固定資産税と都市計画税の違いとは:計算方法や税率、標準額はいくら?

住宅購入後にかかるランニングコストの主なものに、固定資産税や都市計画税があげられます。

固定資産税は、「住宅を所有している場合にかかる税金」であり、都市計画税は、「住宅を建てた地域によって『かかる場合』と『かからない場合』がある税金」になります。

固定資産税や都市計画税は、年に数回に分けて納める必要があります。そのため、毎月の住宅ローンの返済と同様に、購入前における事前資金計画を考える上でとても大切な項目になってきます。

しかしながら、自分の家を持ったことがない人にとって、これらの税金の制度や特徴など、わからないことは多いはずです。

そこで本記事では、固定資産税と都市計画税の内、都市計画税の方に焦点を絞って、計算方法や税率などの基本から、固定資産税との違いまで幅広く網羅できる解説をしていきます。

1.都市計画税とは

都市計画税とは、「市街化区域」に存在している土地や建物に対してかかる税金のことをいいます。そのため、市街化区域と呼ばれる地域に住宅を購入した場合、固定資産税に加えて都市計画税もあわせてかかることになります。

ここでいう「市街化区域」とは、すでに市街地を形成している区域や、将来おおよそ10年を目途に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされています。

なお、都市計画税は市街化区域に対してのみ課される税金であることから、各市町村では課税の公平性などの観点を踏まえ、廃止している行政があるのも現状です。

このようなことから、これから住宅を購入する予定のある方は、住宅を購入する予定の行政や不動産業者に対して、都市計画税がかかるのかを直接確認するのが手っ取り早く確実です。

なお、都市計画税が「なぜ、市街化区域のみ課されるものなのか?」については、以下のQ&Aを参考にしてみて下さい。

都市計画税は市街化区域だけ課税されるのですか

出典:埼玉県蓮田市ホームページより

1-1.都市計画税と固定資産税の違い

都市計画税と固定資産税は、課税要件に応じて合わせて課されることがありますが、それぞれの税金の違いは以下の通りです。

税金名都市計画税固定資産税
特徴・違い市街化区域に存在している土地や建物に対してかかる税金土地や建物などを所有している場合にかかる税金

たとえば、一戸建て住宅を購入したと仮定します。このとき、土地と建物を取得(所有)することになるため、固定資産税がかかることがわかります。そして、住宅を購入した地域が市街化区域であったとすれば、都市計画税もあわせてかかることになります。

一方、市街化区域以外の場所に住宅を購入したのであれば、「固定資産税のみでよい」といった見方になります。都市計画税と固定資産税の適用関係は、以下の表の通りです。

区域と区分都市計画税固定資産税
都市計画区域市街化区域
市街化調整区域×
非線引き区域行政の条例による
都市計画区域外×

なお、固定資産税の詳細につきましては、以下のリンクから確認することができます。

新築の家の購入で住宅ローン以外の固定資産税金額はいくら?目安と計算

2017.04.05

1-2.都市計画税の課税標準

都市計画税の課税標準とは、市町村が決定した「固定資産税評価額」のことを指します。

つまり、購入した土地や建物の固定資産税評価額を確認し、その金額に都市計画税の税率を掛けることで都市計画税が算出されることになります。

具体的な計算例については、「2.都市計画税の計算方法」で紹介していきます。こちらを見ると、イメージがよりわかりやすくなると思われます。

1-3.都市計画税の税率

都市計画税の税率は、「制限税率」という名の税率が採用されており、最高で「0.3%まで」と決まっております。

つまり、お住いの地域によって都市計画税の税率が異なることになりますので、電話や行政のホームページなどで確認する方法が確実でしょう。

2.都市計画税の計算方法

都市計画税の計算方法は、以下の通りです。

課税標準額(固定資産税評価額) × 税率

たとえば、新築で購入した住宅が市街化区域に該当し、土地の固定資産税評価額が3,000万円、建物の固定資産税評価額が2,000万円であったとした場合における都市計画税は、上記計算式にあてはめると簡単に計算することができます。

このときの税率は、0.3%とします。

  • 土地(軽減措置なし):3,000万円 × 0.3% = 90,000円
  • 建物:2,000万円 × 0.3% = 60,000円
  • 合計:150,000円

都市計画税や固定資産税は、住宅購入後にかかるランニングコストになります。そのため、できる限り住宅購入前に事前確認しておきたいものです。専門家であるFPへ概算計算してもらい、将来の資金計画に備えておくのも一策です。

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3.都市計画税は全ての人が払わなければいけないわけではない

すでに解説しました通り、都市計画税は、全ての人が払わなければいけないわけではありません。くどいようですが、再度、都市計画税がかかる区域や区分についておさらいしていきたいと思います。

3-1.都市計画税を支払わなければいけない地域

区域と区分都市計画税固定資産税
都市計画区域市街化区域
市街化調整区域×
非線引き区域行政の条例による
都市計画区域外×

都市計画税を支払わなければいけない地域は、「市街化区域のみ」です。お住いの自治体によっては、都市計画税が廃止されている場合や都市計画税がない代わりに固定資産税の税率が高い場合など、さまざまです。

お住まいの行政に直接確認する方法や、お取引する不動産業者に確認するのが確実な方法となります。

3-2.都市計画税を支払わなくてもよい地域

区域と区分都市計画税固定資産税
都市計画区域市街化区域
市街化調整区域×
非線引き区域行政の条例による
都市計画区域外×

都市計画税を支払わなくてもよい地域は、「市街化区域以外」になります。

一般に住宅購入の優先順位を考えますと、「市街化区域で都市計画税がかかるから住宅購入をやめよう」と考える人はまずいないものと推測されます。

あくまでも「希望の地域・場所」を優先した住宅購入を検討するのが通常です。このことを考えると、大切なことは、固定資産税や都市計画税を納めながら返済していく住宅ローンの資金計画です。

都市計画税は、必ずしもかかる税金ではありませんが、固定資産税と同じように理想の住宅を購入するために負担しなければならない税金と割り切って考える方が、ストレスも溜まらず自然ではないでしょうか。

4.都市計画税の軽減措置について

都市計画税には、軽減措置が設けられており、ここでは「2.都市計画税の計算方法」で示した土地の固定資産税評価額が3,000万円、建物の固定資産税評価額が2,000万円であったとした場合における、軽減措置を適用した後の都市計画税を紹介します。

税率は0.3%とします。

4-1.土地と建物にかかる都市計画税の軽減措置

内容土地建物
敷地面積200㎡以下課税標準額を固定資産税評価額の3分の1に軽減なし
敷地面積200㎡超課税標準額を固定資産税評価額の3分の2に軽減

4-1-1.敷地面積が200㎡以下の場合

  • 土地:3,000万円 × 3分の1 = 1,000万円(都市計画税の軽減措置)
    1,000万円 × 0.3% = 30,000円
  • 建物:2,000万円 × 0.3% = 60,000円
  • 合計:90,000円

4-1-2.敷地面積が200㎡超の場合

  • 土地:3,000万円 × 3分の2 = 2,000万円(都市計画税の軽減措置)
    2,000万円 × 0.3% = 60,000円
  • 建物:2,000万円 × 0.3% = 60,000円
  • 合計:120,000円

5.専門家FPから聞いた都市計画税のアドバイス

都市計画税は、新築や中古といったものに捉われず、市街化区域に存在している土地や建物に対してかかる税金です。

ただ、土地や建物をどのように取得するのかによって、対応は異なります。

都市計画税や固定資産税は、固定資産税評価額がわかれば大まかな概算計算をすることができます。そのため、不動産業者が管理している固定資産税通知書や固定資産税評価証明書の写しがあれば、計算することが可能です。

さらに、登記事項全部証明書の写しなども管理していることが十分予測されるため、それらの書類があれば、より詳細な都市計画税や固定資産税が算出できます。

あくまでも、依頼するFPの力量に左右される部分もありますが、住宅購入の資金計画や住宅ローンの返済計画を立てる際にあらかじめ計算に必要な資料を業者から取得し、専門家FPに概算計算してもらうことでより明確かつ確実な資金計画や返済計画が作成できることになるでしょう。

まとめ

本記事では、住宅購入後のランニングコストにあたる都市計画税に焦点をあてて解説させていただきました。都市計画税と固定資産税は、基本セットで考えるべきものであり、都市計画税がかかる、かからないに関わらない考え方が大切です。

固定資産税につきましては、同サイト内の以下のリンクから確認することができますので、本記事だけに関わらず、固定資産税の記事とセットで確認しご自身の住宅購入にお役立て下さい。

新築の家の購入で住宅ローン以外の固定資産税金額はいくら?目安と計算

2017.04.05