自営業の住宅ローン審査は妻名義と夫婦共働きのどちらが通る?

夫婦

住宅ローンの申し込みをする際、1人の資力では希望している借入ができない場合もあることから、配偶者や両親の収入を合わせて住宅ローンの申し込みをする場合もあると思います。

特に、自営業の方の場合、会社員や公務員と違って、収入ではなく事業の利益にあたる所得で住宅ローンの審査されます。

そのため、所得が低い場合、配偶者や両親の収入を合わせた収入合算やその他の方法を活用して住宅ローンを申し込むことも十分に考えられます。

そこで本記事では、自営業の方がご自身の所得のみで住宅ローンを申し込むのが難しい場合に考えられる方法について紹介し、それぞれの方法についてのメリットおよびデメリットについてもわかりやすく解説を進めていきます。

1.自営業の方が、自分の収入だけで住宅ローン審査に通らない場合における3つの対策方法

一般に、自営業の方が、自分の収入だけで住宅ローン審査に通らない場合における3つの対策方法として、以下のような方法が考えられます。

  1.  「収入合算」で、夫婦の収入を合計して住宅ローンの申し込みをする
  2.  「ペアローン」で、夫と妻それぞれが住宅ローンの申し込みをする
  3.  妻名義で住宅ローンを申し込みする

上記3つの方法に加えて、両親と収入合算する方法も考えられます。

ただこの場合、両親と同居をすることが住宅ローンを融資するための前提になっているほか、昨今では核家族化が非常に多くなっていることを踏まえ、ここでは主だったものとして前述した3つの方法について、それぞれ次項より個別に解説を進めていきます。

なお、これから解説する3つの方法は、自営業の方の職種をはじめ家族構成や家族状況などによっても異なることが考えられますので、それぞれの方法の特徴を把握していただき、自分達に合った最も良いと思われる方法を選択するようにして下さい。

1-1.収入合算で、夫婦の収入を合計して住宅ローンの申し込みをするメリット・デメリット

メリット
  • 収入合算できるため、単独ローンよりも借入可能額が大きくなり、希望の金額を借りやすい
  • 連帯債務で収入合算する場合、夫婦それぞれが住宅ローン控除を適用できる
デメリット
  • 金融機関によっては、すべての収入を合算することができない
  • 夫婦いずれかの個人信用情報に問題があった場合、収入合算することができない
  • 勤務年数が短い場合、収入合算できない可能性がある
  • 産休中や育休中などの場合、金融機関によっては、一定期間に渡って収入合算できない場合がある
  • 連帯保証の場合、連帯保証人は、住宅ローン控除の適用が受けられない

収入合算で、夫婦の収入を合計して住宅ローンの申し込みをする場合、一番のメリットは、希望の借入金額を借りやすいことがあげられます。

また、夫婦で収入合算をする場合は、夫婦共働きで、かつ、どちらもそれなりの収入があることを踏まえますと、いずれも住宅ローン控除を活用して税金の優遇を受けられることは、世帯全体にとって大きなプラスになります。

ただし、収入合算のデメリットでも紹介しておりますように、夫婦で収入合算をする場合は、「連帯債務」でなければ夫婦がいずれも住宅ローン控除を受けられず、「連帯保証」の場合は、夫婦の内、主債務者のみの適用となりますので、特に注意が必要です。

なお、連帯債務と連帯保証の違いにつきましては、同サイト内で公開している「収入合算(ペアローンと連帯債務者と連帯保証人)の違いと控除」から引用して紹介します。

連帯債務とは、夫婦それぞれが金融機関に対して、「住宅ローンの返済をしなければいけない」返済義務を抱えることを言い、仮に、夫が主債務者の場合、妻が連帯債務者となります。

連帯責務・連帯責務者のイメージ

たとえば、夫婦で2,000万円の住宅ローンを連帯債務で申し込んだとします。

連帯債務は、夫婦それぞれが2,000万円の住宅ローンを共に返済していかなければならない返済義務を負うことになり、これと同時に、夫の返済義務を妻が、妻の返済義務を夫がそれぞれ抱える特徴もあります。

実務上では、夫の持分、妻の持分を決定し登記することとなりますが、自分の持分の債務を返済すればよいといったことではなく、あくまでも夫婦で同一の債務(この場合は2,000万円)を返済していく方法が連帯債務です。

一方、連帯保証とは、夫もしくは妻のいずれかが金融機関に対して返済義務を抱えることを言い、もう一方がその債務を連帯して返済する義務を負う方法のことをいいます。

連帯保証人のイメージ

たとえば、夫が2,000万円の住宅ローンの融資を受け、妻が連帯保証人になったとします。

このとき、夫は金融機関に対して2,000万円の返済義務を当然に抱えることになりますが、もし、夫が住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合、妻が夫の代わりに住宅ローンを返済する義務を負うのが連帯保証です。

参考 収入合算(ペアローンと連帯債務者と連帯保証人)の違いと控除

1-2.ペアローンで、夫と妻それぞれが住宅ローンを申し込みするメリット・デメリット

メリット
  • 収入合算できるため、単独ローンよりも借入可能額が大きくなる
  • 夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入できる
  • 夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けることができる
デメリット
  • 夫婦がそれぞれ連帯保証人になる
  • 住宅ローンの申し込み費用が多くかかる
  • 夫婦がそれぞれ住宅ローンの審査に通る必要がある
  • 夫婦間で離婚した時の名義変更・残金処理が複雑で面倒
  • ペアローンを取り扱っている金融機関が少ない

ペアローンは、先に解説した収入合算を連帯債務で申し込みする場合に似ておりますが、大きく異なる部分として、「夫婦それぞれが住宅ローン契約をするところ」にあります。

そもそもペアローンとは、同居予定の夫婦が1つの住宅を購入する際にそれぞれ別々に住宅ローンを組むことを言い、これによって、住宅ローンの契約が2つに分かれ、夫婦がそれぞれの名義で1つずつ住宅ローンを組むことになります。

夫婦ペアローンのイメージ

たとえば、3,000万円の注文住宅を購入する場合、「夫:2,000万円」「妻:1,000万円」といったように、それぞれで住宅ローン契約を交わし、それぞれ別々に住宅ローン債務を抱えることになります。

以下、夫婦がペアローンで住宅ローンを返済するイメージを見ると、よりわかりやすくなると思います。

借主 借入金額 返済期間 毎月返済金額 総返済金額
2,000万円 35年 66,252円 27,826,072円
1,000万円 35年 33,126円 13,913,036円

借入金額3,000万円、固定金利2.0%、元利均等返済(ボーナス払いなし)で試算

一般に、夫婦は、家計の収入を合算して生活を営んでいることと思われますが、それぞれの住宅ローンの返済負担分を明確に分けておきたいと考えている夫婦や財布は別管理としている夫婦にとっては、ペアローンは、わかりやすくて良いメリットがあります。

ただし、夫婦の収入を合算して連帯債務で住宅ローンを申し込む場合に比べて、完済までに返済しなければならないお金は変わらないものの、住宅ローンの申し込みにかかる諸費用は多くなってしまうため注意が必要です。(以下、表を比較参照してみて下さい)

ペアローンの場合

借主 借入金額 返済期間 毎月返済金額 総返済金額
2,000万円 35年 66,252円 27,826,072円
1,000万円 35年 33,126円 13,913,036円

借入金額3,000万円、固定金利2.0%、元利均等返済(ボーナス払いなし)で試算

収入合算(連帯債務)の場合

借主 借入金額 返済期間 毎月返済金額 総返済金額
夫(主債務者)
妻(連帯債務者)
3,000万円 35年 99,378円 41,739,108円

借入金額3,000万円、固定金利2.0%、元利均等返済(ボーナス払いなし)で試算

実際のところ、フラット35も含めペアローンを取り扱っている金融機関が少ないのが現状であり、収入合算(連帯債務)に比べて多くの諸費用が発生し、経済的負担が重くなるのにも関わらず、特別に大きなメリットが得られないことが、ペアローンの取り扱いが少ない大きな理由と言えるでしょう。

1-3.妻名義で住宅ローンを申し込みするメリット・デメリット

自営業の方がご自身の所得のみで住宅ローンを申し込むのが難しい場合やご自身に多額の借金や持病があったり、返済代金の滞納による金融事故を起こしていたりする場合には、最終手段として「妻名義」で住宅ローンを申し込みするといった方法も考えられます。

この方法は、あくまでもご自身と妻が収入合算やペアローンの申し込みをすることができない場合の最終手段としての考え方であり、将来に渡って自営業を営む予定がある場合や住宅ローン控除が適用できないデメリットを承知した上で、それでも活用するべき方法であるかどうかを判断した上で決定するようにして下さい。

メリット
  • 夫の個人信用情報や収入状況は、住宅ローン審査において考慮されない
  • 金融機関によっては、女性専用住宅ローンによって、女性であることによる住宅ローンの優遇が受けられる場合がある
  • 仮に、離婚した場合でも住宅はご自身名義のため処分されることはない
デメリット
  • 妻名義になるため、共働きの夫は住宅ローン控除を受けられない
  • 仮に、夫が亡くなった場合の経済負担が重くなるため、万が一のリスク対策が必要

2.住宅ローン契約後の「所有権」についても、夫婦で相談しておく

住宅ローンの審査が通り融資が決定されることになりますと、住宅ローンの契約を進めていくことになります。

このとき、不動産業者等から所有権を移すための所有権移転登記および金融機関の担保設定にあたる抵当権設定登記という登記手続きが必要になります。

仮に、主債務者本人の申し込みのみで住宅ローンの審査を通過した場合、主債務者の持分が100%となりますが、妻と収入合算した場合やペアローンを申し込んだ場合は、夫および妻の持分が発生することになります。

住宅ローンの申し込み方法 住宅の所有権をもつ人
収入合算(連帯保証)
収入合算(連帯債務) 夫と妻
ペアローン 夫と妻
妻名義

住宅ローンの審査が、夫と妻の収入合算やペアローンで通過した場合は、それぞれの持分を決定する必要があるのですが、一般に、夫婦双方の持分割合は「それぞれの収入」や「住宅ローン返済額を負担している割合」で決めることになります。

前述したいずれかの方法で持分割合を決定することで何も問題が生じませんが、仮に、極度な持分割合に設定した場合は、税務署から「贈与をした」という認定を受けてしまう恐れがあり、結果として贈与税を納めなければならない危険性が伴うため注意が必要です。

3.これまで解説した住宅ローンの申し込み方法は、どのような人に向いている?

本記事の最後に、これまで解説した収入合算、ペアローン、妻名義といった3つの住宅ローン申し込み方法がどのような人に向いているかをまとめておりますので、参考にされてみることをおすすめします。

住宅ローンの申し込み方法 向いている人
収入合算(連帯債務)
  • 夫婦共働きで、いずれも住宅ローン控除の適用を受けたいと考えている人
収入合算(連帯保証)
  • 夫婦共働きで、連帯保証人が住宅ローン控除の適用を受けられなくても大きなデメリットが生じない人
ペアローン
  • 夫婦共働きで、いずれも住宅ローン控除の適用を受けたいと考えている人
  • 夫婦における住宅ローンの返済負担分を明確に分けておきたいと考えている人
  • 夫婦それぞれの収入と支出における財布は、別管理としている人
妻名義
  • 住宅ローンの申し込みにおいて、収入合算やペアローンの申し込みができない人
  • 妻名義にしてでも希望する住宅を購入したい人

まとめ

一般に、住宅ローンの審査は、夫婦共働きで収入合算やペアローンで申し込みをした方が、妻名義の単独ローンよりも通りやすいと考えるのが自然です。

ただし、これはあくまでも一般論であるため、妻名義であったとしても妻個人の収入や個人信用情報をはじめ、希望の借入金額とのバランスが取れていれば、何ら問題が生じることはありません。

また、自営業の夫のことを考慮しますと、妻名義で住宅ローンの申し込みをすることによって、夫は住宅ローン控除が適用できないデメリットは極めて大きいものになると推測されます。

あくまでも懸念予測となりますが、将来に渡って事業が流れに乗れず廃業した場合、会社員などで雇われる可能性があることも踏まえますと、なおさら住宅ローン控除が適用できないのは大きなマイナスになると思われます。

このような理由から、5年後、10年後をはじめ、将来のライフプランや事業の計画を再度見つめ直した上で、妻名義の住宅ローンを申し込むかどうかについて、じっくりと検討されてみることを強くおすすめします。

自営業・個人事業主の方はフラット35が審査に通りやすくておすすめ

自営業の場合、会社員や公務員に比べて審査が通りづらいです。売上によって収入が変動するため、「不安定」という見方をされるからです。

ただし、フラット35(全期間固定金利)であれば話は別です。

民間金融機関の住宅ローンの場合、多くは「年収400万円以上で、安定した収入がある状態でなければ、そもそも申し込みすらできない」といった縛りがありますが、フラット35では、そのような収入に対する審査基準は一切ないからです。

さらに、通常は3年程度必要な過去の業績も、フラット35であれば、半年や1年の業績さえあれば審査への申し込みが可能です。

そのため、フラット35は自営業・個人事業主の方であっても審査に通りやすく、ほとんどの経営者がこれで住宅ローンを組んでいます。

以下に、自営業・個人事業主の方にお勧めのフラット35ランキングがありますので、参考にしていただけますと幸いです。

個人事業主向けフラット35ランキング

多くの人が利用している人気の住宅ローンとは

人気の住宅ローンには、決定的な理由があります。

金利が低いことはもちろんのこと、「充実した保障が無料付帯されていること」です。

以下に、人気の住宅ローンランキングをまとめさせていただきましたので、借入先の選定にお役立ていただけますと幸いです。

充実した保証が無料付帯! 人気の住宅ローンランキング

金利プラン別住宅ローンランキング