住宅ローンを組めない10の理由と審査落ちを防ぐためにすべき対策

住宅購入をこれから検討している皆さまの多くは、自分が住宅ローンを確実に組めるのか、とても心配だと感じているのではないでしょうか。

一般に、住宅ローンの融資が、無事実行されるためには、申し込みおよび厳しい住宅ローン審査を経て、晴れて融資実行といった流れになるのですが、これは、すべての金融機関に共通している一連の流れになります。

「住宅ローン審査」と聞くと、言葉だけでも重々しい感じがしてしまいますし、多少なりとも緊張感を持って、住宅ローンを申し込む金融機関に対して審査を臨むことになりますが、本記事では、住宅購入をこれから検討している皆さまを対象に、住宅ローンを組めない10の理由と、審査落ちを防ぐためにすべき対策について解説をさせていただきます。

目次

1. 住宅ローンを組めないのは、「住宅ローンの審査」に落ちてしまうから

住宅ローンを組めない理由とは、そもそも「住宅ローンの審査」に落ちてしまうからであるのは、もはや言うまでもなく、このような理由から、住宅ローンは誰でも利用できるわけではないことも、すでに多くの皆さまがご存知の通りです。

しかし、逆に言えば、住宅ローンの審査対策さえしっかりとできていれば、極端な話ですが、誰でも希望の住宅ローンの融資がなされると考えることもできます。

2. 住宅ローンの審査基準は、「安定した返済」と「貸し倒れの防止」ができるかどうか

通常、住宅ローンは、「借入金額が高額」かつ「返済期間が長期」といった特徴があることから、住宅購入資金を融資する側の金融機関からしますと、住宅ローンの審査が厳しくなることは当然です。

つまり、住宅ローンの申込を受けた金融機関は、住宅ローンの申込者が、「融資したお金を完済まで安定して返済し続けていけるのか」を住宅ローンの審査を通じて確認していることになります。

また、万が一、融資したお金が回収できなくなってしまう、いわゆる「貸し倒れ」を確実に防止するために、住宅ローン申込者の団体信用生命保険の加入、火災保険の加入、抵当権設定登記といった3つの事項を担保として、住宅ローンの融資条件としている金融機関がほとんどです。

3. 住宅ローンの審査で落ちやすくなる、10の理由と対策方法を解説

住宅ローンの審査は、総合的に判断されるため、審査項目の内、融資に多少の懸念要素があったとしても審査に無事通ることは普通にあります。

ただし、次に挙げる10のポイントに多く当てはまることで、住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性が高くなると考えられます。

3-1.申込者の個人信用情報に大きな問題がある(審査は一発で不可)

こちらは、住宅ローンの申込を受けたすべての金融機関で例外なく実施していることになりますが、仮に、住宅ローン申込者の「個人信用情報」を調べた結果、大きな問題が発覚した場合、住宅ローンの審査は、一発で不可と判断され、融資が実行されることはありません。

なお、個人信用情報をざっくり解説しますと、氏名、住所、電話番号などといった個人情報はもちろん、現在や過去数年間の借入情報や各種支払情報のことを指し、これは、国が指定している「指定信用情報機関」という組織で管理されています。

そのため、住宅ローンの審査手続きにおいて、虚偽の記載や説明をしたとしても確実に把握されることを意味します。

3-1-1.個人信用情報の対策方法について

個人信用情報に記載されている内容は、住宅ローンの申込前の時点であらかじめご自身で「指定信用情報機関」へ申請して取得することも可能です。

費用は、1000円程度で経済的負担が無い一方で、申請した書類の見方がよくわからないといった方がおそらくほとんどだと思われますので、専門家にあたるFPや住宅ローンアドバイザーなどへ尋ねてみるのも一策です。

おそらく多くの皆さまが、「ブラックリスト」といった言葉を一度は見聞きしたことがあると思いますが、ブラックリストであるかどうかの判断も個人信用情報を指定信用情報機関から書類を取り寄せることで確認することが可能です。

仮に、個人信用情報を取り寄せた結果、ブラックリストであった場合は、審査は一発で不可と判断され、解決するためには、5年から10年といった時間が経過することで、指定信用情報機関で管理している個人信用情報の履歴から無くなるのを待つしかありません。

また、極めて稀ではありますが、個人信用情報に誤りがあった場合は、指定信用情報機関に対して修正を依頼することも可能です。

3-2. 年収が低く、余裕をもって返済できそうにない

住宅ローンの審査に通過するためには、安定した収入があることはもちろんですが、借入金額と年収や所得のバランスが適正であることが求められます。

具体的には、「返済負担率」と呼ばれる、1年間の返済負担割合(住宅ローンを含みます)が年収や所得とバランスが取れているのかが確認されることになりますが、この割合が「35%」を超える場合は、多くの金融機関で融資不可といった与信判断をする傾向にある模様です。

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3-2-1.年収が低い場合や返済に余裕がない場合の対策方法

昨今では、夫婦共働き世帯が専業主婦世帯よりもが増加していることから、夫婦共有名義で住宅ローンを組む場合も多くなってきましたが、共働きで世帯収入を合算することによって、返済負担率が低くなるため、住宅ローンが組みやすくなるメリットが得られます。

ただし、すでに解説した「個人信用情報」の確認において、夫婦それぞれが審査の対象となることから、いずれか一方に問題があった場合は、夫婦で収入合算することができませんので注意が必要です。

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3-3. 転職したばかりで、勤続年数が短い

住宅ローンの申込を行う時点において、仮に、転職して間もない場合や起業して間もない場合という状況は、勤続年数が短いと判断されることから、「近い将来、もしかしたら転職する可能性がありそう」といった懸念や「赤字続きで住宅ローンの返済が滞りそう」といった懸念を抱かれてしまう可能性が高くなります。

また、住宅ローンの審査では、勤務先に確実に勤めているのかどうかを確認する「在籍確認」が勤務先への電話によって行われることになるため、虚偽の住宅ローンの申し込みは、審査落ちしてしまうことは言うまでもないでしょう。

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3-3-1.勤続年数が短い場合の対策方法

勤続年数が短い場合の対策方法は、やはり、3年程度の勤続年数があるといった実績を有した状態で住宅ローンの申込をするに尽きると考えられます。

住宅ローンを申し込む金融機関によって勤続年数の審査基準は異なりますが、多くの民間金融機関では、3年以上の勤続年数を1つの基準としているところも多い一方で、住宅金融支援機構が取り扱っている長期固定金利の住宅ローン「フラット35」では、勤続年数が2年で足りることから、住宅ローンの種類や申し込みをする金融機関によって異なりがあることを意味します。

このようなことから、希望する金融機関に対して勤続年数の審査基準を尋ねてみるのが確実であるほか、フラット35を検討してみるなどの方法も一策でしょう。

3-4. 正社員ではなく、契約社員や派遣社員として働いている

住宅ローンの審査に通過するためには、「安定した収入」が必要不可欠であることは言うまでもありませんが、契約社員や派遣社員といった、いわゆる非正規労働者の場合、安定した収入を考えた時、懸念要素になってしまうことはどうしても避けられません。

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昨今では、契約社員や派遣社員であったとしても、金融機関における評価の仕方や見方が変わってきつつあるとはいえ、前項で解説した勤続年数やその他の事情を総合的に加味して判断されることになります。

3-4-1.正社員ではなく、契約社員や派遣社員として働いている場合の対策方法

現在、契約社員や派遣社員として働いている場合であれば、正社員登用を目指すのが最も手っ取り早いのですが、住宅ローンの返済計画と同じように、将来的に長く勤められるのか、そもそも正社員登用がなされるのか、などについて調べておく必要があると考えられます。

仮に、契約社員や派遣社員として住宅ローンの融資が実行されたとしても、以後、何十年という長期に渡って住宅ローンを返済していかなければならないといった経済的負担を考えた時、はたして、大丈夫なのか?といったことを自分自身でも考えてみることが重要になります。

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3-5. 住宅ローンをすべて返済し終える年齢が高い

住宅ローンをすべて返済し終える年齢のことを「完済時年齢」といいますが、こちらの年齢が高すぎる場合は、住宅ローンが組めない原因になってしまう懸念が生じてしまいます。

住宅ローンを取り扱っている多くの民間金融機関では、「80歳」が1つの基準としているところが非常に多いことから、長くとも80歳が完済時年齢となるような住宅ローンの申込でなければ難しいと考えられます。

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3-5-1.完済時年齢が高い場合の対策方法

完済時年齢が高い場合は、返済期間を短く申し込みすることで対策が可能となりますが、その分、月々の返済金額が多くなってしまうのも確かです。

そのため、完済時年齢の対策をするためには、住宅ローンの返済計画が必要不可欠であり、この辺の対策を取っておくことが極めて重要になります。

現在では、不動産業者や金融機関がサービスの一環として無料で返済計画を作成してくれるような時代となっておりますが、返済金額が安く見えるような返済計画を作成するのは簡単です。

大切なのは、完済時年齢まで確実に返済していけるような返済計画の作成であることをしっかりと肝に銘じておきたいものです。

3-6. 持病や重い病気になったことがあり、今後の健康に不安がある

持病や重い病気になったことがあり、現在も含めて今後の健康に不安がある場合は、住宅ローンの融資条件の1つにあたる「団体信用生命保険」への加入ができなくなるため、住宅ローンを組めないことに繋がります。

住宅ローンを融資する側の金融機関とすれば、万が一、債務者が死亡や高度障害をはじめ、今後病気になってしまったことで安定した返済が見込めないと判断した場合に、担保として団体信用生命保険などのリスクヘッジ対策が取られていることを求めているわけです。

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3-6-1.持病や重い病気になったことがあり、今後の健康に不安がある場合の対策方法

住宅ローンを組むためには、団体信用生命保険に加入することが必須条件となっておりますが、健康状態が問題で団体信用生命保険に加入できない場合は、引受基準緩和型と呼ばれる審査基準が緩い団体信用生命保険に加入するような対策が必要です。

また、フラット35では、団体信用生命保険の加入が「任意加入」となっているため、健康状態に問題がある場合は、住宅ローンが組みやすいメリットがあると考えられます。

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3-7. クレジットカードをたくさん持っていて、キャッシング枠がついている

クレジットカードをたくさん持っていて、キャッシング枠がついているということは、いつでもお金を借りられて「返済負担が増える可能性がある」ことに繋がるため、毎月確実に住宅ローンの返済が行われないかもしれないといった懸念がされる原因になります。

そのため、住宅ローンの審査におきましては、キャッシング枠について返済負担率の計算をする際に含んで計算することが一般的であり、これによって、希望する借入金額が融資されないといったことに繋がると考えられます。

3-7-1.クレジットカードをたくさん持っていて、キャッシング枠がついている場合の対策方法

こちらにつきましては、使わないクレジットカードを解約し、必要最低限の枚数のみ保有することで解決できるほか、現在、キャッシングがある場合は、できる限り、完済しておくことが望ましいでしょう。

3-8. 自動車ローンやリボ払いなどを利用している

すでに、自動車ローンやリボ払いなどを利用している場合は、前項で解説したクレジットカードの取り扱いと同じように、返済負担率の計算をする際に、これらの返済金額を含んで計算することになります。

住宅ローンの返済金額、自動車ローンの返済金額、リボ払いの返済金額、クレジットカードのキャッシング枠などが総合的に返済負担率の計算に加味されることになるため、計算の結果、返済負担率が高すぎて住宅ローンが組めない懸念が生じる可能性があると考えられます。

3-8-1. 自動車ローンやリボ払いなどを利用している場合の対策方法

あくまでも借入金額と年収や所得といった計算の基礎となる部分によって見解が異なることになりますが、返済負担率が高すぎると判断される場合は、自動車ローンやリボ払い分を完済しておくことが望ましいでしょう。

とはいえ、自動車ローンを完済といっても簡単にできるものではありませんので、まずは、リボ払いなど細かな分を完済してしまう対策のほか、そもそも返済負担率がどのように変わるのかなどについて専門家へ尋ねてみるのが確実でしょう。

3-9. 過去にお金を借りた経験があり、返済の遅れや滞納がよくあった

こちらの解説は、すでに解説をさせていただいた「個人信用情報」の解説と似ておりますが、過去にお金を借りた経験や返済の遅れや滞納といったものは、「個人信用情報」を確認されることによって、一定の範囲内で金融機関側から把握されることになります。

3-9-1.過去にお金を借りた経験があり、返済の遅れや滞納がよくあった場合の対策方法

個人信用情報の履歴によって与信判断がなされることになりますので、現時点で対策のしようがなく、履歴が抹消されるのを待つしか方法はありません。

住宅ローンの申込前は、特に返済遅延や滞納といったことが無いように細心の注意を払うようにして下さい。

3-10. 税金を支払っていない

所得税・住民税・自動車税などのような税金を支払っていないと、住宅ローンに通ることは基本的にありません。

そのため、滞納している税金がある場合は、住宅ローンの申込前に完納しておくことが望ましいでしょう。

まとめ

本記事では、住宅購入をこれから検討している皆さまを対象に、住宅ローンを組めない10の理由と、審査落ちを防ぐためにすべき対策について解説をさせていただきました。

紹介した10の理由と対策方法をまずは確認し、足りない部分はそれぞれ対策を行うことで基本的に誰でも住宅ローンの審査に通過することが可能です。

わからない場合や不安な場合は、専門家にあたるFPや住宅ローンアドバイザーなどと一緒に対策を行い、できるだけ住宅ローンに通りやすくなるような準備をすることをおすすめ致します。

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