物や土地を取得することができる権利(第1位順位の抵当権といいます)を付さなければならないのです。

これは例外なく、すべての金融機関において、住宅ローンの融資条件として求められています。

そこで本記事では、住宅ローンにおける担保や抵当権設定登記などについてわかりやすく解説を進めていきます。

1.住宅ローンを組むには担保が必要。担保とするのは「購入する不動産(土地・建物)」

冒頭でもお伝えしましたように、住宅ローンを組むには、担保が必要です。

住宅ローンの担保とするのは「購入する不動産(土地・建物)」となります。

そもそもここで言う「担保」とは、住宅ローンの申込者(債務者)が、万が一、住宅ローンの返済を一定期間滞らせてしまうことによって残っている住宅ローンを、返済できなくなったときの保証にあたります。

担保は、金融機関が融資したお金を貸し倒れしないようにするための防止策となるのです。

通常、住宅ローンの本審査が通過し、本契約を済ませた後は、住宅を購入することになった不動産業者および専門家にあたる司法書士・ご本人・場合によっては金融機関の担当者が集まって「抵当権設定登記」および「抵当権抹消登記」が司法書士によって行われます。

本記事の解説の対象外ではありますが、抵当権にかかるこれらの登記手続きに加え、購入した土地や建物が正式にご自身の所有物であるという手続き(所有権移転登記といいます)も同時に行われるのが一般的です。

なお、これらの手続きは、通常、「住宅ローンの融資金が入金される日」に行われます。

住宅購入代金の決済と同時に「抵当権設定登記」「抵当権抹消登記」「所有権移転登記」を行い、晴れて、購入した土地や建物などがご自身の所有物となる流れです。

1-1.現在所有している土地や建物などの不動産を担保にする必要はない

住宅ローンは、融資を受けて”これから”購入する不動産を担保とすることになります。

仮に、現在所有している土地や建物などの不動産があったとしても、それらを担保にする必要はないのです。

そのため、たとえば、「自営業で収入に対して不安があるから、両親の土地を担保に住宅ローンを申し込もう」といった考え方で、住宅ローンを申し込むことはできません。

ただし、前述したようなことができる状況下にあるのであれば、両親からの住宅取得資金の贈与による資金援助も十分可能になると思われます。

少々特殊な事情をお持ちの方であれば、住宅ローンの申し込み前に、あらかじめ専門家にあたるFPや住宅ローンアドバイザーへ相談されてみるのも良いでしょう。

2.住宅ローンで融資してもらえる額は、購入する土地・住宅の「担保評価額」が上限

一般に、住宅ローンの審査において申し込みを受けた金融機関は、住宅ローンの審査において「担保評価額」も重視する傾向が高いことがわかります。

【担保評価額とは】

住宅ローンなどの融資に、担保として設定する不動産の評価金額のことを言います。

これは、国土交通省が毎年公開している「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」でも確認することができます。

出典 国土交通省 平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書より一部抜粋引用

また、住宅ローンで実際に融資される金額は、購入する土地や建物の「担保評価額」を上限としている金融機関が多い傾向です。

2-1.参考 住宅ローンにおける「担保評価額」は、どのように決まるのか

住宅ローンの審査において、ご自身が購入する土地や建物などの不動産は、どのように担保評価額が決まるのか気になる方も多いと思います。

まず、結論から申し上げますと、金融機関によって担保評価額の評価方法が異なる可能性があります。

また、担保評価方法をどのようにして行うのか金融機関側が明確に明示していないなどの理由があげられるほか、専門的な内容になるため、ご自身で担保評価額を計算する必要は全くありません。

そのため、本項で解説する内容は、あくまでも参考程度に留めておくようにして下さいと前置きした上で大まかな解説を進めます。

2-1-1.土地の評価方法について

土地には、様々な評価額があり、具体的には以下のような評価額があります。

  • 公示価格
  • 基準値標準価格路線価
  • 固定資産税評価額
  • 時価(実勢価格)

これらの土地の評価額のうち、住宅ローンにおける土地の評価額は、住宅用地にあたりますので、一般的には、「取引事例比較法」という方法で評価額を算出します。

取引事例比較法には、先に紹介した「公示価格を基準とした計算方法」や「路線価を基準にした計算方法」などがありますが、非常に専門的な内容であるため、ここでは詳しい解説を割愛させていただきます。

なお、土地の担保評価額について以下のような事情がある場合、担保評価にマイナスの影響を与えることがあるとお考え下さい。

購入する土地はどのような土地なのかあらかじめ確認されておくのが良いでしょう。

  • 地震の影響を受けやすい地盤ではないか
  • 特殊な形状をした土地ではないか
  • 土壌汚染されている土地ではないか
  • 地下埋蔵物は埋まっていないか
  • 境界線は明確になっているか
  • 私道の金銭負担はないか
  • 犯罪が発生した場所ではないか
  • 犯罪が多発している地域ではないか
  • 墓地や葬儀場をはじめ、ごみ処理場や産廃施設がないか
  • 建ぺい率や容積率を制約するような土地ではないか
  • 道路や敷地に自動車の出し入れをするための十分なスペースがあるか など

一般的に考えて、マイナスのイメージのある土地は、担保評価額も低くなります。

この辺は、土地選びの際に知っておいても損はないでしょう。

2-1-2.建物の評価方法について

建物の評価につきましては、新築建物、中古建物によって評価方法が異なります。

新築建物であれば、実務上、「購入価格」や「建築請負価格」を担保評価額として全額融資することが多いです。

ただし、これらの価格が一般的な取引事例とあまりにも乖離している場合は、中古建物を購入した場合のような評価を行う場合もあるとお考え下さい。

中古建物の場合は、金融機関によって評価方法が異なります。

購入価格を担保評価額としている金融機関もあれば、中古建物の経過年数や耐用年数に応じた減価修正といったものを行った上での担保評価額を決定することもあるのです。

とはいえ、一般に、中古建物は減価修正されることが多いです。

このため担保評価額が低くなる傾向にありますので、融資の上限額も低くなる可能性が高いと推測することもできます。

ただし、住宅ローンの審査におきましては、購入する物件の担保評価ですべてが決まるわけではありません。

あくまでも、住宅ローンを申し込みした本人の状況(個人属性)が総合的に判断されることになるため、極度の心配は無用です。

3.万が一、住宅ローンの返済が滞ると「抵当権」が行使される

住宅ローンにおける抵当権とは、住宅ローンを融資した金融機関が最優先で担保とした土地や建物を取得することができる権利(第1位順位の抵当権を設定することが融資の条件)をいいます。

抵当権を付ける最大の理由は、融資したお金が貸し倒れになってしまうためのリスクヘッジ対策のためです。

住宅ローンを借りる側の私たちが、金融機関に代わって抵当権設定登記を行い、司法書士に支払う報酬や登記にかかる登録免許税などについて金銭負担をしなければなりません。

これらは、住宅ローンの審査に通過し、本契約を交わす際などに、「抵当権設定契約証書」という書類を取り交わすことで金融機関と締結する形式となります。

なお、万が一、住宅ローンの返済が毎月行われず、返済の滞納が続いてしまいますと、住宅ローンを融資した金融機関側は「抵当権」を行使します。

この結果、現在所有している土地や建物が金融機関に取り上げられ競売にかけられる、といった流れになってしまうのです。

金融機関は、競売によって得たお金を融資したお金と相殺することになります。

このため、実質的に損失を被ることは基本的にありません。

ただ、住宅ローンの債務者からしますと、土地と建物を失い、住宅ローンの残債だけが残るといった最悪の結末をむかえることになります。

こちらは余談となりますが、よく「保証料を支払っているから住宅ローンの債務が無くなる」と思っている方がおられますが、これは大きな勘違いです。

この「保証料」とは、保証会社が金融機関に対して債務の弁済を代わりにする保証のことを指します。

住宅ローンを滞納して抵当権が行使された場合、金融機関ではなく保証会社に対して債務の弁済を行うことになることを意味するのです。

つまり、債務を返済する相手が金融機関から保証会社へ変わるだけだとお考え下さい。

住宅ローンが無くなるわけではないので、注意が必要です。

 3-1.参考 住宅ローンにおいて、抵当権はいつ行使されることになるのか

住宅ローンにおける抵当権は、住宅ローンの返済が1ヶ月や2ヶ月遅れてしまった状態で、即権利を行使するといったことはありません。

抵当権の行使は、金融機関によって違いがあるのですが、早いところですと3ヶ月、遅くとも半年(6ヶ月)で抵当権の行使がなされる場合が多い傾向にあります。

ただし、金融機関から何も連絡がない状態で抵当権の行使がなされるといったことは、基本的にありません。

たとえば、住宅ローンの引き落とし口座への入金忘れや残高が足りなかったことによる引き落としがなされなかった場合、電話や文書による連絡が来ることが一般的です。

それでもなお引き落としができなかった場合には、「催促状」や「督促状」が送付されます。

これらが届いてもなお、住宅ローンの返済について対応がなされなかった場合、最後通告が届くことになるのです。

4.重要!自営業の方が、抵当権が行使される前に行っておくべき対処について

住宅ローンは、長い期間に渡って返済し続けていかなくてはならないものです。

無理のない住宅ローンの申し込みをしなければならないことは、言うまでもありません。

しかし、当初は問題なく住宅ローンの返済を続けていくことができたものの、特に自営業の方で事業が低迷した場合や健康状態の問題による就労制限などで、住宅ローンの返済が苦しくなってしまう場合もあるかもしれません。

仮に、このような場合に陥ってしまったときは、以下のような対処方法があることをあらかじめ知っておく必要があります。

なお、数字の順番に対策を講じることをおすすめします。

それと同時に、数字が大きい程、より深刻であることを表しておりますので、ご参考にされて下さい。

1. 家計を見直しすることによって、支出するお金を抑える
2. 家計のお金が増える方法を検討する(配偶者が外に働きに出かけるなど)
3. 住宅ローンの条件変更を検討し金融機関へ相談する
4. 事業を廃業し、新たな定職に就く
5. 抵当権が行使される前に住宅を任意売却する

抵当権が行使される前に住宅を任意売却することは、苦渋の決断になるのは確かです。

しかし、抵当権が行使され競売にかけられてしまうよりも、抱える債務が少なくて済むメリットがあります。

「住宅ローンの返済が厳しくなってきた」と感じた時に、すぐに行動に移すことができるかどうかが大きな分かれ目になると考えられます。

時には、専門家にあたるFPへ将来のお金の流れなどについて相談してみるのも一策です。

まとめ

住宅ローンの審査において、住宅ローンを申し込んで購入する土地や建物は、必ず担保設定されることになります。金融機関による例外はありません。

また、これらの担保評価は、購入する土地や建物といった不動産の状況や金融機関によって変わることになるため、一概に良し悪しをお伝えすることはできません。

このほか、物件にかかる住宅ローンの審査項目であることから、住宅ローンの申込者にかかる個人属性は影響しないことになります。

住宅ローンの審査は、

  • 住宅ローン申込者の状況
  • 購入する物件の状況

など、総合的に審査され融資が決定されるものになりますので、担保評価額を極度に気にする必要はありません。

金融機関の立場になって考えてみますと、住宅ローンの審査をする上で、融資したお金をしっかりと返済してくれるような方に対して融資してくれるのは当然のことです。

仮に、担保評価額が優れた不動産を購入される方であったとしても、将来の住宅ローンの返済に懸念がありそうであれば、貸し倒れになるリスクが高まりますよね。そのような方へは、融資を断るのも当然に理解することができます。

このように考えた時、やはり住宅ローンの審査において重要度合いが増しているのは、担保評価額ではなく、住宅ローン申込者の状況(個人属性)であると考えられます。

一般に、住宅購入は、一生に一度の大きな買い物でありますから、担保評価額を気にすることなく、自分達で納得した住宅購入をされるのが最も良い選択肢でしょう。

自営業・個人事業主の方はフラット35が審査に通りやすくておすすめ

自営業の場合、会社員や公務員に比べて審査が通りづらいです。売上によって収入が変動するため、「不安定」という見方をされるからです。

ただし、フラット35(全期間固定金利)であれば話は別です。

民間金融機関の住宅ローンの場合、多くは「年収400万円以上で、安定した収入がある状態でなければ、そもそも申し込みすらできない」といった縛りがありますが、フラット35では、そのような収入に対する審査基準は一切ないからです。

さらに、通常は3年程度必要な過去の業績も、フラット35であれば、半年や1年の業績さえあれば審査への申し込みが可能です。

そのため、フラット35は自営業・個人事業主の方であっても審査に通りやすく、ほとんどの経営者がこれで住宅ローンを組んでいます。

以下に、自営業・個人事業主の方にお勧めのフラット35ランキングがありますので、参考にしていただけますと幸いです。

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